Madde 17: Tapuda Beyan Edilen Değer – Yabancı Alıcıların Bilmesi Gerekenler

BU UYGULAMA NEDİR?

Türkiye'de daha önceki yıllarda da yaygın olan bir uygulama: Alıcı ve satıcı gerçek satış fiyatı üzerinde anlaşır ancak tapuya daha düşük bir rakam beyan eder. Amaç vergiyi azaltmak. 100.000 Euro'ya satılan bir mülkün tapuda çok daha düşük bir değerle beyan edilmesi durumunda, yıllık emlak vergisi de buna göre, yani gerçek değerinin çok altında hesaplanıyor.

17a. Devlet artık biliyor – Tapu değerleme sistemi

Bu uygulama artık eskisi kadar kolay değil. Türkiye tapu değerleme sistemini uygulamaya koydu. Tapu artık her bölgedeki metrekare başına ortalama fiyatı biliyor. Alıcı ve satıcı olarak, değeri çok daha yüksek olan bir mülk için çok daha düşük bir değer beyan etmeye kalkarsanız, tapu memuru sizi şu şekilde uyaracaktır:

Bu mülk bu fiyatın altında tescil edilemez.

Minimum değer metrekare çarpanı kullanılarak hesaplanır ve bunun altına inemezsiniz. Büyük ölçekte vergiden kaçınma yeteneği etkili bir şekilde ortadan kaldırıldı.

17b. Tamamen kapalı mı?

Hayır ama manevra alanı önemli ölçüde daraldı. Deneyimli bir acente ve tapu memuru ile çalışıyorsanız satış bedelinin tamamını beyan etmeniz gerekmeyebilir. Ancak gerçekte ödediğiniz tutarın çok altında bir rakam beyan edemezsiniz.

Kural basit: 100.000 Euro'luk bir mülkün 50.000 Euro olarak gösterilmesi artık mümkün değil.

17c. Alıcı için riskler

Yasal risk:

Tapuda yanlış beyanda bulunulması vergi kaçakçılığı teşkil eder. Hem alıcı hem de satıcı suç ortağı olarak kabul edilir. Türk hukuku bu konuda açık ve katıdır.

Sigorta riski Birçok alıcının gözden kaçırdığı önemli bir ayrıntı:

Bu, herhangi bir satın alma işlemini tamamlamadan önce anlaşılması gereken bir ayrıntıdır.

Türkiye'de konut sigortası ve DASK sigorta bedeline göre tazminat ödemektedir. Bu değer çoğunlukla tapuda beyan edilen değerle bağlantılıdır.

Pratik örnek:

Gerçek piyasa değeri: 150.000

Tapuda beyan edilen değer: 60.000

Eviniz deprem, yangın veya su baskını nedeniyle tamamen yok olur

Sigorta şirketi tazminatı beyan edilen düşük değere göre hesaplar

Alınan tazminat: 60.000 veya daha az

Gerçek kaybınız: 90.000

Ayrıca DASK zorunlu deprem sigortası poliçesinde sigorta bedelinin doğru beyan edilmemesi durumunda poliçe geçersiz sayılabilecek veya tazminatta önemli oranda indirim yapılabilecektir.

Sonuç: Yıllık birkaç yüz Euro vergi tasarrufu sağlamak için tapuda daha düşük bir değer beyan ederek, bir felaket durumunda onbinlerce Euro kaybedebilirsiniz.

17g. Cezalar nelerdir?

İyi bir emlakçı bu konuda sizi doğru yönlendirecek ve riske atmak istemeyeceğiniz ceza rakamının ne olduğunu net bir şekilde anlatacaktır. Vergi kaçakçılığı tespit edildiğinde:

Ödenmeyen vergi artı geç ödeme faizi tahsil edilir

İdari para cezası uygulandı

Ciddi durumlarda savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir.

Hem alıcı hem de satıcı sorumlu tutuluyor.

17e. Doğru yaklaşım nedir?

Gerçek fiyatı yazmak hem yasal hem de uzun vadede menfaatinizedir. Kısa vadeli vergi avantajı için uzun vadeli hukuki ve sigorta riskleri almaya değmez. Tapu değerleme sistemi zaten büyük farklılıklar olasılığını ortadan kaldırmıştır. Küçük farklılıklar yüzünden risk almanın hiçbir anlamı yok.

Resmi kaynaklar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) – tapu değerleme sistemi: tkgm.gov.tr

Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) – emlak vergisi ve tapu harçları: gib.gov.tr

DASK – zorunlu deprem sigortası beyan değeri: dask.gov.tr

Vergi Usul Kanunu – vergi kaçakçılığı cezaları

17f. Para transferi sorunu Çoğu alıcının gözden kaçırdığı uzun vadeli bir risk

Alış fiyatının eksik beyan edilmesi, anlık hukuki ve sigorta risklerinin ötesinde, yıllar sonra satış gelirinizi Türkiye dışına aktarmaya çalıştığınızda özel bir sorun yaratır. Türk bankalarının, mülk satış geliri olarak ülkeden ayrılan paranın beyan edilen tapu değeriyle eşleştiğini doğrulaması gerekiyor. Tapuda 80.000 Avro beyan ettiyseniz ancak gerçekte 150.000 Avro ödediyseniz, farkı gerekçelendirecek kapsamlı belgeler olmadan yalnızca 80.000 Avro'yu mülk satış geliri olarak aktarabilirsiniz. Geriye kalan 70.000 Euro'nun temiz bir şekilde ülkesine geri gönderilmesi çok zorlaşıyor. Bu, birçok alıcının on yıl sonra satmaya çalışana kadar keşfetmediği bir tuzaktır.

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Menajerim herkesin tapu için daha düşük bir fiyat beyan ettiğini ve bunun normal olduğunu söylüyor. Bu doğru mu?

2019 öncesinde daha yaygındı. Türkiye SPK lisanslı değerleme raporlarını zorunlu hale getirdiğinden ve devletin kendi vergi değerleme sistemini (rayiç bedel) uygulamaya koymasından bu yana, eksik beyan hem daha riskli hem de daha az etkili hale geldi. Vergi makamlarının değerlendirdiği değer, otomatik bir denetimi tetiklemeden resmi değerlendirmeden daha düşük beyan edemeyeceğiniz bir taban belirler. Ve herkes bunu yapar argümanı sizi sonuçlardan korumaz: Bir işlemi yanlış beyan eden bir belgenin tarafısınız; bu, Türk hukukuna göre vergi kaçakçılığıdır. Bunu size söyleyen acente sizin hiçbir hukuki riskinizi kabul etmediğini komisyonunu toplayıp yoluna devam eder. Az beyan edilen tapuyu tutan kişi sizsiniz.

Quora: Türk mülk alımında daha düşük bir değer beyan etmenin cezaları nelerdir?

Alıcı için: Beyan edilmeyen farka ilişkin gelir vergisinin yeniden değerlendirilmesi, ödenmemiş verginin P ila 0'ü oranında vergi cezası ve vergi kaçakçılığı nedeniyle olası soruşturma. Satıcı için: aynı teşhir. Uygulamada, rutin uygulama tutarsızdır, birçok eksik beyan tespit edilememektedir. Ancak risk sıfır değildir, tutarsızlığın boyutuyla birlikte artar ve zamanla daha da artar (mülkü ne kadar uzun süre elinizde tutarsanız, riske maruz kalma penceresi o kadar uzun olur). Soru, bugün yakalanma ihtimaliniz olup olmadığı değil, önümüzdeki 10 yıl boyunca yasal olarak tehlikeye atılmış bir belgeyi elinizde tutma konusunda rahat olup olmadığınızdır.

Facebook expat grubu: Satıcı, beyan edilen fiyatı düşürmek için benden bir kısmını nakit, bir kısmını da banka havalesi yoluyla ödememi istiyor. Ne yapmalıyım?

Reddetmek. Bu klasik çift fiyatlı tapu düzenlemesidir. Belgeleyebileceğinizden daha fazlasını ödediğinizi sattığınızda, nakit kısmı sizin için kağıt izi sorunu yaratır ve bu belgelenmemiş tutarı satış bedeli olarak geri almak yasal ve pratik olarak çok zordur. Acil riskin ötesinde: sizden vergi sahtekarlığına katılmanız isteniyor. Satıcıların motivasyonu, beyan edilen fiyatın düşük olması, onlar için daha düşük sermaye kazancı vergisi anlamına geldiği açıktır. Katılma motivasyonunuz sınırlıdır, az miktarda tapu vergisinden tasarruf edersiniz ancak uzun vadeli önemli yasal ve mali risk üstlenirsiniz. Satıcıya tam fiyatın beyan edilmesi gerektiğini söyleyin. Reddederlerse uzaklaşın.

UZMAN TAVSİYESİ:

Sources: T.C. Gelir Idaresi Baskanligi – https://www.gib.gov.tr | T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu – https://www.tkgm.gov.tr

Not: Bu, resmin tamamını yazıya dökmenin zor olduğu bir konudur. Söyleyebileceğim şey şu: kurallar önemli ölçüde sıkılaştı, riskler gerçek ve doğru yaklaşım tamamen sizin özel durumunuza bağlı. 1997'den beri bu piyasada yer alan birinden beyan edilen değerlerin pratikte nasıl çalıştığına dair sorularınız varsa, bu sitenin iletişim bölümünden bize ulaşmaktan çekinmeyin. Bazı konuşmaların doğrudan yapılması daha iyidir.

Tapuda daha düşük bir fiyat beyan etme teklifi aldığınızda şunu anlayın: bu teklif size değil satıcıya fayda sağlar. Yılda birkaç yüz Euro vergi tasarrufu yaparak, bir felaket durumunda onbinlerce Euro kaybedebilirsiniz. Tapu değerleme sistemi zaten büyük farklılıkların önüne geçiyor, küçük farklılıklara ortak olmaya değmez.