Madde 20: Ödenmemiş Hizmet Bedeli ile Mülk Satın Almak – Yasal Risk ve Koruma

20a. Borç alıcıya geçer mi?

Evet. Önceki sahibinden ödenmeyen hizmet bedeli borcu yasal olarak yeni alıcıya devredilir. Satın almadan önce kontrol etmediyseniz ve borcunuz varsa, artık sizindir. Bu kural sadece hizmet bedelleri için değil aynı zamanda ödenmemiş elektrik ve su aboneliği borçları için de geçerlidir.

20b. Satın almadan önce nasıl kontrol edilir

Tapuda görünenler: İpotekler, hacizler ve hukuki takyidatlar tapuda görünür. Ancak tapuda hizmet bedeli, elektrik ve su borçları görünmüyor.

Herhangi bir yeniden satış mülkü satın almadan önce bu üç adımı atmalısınız:

• Site yönetimine gidin ve şunu sorun: Bu dairenin ödenmemiş hizmet borcu var mı? Bunu yazılı olarak talep edin.
• Ödenmemiş elektrik borcu olup olmadığını elektrik sağlayıcınızla (SEDAŞ veya ilgili kurum) görüşün.
• Ödenmemiş su borcu olup olmadığını belediye su idaresine danışın.

Bu üç adımı tamamlamadan herhangi bir ikinci el mülk satın almayın.

20c. Gerçek hayattan bir örnek

Geçtiğimiz günlerde yaşanan bir olay: Piyasa değeri 60.000 Euro olan bir mülkte 22.000 Euro birikmiş hizmet borcu olduğu tespit edildi. Bu, şüphelenmeyen bir alıcı için gerçek maliyetin 82.000 Euro'ya yükseleceği anlamına geliyor. Bu istisnai bir durum değil; uzun süredir boş olan veya yıllardır el değiştirmeyen mülklerde sıklıkla yaşanıyor.

20g. Borçlu bir mülk satın alıyorsanız – iki seçenek

Seçenek 1 – Temiz tapu: Satıcı tüm borçları kendisi öder ve size temiz bir tapu devreder. Bu en güvenli seçenektir.

Seçenek 2 – Borç transferi, fiyat düşürülür: Satıcı borçları ödemez ve alıcıya devreder. Bu durumda toplam borç tutarının satış fiyatından düşülmesi gerekmektedir.

Örnek:

• Emlak fiyatı: 60.000
• Toplam borç: 22.000
• Gerçek ödeme: 38.000 + borçları kendiniz ödersiniz

Her iki durumda da tüm borçların sözleşmede yazılı olarak açıkça belirtilmesi gerekir. Sözlü anlaşma geçerli değildir.

20e. Avukatınıza gönderin

Bu durumlarda bağımsız hukuki destek şarttır. Avukatınız tapudaki tüm yasal yükümlülükleri kontrol edecek, site yönetiminden, elektrik ve su yetkililerinden yazılı borç belgelerini alacak ve sözleşmeye borçların silindiğini veya devredildiğini teyit eden bir madde ekleyecektir.

20f. Resmi kaynaklar

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Hizmet Bedeli Borç Devri ve Site Yönetim Yükümlülükleri
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): tkgm.gov.tr
• SEDAŞ – elektrik borcu sorgulama: sedas.com.tr
• Alanya Belediyesi – su borcu sorgulama: alanya.bel.tr

20f. Su, elektrik ve abonelik borçları devrediliyor mu?

Aidat borcunun (hizmet bedeli borçları) alıcıya devredilmesi Türk kanunlarına göre bu durum iyice belgelenmiştir. Daha az bilinen: Önceki sahibinin adına olan kamu hizmeti abonelik borçları yasal olarak devredilmez, ancak pratik sorunlar yaratabilirler. Önceki sahibin ödenmemiş elektrik veya su faturaları varsa, ilgili kamu hizmeti şirketi aboneliği adınıza devretmeden önce bu faturaların ödenmesini talep edebilir. Uygulamada bu genellikle borcun satın alma sonrasında abonelik aktarma işlemi sırasında ortaya çıktığı anlamına gelir. Avukatınızın, yalnızca aidat izni değil, satın alma öncesi durum tespiti kapsamında ilgili sağlayıcılardan bir kamu hizmetleri izin belgesi (abonelik borç belgesi) talep etmesini sağlayın.

20g. Site yönetim borcu vs tapu şerhi

Aidat ile ilgili borcun iki farklı türü vardır: resmi olmayan borçlar (site yöneticisinin kayıtları var ancak yasal işlem yapılmamış) ve resmi şerhli tapu borcu (site yönetimi mahkeme kararı almış ve borç tapuda haciz olarak kaydedilmiş). İkincisi tapu ekstresinde (tapu kaydı) görülmektedir. Birincisi, borç silme belgesi (borçsuzluk belgesi) için doğrudan bina yönetimine talepte bulunulmasını gerektirmez. Her ikisinin de kontrol edilmesi gerekir. Temiz bir tapu özü, gayri resmi borcun olmadığı anlamına gelmez.

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Bir mülk satın aldım ve sonradan onun 3 yıldır ödenmeyen aidatları olduğunu öğrendim. Seçeneklerim neler?

Bu belgelenmiş ve ne yazık ki yaygın bir durumdur. Türk Kat Mülkiyeti Kanunu'na (Kat Mülkiyeti Kanunu) göre, aidat borcunun mülkle birlikte devredilmesi. Önceki sahiplere ödenmeyen servis ücretlerinden yasal olarak siz sorumlusunuz. Seçenekleriniz: borcunuzu ödeyin ve satıcının tahsili için mahkemeler yoluyla takip edin (zaman alıcı, pahalı, belirsiz); satış henüz tamamlanmadıysa satıcıyla fiyat indirimi için pazarlık yapın; veya satış tamamlanmış ve borç açıklanmamışsa, satıcıya karşı yalan beyandan dolayı dava açabilirsiniz. Son seçenek avukat gerektirir ve 12-24 ay sürecektir. Önleme çok daha ucuzdur: Kapatmadan önce mutlaka borçsuzluk belgesi talep edin.

Quora: Satıcı, aidat borcunun transferden önce silineceğini söylüyor. Nasıl emin olabilirim?

Satıcının sözüne itibar etmeyin. Kapanış koşulu olarak site yönetiminden transfer tarihinden itibaren 5 iş günü tarihli borçsuzluk belgesini (borç kapatma yazısı) isteyin. Bu belge sağlanana kadar avukatınız para transferini bekletsin. Satıcı bunu sağlayamazsa borç kapatılmamış demektir. Devir sonrasında borcun yeniden ortaya çıkması durumunda ön sözleşmedeki sözlü güvence veya söz yeterli değildir, satıcının borcu kapatacağını belirten bir sözleşme maddesi size hukuki hak hakkı verir ancak borcu ortadan kaldırmaz.

UZMAN TAVSİYESİ: Herhangi bir yeniden satış mülkü satın almadan önce, site yönetimi, elektrik ve su idaresinden herhangi bir borcun yazılı onayını isteyin. Tapu temiz görünebilir ama üzerinde bu borçlar görünmüyor. 22.000 Euro'luk sürpriz kimsenin hak ettiği bir şey değil.

Sources: 634 Sayili Kat Mulkiyeti Kanunu – https://www.mevzuat.gov.tr | T.C. Adalet Bakanligi – https://www.adalet.gov.tr

Not: Mümkünse taksitli alışverişlerden kaçınmaya çalışın. Türkiye'de banka faiz oranları yüksek ve riskler zamanla katlanıyor. Bir geliştiriciden ödeme planıyla satın alıyorsanız, tüm belgelerin eksiksiz ve düzenli olduğundan emin olun, her zamanki gibi aynı altın kural. Taksit süresini de maksimum 1 yıl tutun. Birisi size iki, üç, dört yıllık ödeme teklif ediyorsa iki kez düşünün. Plan ne kadar uzun olursa, paranız geliştiricinin mali durumuna, teslimat gecikmelerine ve piyasa değişikliklerine o kadar uzun süre maruz kalır. Kısa taksit, temiz evraklar, bağımsız avukat. Bunu güvenli bir şekilde yapmanın tek yolu budur.