Artikel 17: Deklareret værdi på skødet – hvad udenlandske købere behøver at vide

HVAD ER DENNE PRAKSIS?

En praksis, der var almindelig i Tyrkiet i de foregående år i mange år: Køber og sælger er enige om den reelle salgspris, men erklærer et lavere tal til tingbogen. Formålet er at reducere skatten. Hvis en ejendom solgt for 100.000 Euro er opgivet til en meget lavere værdi på skødet, beregnes den årlige ejendomsskat i overensstemmelse hermed - langt mindre end den reelle værdi.

17a. Staten ved nu – Skødevurderingssystemet

Denne praksis er ikke længere så let, som den engang var. Tyrkiet indførte et skødevurderingssystem. Tinglysningen kender nu den gennemsnitlige kvadratmeterpris i hvert område. Hvis du som køber og sælger forsøger at angive en meget lavere værdi for en ejendom, der er langt mere værd, vil tinglysningskontoret advare dig:

Denne ejendom kan ikke registreres under denne pris.

En minimumsværdi beregnes ved hjælp af en kvadratmeter multiplikator, og du kan ikke gå under den. Muligheden for at unddrage skat i stor skala er reelt elimineret.

17b. Er den helt lukket af?

Nej – men manøvrerummet er blevet markant indsnævret. Hvis du arbejder med en erfaren agent og tinglysningsansvarlig, er du muligvis ikke forpligtet til at angive den fulde salgspris. Du kan dog ikke oplyse et tal langt under, hvad du faktisk har betalt.

Reglen er enkel: Der er ikke længere nogen mulighed for at vise en ejendom på 100.000 Euro som 50.000 Euro.

17c. Risici for køber

Juridisk risiko:

En falsk erklæring på skødet udgør skatteunddragelse. Både køber og sælger betragtes som medskyldige. Tyrkisk lov er klar og streng på dette område.

Forsikringsrisiko En vigtig detalje, som mange købere savner:

Dette er en detalje, der er værd at forstå, før du gennemfører et køb.

I Tyrkiet udbetaler husforsikring og DASK erstatning baseret på den forsikrede værdi. Denne værdi er ofte knyttet til den deklarerede værdi på skødet.

Praktisk eksempel:

Reel markedsværdi: 150.000

Værdi anført på skøde: 60.000

Dit hjem er fuldstændig ødelagt af jordskælv, brand eller oversvømmelse

Forsikringsselskabet beregner erstatning ud fra den lavere angivne værdi

Modtaget erstatning: 60.000 eller mindre

Dit reelle tab: 90.000

Hvis den forsikrede værdi på en DASK obligatorisk jordskælvsforsikring ikke er korrekt deklareret, kan policen blive betragtet som ugyldig, eller erstatningen kan blive væsentligt reduceret.

Konklusion: Ved at angive en lavere værdi på skødet for at spare et par hundrede euro i skat om året, kan du miste titusindvis af euro i tilfælde af en katastrofe.

17d. Hvad er sanktionerne?

En god ejendomsmægler vil vejlede dig rigtigt i denne sag og vil fortælle dig klart, hvad bødetallet er - en du ikke vil risikere. Når skatteunddragelse opdages:

Den ubetalte skat plus morarenter opkræves

Der pålægges en administrativ bøde

I alvorlige tilfælde kan der indgives en straffesag til statsadvokaten

Både køber og sælger holdes ansvarlige.

17e. Hvad er den rigtige tilgang?

At skrive den reelle pris er både lovligt og i din langsigtede interesse. Det er ikke værd at tage langsigtede juridiske og forsikringsmæssige risici for en kortsigtet skattefordel. Skødevurderingssystemet har allerede elimineret muligheden for store uoverensstemmelser. Der er ingen mening i at tage risici over små forskelle.

Officielle kilder

Generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (TKGM) – skødevurderingssystem: tkgm.gov.tr

Revenue Administration (GIB) – ejendomsskat og skødegebyrer: gib.gov.tr

DASK – obligatorisk jordskælvsforsikring deklareret værdi: dask.gov.tr

Skatteprocedurelov – skatteunddragelsesstraffe

17f. Pengeoverførselsproblemet En langsigtet risiko, som de fleste købere går glip af

Ud over de umiddelbare juridiske og forsikringsmæssige risici, skaber underangivelse af købsprisen et specifikt problem, når du forsøger at overføre dit salgsprovenu ud af Tyrkiet år senere. Tyrkiske banker er forpligtet til at verificere, at penge, der forlader landet som ejendomssalg, svarer til den deklarerede tapu-værdi. Hvis du deklarerede 80.000 EUR på tapuen, men faktisk betalte 150.000 EUR, kan du kun overføre 80.000 EUR, efterhånden som ejendomssalget fortsætter uden omfattende dokumentation, der retfærdiggør forskellen. De øvrige 70.000 EUR bliver meget vanskelige at hjemtage rent. Dette er en fælde, som mange købere ikke opdager, før de forsøger at sælge nogle gange et årti senere.

Spørgsmål købere stiller

Reddit r/Turkey: Min agent siger, at alle erklærer en lavere pris på tapuen og dens normale. Er det sandt?

Det var mere almindeligt før 2019. Siden Tyrkiet indførte obligatoriske SPK-licenserede vurderingsrapporter og statens eget skattevurderingssystem (rayiç bedel), er underdeklarering blevet både mere risikabel og mindre effektiv. Skattemyndighedernes takserede værdi sætter et gulv, du ikke kan angive mindre end den officielle vurdering uden at udløse en automatisk revision. Og "alle gør det"-argumentet beskytter dig ikke mod konsekvenserne: du er part i et dokument, der fejlagtigt angiver en transaktion, hvilket er skattesvig i henhold til tyrkisk lov. Agenten, der fortæller dig dette, accepterer ikke nogen af ​​din juridiske risiko, de opkræver deres kommission og går videre. Du er den, der holder den underdeklarerede tapu.

Quora: Hvad er sanktionerne for at erklære en lavere værdi på et tyrkisk ejendomskøb?

For køberen: revurdering af indkomstskat af den ikke-angivne forskel, skattebod på 50 % til 100 % af den ubetalte skat og potentiel retsforfølgning for skatteunddragelse. For sælger: samme eksponering. I praksis er rutinemæssig håndhævelse inkonsekvent, mange underdeklarationer bliver uopdaget. Men risikoen er ikke nul, den stiger med størrelsen af ​​uoverensstemmelsen, og den forstærkes over tid (jo længere du beholder ejendommen, jo længere er eksponeringsvinduet). Spørgsmålet er ikke, om det er sandsynligt, at du bliver fanget i dag, det er, om du er tryg ved at have et lovligt kompromitteret dokument i de næste 10 år.

Facebook expat-gruppe: Sælger ønsker, at jeg betaler dels kontant og dels ved bankoverførsel for at reducere den deklarerede pris. Hvad skal jeg gøre?

Nægte. Dette er det klassiske tapu-arrangement til dobbelt pris. Kontantdelen skaber et papirspor-problem for dig, når du sælger, du har betalt mere, end du kan dokumentere, og at inddrive det udokumenterede beløb som et salgsforløb er juridisk og praktisk meget vanskeligt. Ud over den umiddelbare risiko: Du bliver bedt om at deltage i skattesvig. Sælgers motivation er klart, at lavere deklarerede pris betyder lavere kapitalgevinstskat for dem. Din motivation til at deltage er begrænset, du sparer en lille mængde tapu-skat, men påtager dig en betydelig langsigtet juridisk og økonomisk risiko. Fortæl sælgeren, at den fulde pris skal oplyses. Hvis de nægter, så gå væk.

EKSPERT RÅD:

Kilder: T.R. Revenue Administration Præsidentskab – https://www.gib.gov.tr​| T.R. Generaldirektoratet for tinglysning og matrikel – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Dette er et emne, hvor det fulde billede er svært at sætte på skrift. Hvad jeg kan sige er dette: reglerne er strammet betydeligt, risiciene er reelle, og den rigtige tilgang afhænger helt af din specifikke situation. Hvis du har spørgsmål om, hvordan deklarerede værdier fungerer i praksis fra en person, der har været på dette marked siden 1997, er du velkommen til at kontakte os via kontaktsektionen på denne side. Nogle samtaler er bedre at have direkte.

Når du modtager et tilbud om at erklære en lavere pris på skødet, skal du forstå dette: det tilbud er til fordel for sælgeren, ikke dig. Ved at spare et par hundrede euro i skat om året, kan du miste titusindvis af euro i tilfælde af en katastrofe. Skødevurderingssystemet forhindrer allerede store uoverensstemmelser – det kan ikke betale sig at blive medskyldig for små.