Artikel 7: Der Prozess der Eigentumsurkunde – Schritt für Schritt, einfach erklärt

„Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in der Türkei?“, „Muss ich persönlich vor Ort sein?“, „Wie funktioniert das Tapu?“ – Das sind die Favoriten im Forum. Dieser Artikel geht Schritt für Schritt durch den Prozess 2026 und lässt keine Unklarheiten offen.

7a. Kann man kaufen, ohne in der Türkei zu sein?

Ja. Ausländische Käufer, die sich nicht in der Türkei befinden, können den gesamten Kauf aus der Ferne abwickeln, indem sie einem vertrauenswürdigen Vertreter – einem Anwalt, Agenten oder einer anderen Person – eine notariell beglaubigte Vollmacht ausstellen, die sie ermächtigt, alles von der Einreichung der Dokumente bis zur Unterzeichnung beim Grundbuchamt zu erledigen. Die Vollmacht kann beim türkischen Konsulat in Ihrem Heimatland erstellt werden und muss mit einer Apostille und einer beglaubigten türkischen Übersetzung versehen werden.

7b. Schritt 1 – Besorgen Sie sich eine türkische Steuer-ID-Nummer

Jeder ausländische Käufer muss über eine türkische Steueridentifikationsnummer (vergi numarası) verfügen. Ohne sie kann keine Immobilientransaktion abgeschlossen werden. Es ist bei jedem Finanzamt mit Reisepass erhältlich – noch am selben Tag, kostenlos. Wenn Sie sich nicht in der Türkei befinden, kann Ihr bevollmächtigter Vertreter es in Ihrem Namen besorgen.

7c. Schritt 2 – Eröffnen Sie ein türkisches Bankkonto

Es wird dringend empfohlen, ein türkisches Bankkonto zu eröffnen. Für die Inanspruchnahme der Mehrwertsteuerbefreiung bei Neubaukäufen ist ein dokumentarischer Nachweis einer Fremdwährungsüberweisung von einem Auslandskonto erforderlich und für den Eigentumsurkundenprozess im weiteren Sinne wichtig.

7d. Schritt 3 – Due Diligence

Bevor Sie etwas unterschreiben, muss der rechtliche Status der Immobilie überprüft werden. Ein türkischer Anwalt kann beim Grundbuchamt einen amtlichen Grundbuchauszug (tapu kayıt örneği) erhalten. Darin sind zu sehen: der aktuelle eingetragene Eigentümer, etwaige Hypotheken oder Grundpfandrechte, Gerichtsvermerke sowie die Einhaltung der Zonen- und Bauvorschriften. Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Zusicherungen oder Fotokopien – der offizielle Auszug ist nicht verhandelbar.

7e. Schritt 4 – Obligatorisches Wertgutachten

Für alle Auslandskäufe ist ein unabhängiges Wertgutachten eines von der CMB (SPK) lizenzierten Gutachters obligatorisch. Dieser Bericht wird beim Grundbuchamtstermin vorgelegt.

7f. Schritt 5 – Kaufvertrag

Zwischen den Parteien wird ein Kaufvertrag (satış vaadi sözleşmesi) unterzeichnet, in dem der Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und das Datum der Übertragung der Eigentumsurkunde festgelegt sind. Ihr Anwalt sollte dies prüfen, bevor Sie unterschreiben.

7g. Schritt 6 – Buchen Sie einen Webtapu-Termin

Der Termin zur Übertragung der Eigentumsurkunde wird über das WebTapu-System (webtapu.tkgm.gov.tr) gebucht. In beliebten Gegenden wie Alanya müssen Termine möglicherweise mehrere Wochen im Voraus gebucht werden.

7h. Schritt 7 – Zahlungen und Übertragung der Eigentumsurkunde

Bevor Sie zum Grundbuchamt gehen, müssen Sie Folgendes begleichen: Eigentumsurkundensteuer (4 %), Döner-Sermaye-Gebühr (~790 €) und eine gültige DASK-Police. Für Nicht-Türkischsprachige muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein. Sobald alle Dokumente und Zahlungen bestätigt sind, stellt das Grundbuchamt das neue Tapu auf Ihren Namen aus – in dem Moment, in dem das rechtliche Eigentum auf Sie übergeht. Ein Kaufvertrag oder eine Zahlungsquittung stellen nach türkischem Recht keinen Eigentumsnachweis dar.

7i. Schritt 8 – Verpflichtungen nach dem Kauf

Nach Erhalt des Tapu: Übertragen Sie Versorgungsabonnements auf Ihren Namen, benachrichtigen Sie die Gemeinde für die jährliche Grundsteuerregistrierung, planen Sie die Erneuerung des DASK, und wenn Sie Mieteinnahmen planen, registrieren Sie sich als Steuerzahler bei der Finanzverwaltung.

Quellen: T.R. Generaldirektion Grundbuch und Kataster – tkgm.gov.tr ​​​​| WebTapu – webtapu.tkgm.gov.tr ​​​​| Grundbuchgesetz Nr. 2644 – izles.gov.tr

Fragen, die Käufer stellen

Reddit R/Expats: „Kann ich türkische Immobilien kaufen, ohne jemals die Türkei zu besuchen?“

Ja – mit einer ordnungsgemäß ausgestellten Vollmacht (PoA). Ein türkischer Notar in Ihrem Land (oder ein türkisches Konsulat) kann einen PoA notariell beglaubigen, der einen Anwalt in der Türkei ermächtigt, den Kauf in Ihrem Namen abzuschließen, einschließlich der Begleitung der Grundbuchübertragung. Allerdings birgt der Kauf ohne Besichtigung echte Risiken: Sie haben die Immobilie nicht persönlich besichtigt, können sich nicht von der komplexen Verwaltung, der Nachbarschaft oder dem tatsächlichen Zustand der Wohnung überzeugen. Das PoA schafft auch einen Vertrauenspunkt – stellen Sie sicher, dass es Ihrem eigenen unabhängigen Anwalt gewährt wird und nicht dem empfohlenen Ansprechpartner des Maklers oder Entwicklers. Fernkäufe werden erfolgreich durchgeführt, erfordern jedoch mehr und nicht weniger Sorgfalt.

Quora: „Wie lange dauert die Übertragung des Tapu (Eigentumsurkunde) in der Türkei?“

Sind alle Unterlagen vorbereitet und der WebTapu-Termin gebucht, dauert die eigentliche Übergabe beim Grundbuchamt 1 bis 3 Stunden am Tag. Die Vorbereitungsphase – Steuernummer, Bankkonto, Wertgutachten erhalten, Tapu-Steuer bezahlen – dauert in der Regel 3 bis 10 Arbeitstage, wenn Sie in der Türkei sind und organisiert sind. Die WebTapu-Terminwartezeit ist die Hauptvariable: In Alanya sind im Jahr 2026 Wartezeiten von 2 bis 4 Wochen üblich. Gesamtprozess von „Ich möchte kaufen“ Zu „Eigentumsurkunde auf meinen Namen“: normalerweise 4 bis 8 Wochen, wenn alles in Ordnung ist.

Facebook-Expat-Gruppe: „Der Entwickler sagt, ich brauche keinen separaten WebTapu-Termin – sie kümmern sich um alles. Ist das normal?“

Teilweise. Bauträger, die eine Volumenbeziehung mit dem Grundbuchamt haben, verwalten die Terminbuchung manchmal als Teil ihrer Dienstleistung – das ist legitim. Es ist nicht legitim, wenn der Entwickler vorschlägt, dass sein interner Anwalt oder der Agent die rechtliche Due Diligence in Ihrem Namen übernimmt. Die Terminbuchung ist administrativ. Die rechtliche Prüfung der Eigentumsurkunde, des Vertrags und des Genehmigungsstatus muss von einem Anwalt durchgeführt werden, der für Sie und nicht für den Bauträger arbeitet. Das sind zwei verschiedene Dinge. Akzeptieren Sie die Hilfe des Entwicklers bei der Terminvereinbarung. Bestehen Sie für alles andere auf Ihrem eigenen Anwalt.

EXPERTENTIPP: Eigentumsrechte in der Türkei bestehen nur durch die Tapu-Registrierung – ein Kaufvertrag oder eine Zahlungsquittung sind kein rechtsgültiger Eigentumsnachweis. Überspringen Sie niemals die Due Diligence. Buchen Sie frühzeitig Ihren WebTapu-Termin. Sie müssen nicht physisch anwesend sein – eine Vollmacht ermöglicht die Verwaltung des gesamten Prozesses aus der Ferne.
Quellen: Generaldirektion Grundbuchamt und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr ​​​​| WebTapu – https://www.webtapu.tkgm.gov.tr | Gesetzgebung Grundbuchgesetz 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. — Der Prozess der Eigentumsurkunde selbst ist für ausländische Käufer und türkische Staatsbürger weitgehend gleich – wenn Ihre Dokumente in Ordnung sind, ist es ein unkomplizierter Vorgang. Aber eines möchte ich klar sagen und ich möchte, dass Sie sich daran erinnern: Bevor die Eigentumsurkunde unterzeichnet ist und in Ihren Händen liegt, zahlen Sie nicht mehr als zwei bis drei Prozent des Immobilienwerts als Kaution – an niemanden. Nicht an die Immobilienagentur, nicht an die Baufirma, an niemanden. Ich habe gesehen, wie Leute zwanzig, dreißig, vierzig Prozent im Voraus überreichten, nur auf der Grundlage eines Versprechens und eines Händedrucks. Einige dieser Geschichten endeten gut. Einige taten es nicht. Die Eigentumsurkunde ist Ihr einziger wirklicher Schutz. Behalten Sie Ihr Geld auf Ihrem Konto, bis es auf Ihren Namen lautet. Und wenn Sie jemand drängt, mehr im Voraus zu zahlen, verhandeln Sie hart. Halten Sie Ihre Anzahlung vor der Übertragung der Eigentumsurkunde so niedrig wie möglich. Zwei bis drei Prozent für die Reservierung der Immobilie sind angemessen. Alles darüber hinaus ist ein Risiko, das Sie freiwillig eingehen. Lassen Sie niemals zu, dass Ihre Zahl durch Begeisterung oder Druck größer wird, als nötig ist.