Artikkeli 5: Asunnon ostamisen todelliset kustannukset Turkista – täydellinen erittely 2026

Yleisin virhe Turkista ostettaessa on kustannusten aliarviointi. Monet ihmiset saapuvat suunnittelemaan kuluttavansa 100 000 ja päätyvät kuluttamaan 110 000-115 000. Tämä artikkeli erittelee kaikki kustannuserät, jotta et kohtaa yllätyksiä.

5a. Omistuskirjavero – 4 %

Suurin yksittäinen ostohinta. Korko on 4 % virallisesti ilmoitetusta omaisuuden arvosta. Lain mukaan se jaetaan tasan ostajan ja myyjän kesken, kummallekin 2 %, mutta käytännössä myyjät siirtävät usein koko 4 % ostajalle kaupan ehdoksi. Selvitä, kuka maksaa minkä osuuden ennen kuin allekirjoitat mitään.

Tärkeä vuoden 2026 huomautus: Turkin arviointikomissiot (Takdir Komisyonu) päivittävät omistusoikeuskirjan verolaskentaperusteena käytetyt vähimmäisneliöarvot neljän vuoden välein. Kauden 2026-2029 sykli on nostanut näitä perusarvoja merkittävästi monilla Istanbulin ja Antalyan alueilla edelliseen sykliin verrattuna. Tämä tarkoittaa, että voimassa oleva omistusoikeusvero voi olla korkeampi vuonna 2026, vaikka kiinteistön todellinen markkinahinta ei olisi muuttunut.

5b. ALV (kdv) - vain uudet rakennukset

Arvonlisävero koskee vain suoraan rakennuttajalta ostettuja ensimyynnin uudiskohteita 1, 8 tai 18 % kiinteistön koosta ja luokittelusta riippuen. Jälleenmyyntikiinteistöt eivät ole arvonlisäverollisia.

Tärkeä vapautus: ulkomaiset ostajat, jotka eivät asu Turkissa ja maksavat ulkomaan tililtä siirretyssä ulkomaan valuutassa, voivat saada täyden arvonlisäverovapautuksen uusien rakennusten ostoista. Tämän vapautuksen saamiseksi vaaditaan asiakirjatodiste valuuttasiirrosta.

5c. Kiinteistönvälittäjäpalkkio - 2-3 %

Laillinen palkkioprosentti Turkissa on 2 % ostajalta ja 2 % myyjältä. Käytännössä 3 % plus alv on yleinen. Vahvista hinta ja kuka sen maksaa ennen edustussopimuksen allekirjoittamista.

5d. Pakollinen omaisuuden arviointiraportti (ekspertiz)

Riippumaton arviointiraportti on pakollinen kaikista ulkomaisista kiinteistöostoista Turkissa. Se on laadittava CMB:n (SPK) lisensoidun arvioijan toimesta. Hinta: noin 3 000-8 000 TL.

5e. Notaari- ja tulkkipalkkiot

Notaaria ei vaadita lain mukaan omistuskirjan siirtoon Turkissa — Siirto tapahtuu suoraan kiinteistörekisterissä (Tapu Müdürlüğü). Jos kuitenkin käytät valtakirjaa, vaaditaan notaari: kiinteistönostovaltuutukseen noin 15 000 TL. Kiinteistörekisterissä on oltava viranhaltija tulkki, jos ei puhu turkkia: 5 000-10 000 TL.

5f. Döner sermaye -maksu — pakollinen hallinnollinen maksu

Pakollinen valtion hallintomaksu jokaisesta kiinteistökaupasta. Vuodesta 2026 lähtien tämä on noin 790. Se on kiinteämääräinen, joka ei liity kiinteistön arvoon.

5g. Oikeuskulut – eivät pakollisia, mutta erittäin suositeltavia

Laki ei vaadi asianajajaa kiinteistön ostamiseen Turkissa, mutta ulkomaisille ostajille se on erittäin suositeltavaa. Kustannukset: 0,5-2% ostohinnasta, vähintään noin 20 000-50 000 TL. Palvelut: omistusoikeusasiakirjan tarkastus, velkojen ja rasitteiden tarkastukset, sopimusten tarkistus ja lainmukaisuus.

5h. Dask – pakollinen maanjäristysvakuutus

DASK-politiikka on pakollinen, jotta omistusoikeuden siirto voi jatkua. Vuosikustannukset: 150-500 TL. Täydelliset tiedot artiklassa 73.

5i. Vuosittainen kiinteistövero

Kaupan jälkeen kiinteistövero on 0,1-0,2 % asuinkiinteistöjen arvioidusta arvosta. 200 000 asukkaan kiinteistössä tämä on noin 200 vuodessa. Arvioidut arvot on asetettu markkina-arvon alapuolelle, joten efektiivinen vuosikorko on eurooppalaisittain mitattuna erittäin alhainen.

Lähteet: T.R. Kiinteistörekisterin ja kiinteistön pääosasto - https://www.tkgm.gov.tr ​​​​| T.R. Verohallinto - https://www.gib.gov.tr ​​​​| Virallinen lehti – https://www.resmigazete.gov.tr

5j. Todellinen esimerkki – Kokonaiskustannukset 150 000 euron ostoksesta

Kustannusten konkretisoimiseksi tässä on täydellinen erittely tyypillisestä 150 000 euron asunnon ostosta Alanyassa vuonna 2026:

Budjetti 9-10% ostohinnan päälle nyrkkisääntönä. Jos kiinteistö on uudisrakennus, jossa on arvonlisävero, lisää 1 % (alennettu verokanta) tai enintään 20 % (täysi verokanta). Varmista aina ennen allekirjoittamista, mikä arvonlisäverokanta on voimassa.

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkki: ”Välittäjäni sanoi, että ainoa kustannus on 4 % tapuvero. Onko se oikein?"

Ei. 4 % tapuvero on suurin yksittäinen kustannus, mutta ei suinkaan ainoa. Agenttipalkkio (yleensä 3 % plus ALV ostajalta), pakollinen arviointiraportti, döner sermaye -palkkio ja lakiasiainkulut lasketaan yhteen. 150 000 euron ostossa ero ”vain tapu-vero" ja todellinen kokonaiskustannus on noin 7 000-8 000 euroa. Budjetoidaan 9-10% ostohinnan yläpuolelle kaikista transaktiokustannuksista. Jokainen agentti, joka kertoo, että ainoa hinta on tapu, on joko tietämätön tai jättänyt tietonsa tahallaan pois.

Quora: ”Onko 4 prosentin tapuvero neuvoteltavissa vai voidaanko sitä alentaa?"

Ei – se on valtion vero, joka on 4 % ilmoitetusta ostoarvosta, eikä se ole neuvoteltavissa. Jotkut ostajat houkuttelevat ilmoittamaan alhaisemman ostohinnan tapuveron alentamiseksi – tämä on laitonta ja aiheuttaa vakavia riskejä (katso artikla 17). Vero on maksettava kiinteistörekisteriin luovutuspäivänä. Tuo Turkin liira käteistä tai pankkisekki — Kiinteistörekisteri ei hyväksy valuutta- tai luottokortteja.

Facebookin ulkomaalainen ryhmä: ”Maksanko arvonlisäveron jälleenmyynnistä vai vain uudisrakennuksista?

ALV (KDV) koskee vain rakennuttajien myymiä uudisrakennuksia, ei yksityishenkilöiden välillä myytäviä kiinteistöjä. Uudisrakennuksissa vero on 1 % nettopinta-alaltaan alle 150 neliömetrin kiinteistöissä (jos tietyt ehdot täyttyvät) tai 20 % suuremmista tai liikekiinteistöistä. Ulkomaiset ostajat voivat olla oikeutettuja arvonlisäverovapautukseen uusien rakennusten osalta, jos he täyttävät tietyt ehdot – maksu valuuttana, tuloja ei muunneta liiroiksi vuoden kuluessa. Varmista tämä asianajajalta ennen allekirjoittamista, sillä vapautuksella on erityisiä menettelyvaatimuksia, joita on noudatettava tarkasti.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Budjetti 8-12 % ostohinnan yläpuolella kaikkia kustannuksia varten. Suurin virhe on rakentaa budjetti vain myyntihinnan ympärille. Vuonna 2026 omistusoikeusveron laskentapohja on noussut monilla kunnissa – mikä voi nostaa efektiivisiä kustannuksia, vaikka markkinahinta ei olisi muuttunut. Tutki arvonlisäverovapautusta – ulkomaiset ostajat, jotka maksavat ulkomailta kovalla valuutalla, voivat säästää merkittäviä säästöjä uusien rakennusten ostoissa.

P.S. — Tässä artikkelissa luetellut kustannukset ovat tarkkoja, ja sinun tulee budjetoida ne kaikki poikkeuksetta. Mutta tässä on jotain, jonka olen oppinut seuraamalla satoja liiketoimia vuosien varrella: hyvä kiinteistönvälitystoimisto tai hyvämaineinen rakennusyritys tekee todellisen eron – ei vain oston aikana, vaan kauan sen jälkeen. He opastavat sinua läpinäkyvästi läpi kaikki kustannukset, auttavat ymmärtämään, mikä on neuvoteltavissa ja mikä ei, ja järjestävät tapahtuman siten, että vuotuinen verovelkasi pysyy mahdollisimman alhaisena. Olen nähnyt ostajien säästävän huomattavia summia yksinkertaisesti työskentelemällä oikeiden ihmisten kanssa alusta alkaen. Toisaalta olen myös nähnyt ostajien valinneen puhtaasti palkkion tai mukavuuden perusteella – ja maksavan tästä päätöksestä vuosia. Ostohinta on kertaluonteinen tapahtuma. Ihmiset, joiden kanssa valitset työskennellä, muokkaavat kaikkea, mikä sen jälkeen tulee. Käytä aikaa niiden valitsemiseen. Se on sen arvoista.