Artikel 20: Køb af en ejendom med ubetalte servicegebyrer – juridisk risiko og beskyttelse

20a. Overgår gælden til køber?

Ja. Ubetalt servicegebyrgæld fra den tidligere ejer overføres lovligt til den nye køber. Hvis du ikke tjekkede før køb, og der er en gæld – er den nu din. Denne regel gælder ikke kun for serviceafgifter, men også for udestående el- og vandabonnementsgæld.

20b. Sådan tjekker du før køb

Hvad står der på skødet: Pant, panterettigheder og juridiske byrder er synlige på skødet. Serviceafgift, el- og vandskyld fremgår dog ikke af skødet.

Du skal tage disse tre trin, før du køber en videresalgsejendom:

• Gå til webstedets ledelse og spørg: Er der nogen udestående servicegebyrgæld på denne lejlighed? Anmod om dette skriftligt.
• Spørg elleverandøren (SEDAS eller relevant myndighed) for eventuel udestående elgæld.
• Forhør dig hos den kommunale vandmyndighed for eventuel udestående vandgæld.

Køb ikke nogen gensalgsejendomme uden at have gennemført disse tre trin.

20c. Et eksempel fra det virkelige liv

En sag, der blev set for nylig: En ejendom med en markedsværdi på 60.000 euro blev fundet at have 22.000 euro i akkumuleret servicegebyr. Det betyder, at de reelle omkostninger for en intetanende køber ville være steget til 82.000 Euro. Dette er ikke en usædvanlig situation – det forekommer ofte i ejendomme, der har stået tomme i lang tid eller ikke har skiftet hænder i årevis.

20d. Hvis du køber en ejendom med gæld – to muligheder

Mulighed 1 – Rent skøde: Sælger betaler selv al gæld og overdrager et rent skøde til dig. Dette er den sikreste mulighed.

Mulighed 2 – Gældsoverdragelser, pris reduceres: Sælger betaler ikke gælden og overfører den til køber. I dette tilfælde skal det samlede gældsbeløb trækkes fra salgssummen.

Eksempel:

• Ejendomspris: 60.000
• Samlet gæld: 22.000
• Reel betaling: 38.000 + du betaler selv gælden

I begge tilfælde skal al gæld tydeligt fremgå skriftligt i kontrakten. En mundtlig aftale er ikke gyldig.

20e. Send det til din advokat

Uafhængig juridisk støtte er afgørende i disse situationer. Din advokat vil kontrollere alle juridiske forpligtelser på skødet, indhente skriftlige gældsattester fra byggepladsledelsen, el- og vandmyndighederne og tilføje en klausul til kontrakten, der bekræfter, at gælden er udlignet eller overført.

20f. Officielle kilder

• Ejerlejlighedslov nr. 634 – gældsoverførsel af servicegebyr og forpligtelser til forvaltning af grunden
• Generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (TKGM): tkgm.gov.tr
• SEDAS – elgældsforespørgsel: sedas.com.tr
• Alanya Kommune – vandgældsforespørgsel: alanya.bel.tr

20f. Vand, el og abonnementsgæld Overgår de?

Aidat gæld (restancer med servicegebyr) overføres til køber i henhold til tyrkisk lov dette er veldokumenteret. Mindre kendt: forsyningsabonnementsgæld i de tidligere ejeres navn overføres ikke lovligt, men de kan skabe praktiske problemer. Hvis den tidligere ejer har udestående el- eller vandregninger, kan det relevante forsyningsselskab kræve disse afregnet, inden abonnementet overføres til dit navn. I praksis betyder det normalt, at gælden opstår under abonnementsoverførselsprocessen efter købet. Få din advokat til at anmode om en forsyningsgodkendelsesattest (abonelik borç belgesi) fra de relevante udbydere som en del af due diligence forud for køb, ikke kun aidat-godkendelsen.

20 g. Annotering af webstedsstyringsgæld vs skødeanmærkning

Der er to forskellige typer af aidat-relateret gæld: uformelle restancer (lokalitetschefen har optegnelser, men der er ikke truffet retslige skridt) og formelt kommenteret skødegæld (lokalitetsledelsen har indhentet en retskendelse, og gælden er registreret som pant i tapuen). Den anden er synlig på et skødeuddrag (tapu kaydı). Den første er ikke det kræver en direkte anmodning til bygningsledelsen om et gældssaneringsbrev (borçsuzluk belgesi). Begge skal kontrolleres. Et rent tapu-ekstrakt betyder ikke, at der ikke eksisterer nogen uformel gæld.

Spørgsmål købere stiller

Reddit r/Tyrkiet: Jeg købte en ejendom og fandt bagefter ud af, at den havde 3 års ubetalte aidats. Hvad er mine muligheder?

Dette er en dokumenteret og desværre almindelig situation. I henhold til tyrkisk ejerlejlighedslov (Kat Mülkiyeti Kanunu) aidat gældsoverførsler med ejendommen. Du er juridisk ansvarlig for de tidligere ejeres ubetalte servicegebyrer. Dine muligheder: betale gælden og forfølge sælgeren gennem domstolene til inddrivelse (tidskrævende, dyrt, usikkert); forhandle en prisnedsættelse med sælger, hvis salget endnu ikke er afsluttet; eller hvis salget er afsluttet, og gælden ikke blev oplyst, fremsætte et krav mod sælger for urigtige oplysninger. Den sidste mulighed kræver en advokat og vil tage 12-24 måneder. Forebyggelse er langt billigere: Kræv altid en borçsuzluk belgesi før du lukker.

Quora: Sælgeren siger, at aidat-gælden vil blive udlignet før overførsel. Hvordan sikrer jeg mig?

Tag ikke sælgerens ord for det. Kræv borçsuzluk belgesi (gældsgodtgørelsesbrev) fra webstedets ledelse, dateret inden for 5 arbejdsdage efter overførselsdatoen, som en betingelse for lukning. Få din advokat til at tilbageholde overførslen af ​​midler, indtil dette dokument er fremlagt. Hvis sælger ikke kan levere det, er gælden ikke udlignet. En mundtlig forsikring eller løfte i en foreløbig kontrakt er ikke tilstrækkelig, hvis gælden dukker op igen efter overdragelsen, en kontraktklausul, der siger, at sælger vil udligne gælden, giver dig et retskrav, men får ikke gælden til at forsvinde.

EKSPERT RÅDGIVNING: Inden du køber en videresalgsejendom, skal du bede stedets ledelse, el- og vandmyndigheden om skriftlig bekræftelse af enhver gæld. Skødet kan se rent ud, men denne gæld er usynlig på den. En overraskelse på 22.000 Euro er ikke noget nogen fortjener.

Kilder: Lov om boligejerskab nr. 634 – https://www.mevzuat.gov.tr​| T.R. Justitsministeriet – https://www.adalet.gov.tr

P.S. Prøv at undgå afbetalingskøb, hvis det overhovedet er muligt. Bankrenterne i Tyrkiet er høje, og risiciene formerer sig med tiden. Hvis du køber fra en udvikler på en betalingsplan, skal du sørge for, at alle dokumenter er fuldstændige og i samme gyldne regel som altid. Og hold afdragsperioden på højst et år. Hvis nogen tilbyder dig to, tre, fire års betalinger, så tænk dig om to gange. Jo længere planen er, jo længere er dine penge udsat for en udviklers økonomiske helbred, leveringsforsinkelser og markedsændringer. Kort afdrag, rent papirarbejde, selvstændig advokat. Det er den eneste måde at gøre det sikkert på.