Artikkeli 15: 10 asiaa, joita kiinteistönvälittäjät kertovat ulkomaisille ostajille – ja totuus

Nämä kymmenen lausuntoa esiintyvät toistuvasti ulkomaalaisten foorumeilla, ostajien valitusryhmissä ja omaisuusriitatapauksissa eri puolilla Turkkia. Ne eivät aina ole tahallisia valheita – jotkut agentit todella uskovat niihin. Mutta ne kaikki vaativat tarkastelun, ennen kuin toimit niiden mukaan.

15a. Tämän kiinteistön arvo kaksinkertaistuu viidessä vuodessa

Totuus: Jotkut turkkilaiset kiinteistöt ovat nostaneet pääomaa voimakkaasti tiettyjen ajanjaksojen aikana. Mutta mikään agentti ei voi ennustaa tulevia kiinteistöhintoja, ja jokainen agentti, joka ilmoittaa tietyn tulevan arvon tosiasiaksi, esittää väitteen, jota he eivät voi tukea. Kovin valuutoin Turkin kiinteistöjen hinnat pysyivät pääosin ennallaan vuosina 2021–2025, kun inflaatio on otettu huomioon. Pyydä todisteita, älä lupauksia.

15b. et tarvitse lakimiestä – me hoidamme kaiken

Totuus: Kiinteistönvälittäjällä ei ole ammatillista laillista velvoitetta sinua kohtaan. He eivät voi suorittaa asianmukaista due diligence -tarkastusta, tarkistaa omistusoikeusasiakirjaa, tarkistaa rasituksia tai suojella etujasi sopimuksella. Tämä väite on joko naiivi tai itsekäs. Riippumaton asianajaja ei ole valinnainen ulkomaalaiselle ostajalle Turkissa – se on tärkein kustannus koko kaupassa.

15c. toinen ostaja on kiinnostunut – sinun on tehtävä päätös tänään

Totuus: Tämä on yleisin painostustaktiikka kiinteistömyynnissä maailmanlaajuisesti ja se on erityisen yleistä Turkissa ulkomaisten ostajien kanssa. Se on melkein aina väärä. Aito kilpaileva etu ei edellytä saman päivän päätöstä – se vaatii kirjallisen tarjouksen toiselta ostajalta. Jos agentti ei voi näyttää sinulle kilpailevaa kirjallista tarjousta, vaatimusta ei voida vahvistaa ja se tulee jättää huomiotta.

15d. vuokratulot kattavat kulut

Totuus: Välittäjien esittämissä vuokratuloennusteissa käytetään lähes aina bruttolukuja – ennen aidat, kiinteistövero, hallinnointipalkkiot, vapaita aikoja ja ylläpitoa. Alanyassa nettovuokratuotto kaikkien kulujen jälkeen on tyypillisesti 5-7 %. Välittäjä, joka sanoo, että kustannukset katetaan täysin, esittää parhaan tapauksen bruttoluvut taattuina nettotuloksina.

15e. tämä on viimeinen yksikkö tähän hintaan

Totuus: Tämä voi toisinaan olla totta tietyssä lähellä valmistuvaa projektia. Useimmiten se on niukkuuden taktiikkaa. Useimmissa turkkilaisissa kehitysprojekteissa yksiköitä vapautetaan vaiheittain ja hinnat mukautetaan markkinaolosuhteisiin – ei tyhjennetä saapumisjärjestyksessä. Pyydä nähdäksesi kaikkien saatavilla olevien yksiköiden nykyinen hinnasto.

15f. Omistuskirja on puhdas – tarkistin

Totuus: Kiinteistönvälittäjä ei ole laillisesti pätevä suorittamaan omistusoikeuskirjan tarkistusta, eikä heidän mahdollisesti suorittamansa epävirallinen tarkastus korvaa virallista omistusoikeustietuetta (tapu kayit ornegi), jonka asianajaja on hankkinut kiinteistörekisteristä. Asuntolainat, panttioikeudet, tuomioistuimen huomautukset ja kaavoitusongelmat eivät aina näy nopeassa epävirallisessa tarkastuksessa.

15 g. ostohinnan lisäksi ei ole lisäkustannuksia

Totuus: Jokaiseen kiinteistön ostoon Turkissa liittyy 7–12 % ostohinnan yläpuolella olevia lisäkustannuksia, mukaan lukien omistusoikeusvero (4 %), agenttipalkkio, arvostusraportti, notaarin palkkiot ja lakiasiainkulut. Jokainen agentti, joka sanoo, ettei lisäkustannuksia aiheuta, on joko tietämätön tai johtaa sinua harhaan.

15h. ulkomaalaiset saavat paremmat hinnat, koska he maksavat euroissa

Totuus: Päinvastoin on usein lähempänä todellisuutta. Ulkomaiset ostajat – erityisesti järjestäytyneillä rakennuttajamatkoilla tai ulkomaisiin asiakkaisiin erikoistuneiden toimistojen kautta työskentelevät – maksavat usein yli hinnan, jonka turkkilainen ostaja neuvotteli samasta kiinteistöstä. Turkkilaisten alustojen, kuten Sahibinden.com, listatun hinnan vertaaminen sinulle esitettyyn hintaan on hyödyllinen todellisuuden tarkistus.

15i. kehittäjä on erittäin luotettava – he ovat saaneet päätökseen monia projekteja

Totuus: Aiempi valmistuminen on positiivinen signaali, mutta ei tae. Pyydä valmiiden hankkeiden tarkat nimet ja varmista ne itsenäisesti – vieraile rakennuksissa, keskustele asukkaiden kanssa, tarkista onko iskan hankittu aikataulussa. Kymmenen vuotta sitten projekteja toteuttanut kehittäjä voi olla hyvin erilaisessa taloudellisessa tilanteessa nykyään.

15j. voit aina myydä sen helposti, jos muutat mielesi

Totuus: Turkin jälleenmyynnin likviditeetti vaihtelee valtavasti sijainnin, kiinteistötyypin ja markkinaolosuhteiden mukaan. Ilman iskan-kiinteistöjä, ylitarjonta-alueilla sijaitsevien kiinteistöjen tai markkinahintaisia ​​kiinteistöjä myyntiin voi mennä vuosia. Vuosina 2021-2022 aktiiviset ulkomaiset ostajamarkkinat supistuivat yli 32 % vuoteen 2024 mennessä. Helppoa jälleenmyyntiä ei koskaan taata.

15o. pysäköinti sisältyy hintaan, sinulla ei ole pysäköintiongelmia

Pysäköinti Turkin rannikkokaupungeissa on usein monimutkaisempaa kuin miltä näyttää. Suurissa komplekseissa oma pysäköintipaikka sisältyy yleensä hintaan, mutta varmista tämä kirjallisesti sopimuksessa. Katupysäköinti Alanyaksen keskustassa ja vilkkaissa lähiöissä on rajoitettua, varsinkin sesonkiaikana. Jos välittäjä sanoo, että pysäköinti ei tule koskaan olemaan ongelma, kysy erityisesti: sisältyykö nimetty parkkipaikka omistuskirjaan? Jos ei, se ei ole sinun. Yhteiset tilat ja vierailijapysäköinti ovat kohteen hallinnoimia, ja ne voivat muuttua johdon päätösten myötä.

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkey: Jokainen agentti, jonka kanssa puhun, sanoo, että heidän ominaisuudet ovat paras hinta-laatusuhde. Mistä tiedän, mikä on todellinen markkinahinta?

Kolme itsenäistä menetelmää: Ensinnäkin, vietä kaksi viikkoa tekemällä vain tutkimusta, ei sitoumuksia, ei tapaamisia sahibinden.com- ja emlakjet.com-sivustoissa, suodatus alueen, koon ja kerroksen mukaan. Huomioi vertailukelpoisten kiinteistöjen neliöhinta. Toiseksi, tilaa SPK:n lisensoima riippumaton arviointiraportti mistä tahansa omaisuudesta, jota harkitset vakavasti, tämä antaa sinulle laillisesti perustellun markkina-arvon. Kolmanneksi puhu alueella pitkäaikaisille ulkomaalaisille, älä agenteille. Alanyan ulkomaalaiset Facebook-ryhmät jakavat jatkuvasti todellisia kauppahintoja. Pyyntihinnan ja kauppahinnan välinen ero Turkissa on tyypillisesti 10-25 % aina neuvoteltaessa.

Quora: Agentti kertoi minulle, että saan paremman hinnan, koska maksan euroissa. Onko tämä totta?

Päinvastoin on useammin totta. Euroissa maksavilta ulkomaisilta ostajilta veloitetaan usein palkkio, ei alennusta, koska agentit tietävät, että euromääräiset hinnat ovat vähemmän läpinäkyviä ulkomaisille ostajille, jotka eivät voi helposti verrata niitä liirapohjaisiin markkinatietoihin. Saat paremman hinnan euroissa on kehys, joka on suunniteltu saamaan sinut tuntemaan olosi edullisemmaksi samalla, kun maksat markkinoiden yläpuolella. Muunna aina noteerattu eurohinta liiroiksi ja vertaa sitä liiramääräisiin vertailukelpoisiin listauksiin Turkin kiinteistöportaaleissa. Markkinahinta on markkinahinta riippumatta siitä, mitä valuuttaa maksamiseen käytetään.

Facebook expat -ryhmä: Rakennuttaja sanoo, että tämä on viimeinen asunto tällä hinnalla ja heillä on huomenna toinen ostaja. Mitä teen?

Ei mitään tänään. Oikea vastaus päättää tänään tai hävitä se on aina kävellä pois ja palata huomenna. Jos asunto on aidosti poissa, kun palaat, niin tapahtuu, mutta paljon harvemmin kuin välittäjät väittävät, että olet menettänyt yhden asunnon. Jos se on edelleen saatavilla, kun palaat, mikä on paljon yleisempi tulos, olet osoittanut, että sinua ei voida painostaa, ja neuvotteluasemasi on parantunut. Toinen huomenna tulossa oleva ostaja on yksi laajimmin dokumentoiduista painotaktiikoista kiinteistömyynnissä maailmanlaajuisesti. Toimi sen mukaan tekemättä mitään ennen kuin olet valmis päättämään omasta aikajanastasi.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Mikään näistä lausunnoista ei tee agentista epärehellistä – jotkut ovat optimistisia, jotkut ovat käsikirjoituksia ja jotkut ovat yksinkertaisesti vääriä. Mutta ne kaikki maksavat rahaa, jos toimit niiden perusteella ilman vahvistusta. Kaava kaikissa kymmenessä on sama: ne on suunniteltu vähentämään epäröintiä ja nopeuttamaan päätöksentekoa. Sinun tehtäväsi ostajana on hidastaa, ei nopeuttaa. Lähteet: T.C. Ticaret Bakanligi – https://www.ticaret.gov.tr ​​| Sahibinden.com markkinatiedot

P.S. Kaksi asiaa kannattaa erottaa selvästi. Tämä asunto on poissa huomenna yleensä paineita. Mutta välillä totta. Aidosti edullinen kiinteistö Alanyassa liikkuu nopeasti. Ero: hyvä sopimus vaatii päivän tai kaksi varmistaakseen, ei tunnin päätöksen tekemiseen. Jos joku pakottaa sinua allekirjoittamaan muutaman tunnin sisällä, se on paineen puhe. Jos olet tehnyt tutkimuksesi ja luvut ovat aidosti oikeita, siirry, mutta sen jälkeen kun asianajajasi on tarkistanut asian, älä ennen. Vuokratuloista: Olen suora. Vuokrat Turkissa nousevat joka vuosi merkittävästi. Olen itse nähnyt vuokranantajan nostavan vuokria 15 %, 25 %, 40 %, jopa 50 % vuosittain. 25 prosentin lakisääteinen yläraja on olemassa, mutta täytäntöönpano on heikkoa. Jos sijoituslaskelmasi riippuu vakaasta vuokratulosta, rakenna aggressiivisia vuosikorotuksia alusta alkaen. Tuotot ovat todellisia, mutta niin on myös volatiliteetti.