Article 10: Real Estate Agent, Developer or Lawyer? — Who to Use and When

Один из самых частых вопросов от иностранных покупателей: нужен ли мне агент, юрист или и то, и другое? Ответ зависит от того, что вы покупаете и у кого. В этой статье объясняется, чем на самом деле занимается каждая сторона и чьи интересы она представляет.

10a. The estate agent — they work for the seller

Самое главное, что нужно понимать: турецкие агенты по недвижимости представляют интересы продавца, а не ваши. Их комиссию выплачивает продавец (или разделяет), и их работа — заключить сделку.

Что дает хороший агент:

• Доступ к широкому спектру объявлений от нескольких продавцов.
• Знание местного рынка в отношении регионов, цен и структуры спроса.
• Language and communication bridge between you and Turkish-speaking sellers
• Price negotiation support

What agents cannot do:

• Conduct legal due diligence — that is the lawyer’s job
• Guarantee the legal status or title deed integrity of a property
• Act as your legal representative at the Land Registry

Commission rate: legally 2% from buyer and 2% from seller. In practice 3% plus VAT from the buyer is common. From 1 January 2026, all property listings in Turkey must carry EIDS (Electronic Ad Verification System) verification — an unverified listing is a red flag.

10b. The developer’s sales team — they work for the developer

Покупая напрямую у строительной компании, вы имеете дело с ее собственным отделом продаж. Они работают у разработчика и не несут перед вами никаких обязательств. Никогда не подписывайте стандартный контракт застройщика без предварительного рассмотрения его юристом.

10c. The lawyer — The only party working for you

A Turkish property lawyer is the only professional in the transaction whose obligation runs to you. Not legally required — but for a foreign buyer, effectively essential. What only a lawyer can do:

• Получите официальную выписку о праве собственности и проверьте наличие ипотечных кредитов, залогов и аннотаций.
• Проверка разрешения на строительство и соответствие зонированию
• Пересмотрите и перепишите договор купли-продажи в свою пользу
• Представлять вас в Земельном кадастре в день передачи
• Handle post-purchase tasks: utility registrations, municipality tax notification

Cost: 0.5-2% of the purchase price, minimum approximately 20,000-50,000 TL.

10d. The independent valuation expert — A fourth party worth knowing

Помимо агента, девелопера и юриста, есть еще четвертый специалист, которого иностранные покупатели используют недостаточно: независимый оценщик недвижимости или эксперт по оценке (ekspertiz uzmanı). Эксперты-оценщики, имеющие лицензию СПК, могут предоставить независимую оценку состояния, рыночной стоимости и правового статуса объекта недвижимости, выходящую за рамки обязательного экспертного заключения. Для старых зданий, недвижимости, требующей ремонта, или любой покупки, в которой вы не уверены в структурном состоянии, заказ независимого обследования состояния перед подписанием договора — это хорошо потраченные деньги. Стоимость: примерно 2000-5000 TL. Найдите его в реестре лицензированных оценщиков Совета по рынкам капитала (SPK) на сайте spk.gov.tr.

10е. Нотариус и переводчик — их реальная роль

Foreign buyers are sometimes confused about what Turkish notaries do in a property transaction. A notary in Turkey does not review the legality of your purchase — they authenticate signatures and translate documents. If you sign a notarised document without understanding it, the notary’s stamp does not protect you from what is written in it. An interpreter translates the words; a lawyer explains their consequences. These are not interchangeable roles. Never use a notary’s interpreter as your legal adviser. If a developer or agent offers to arrange a notary and interpreter «for your convenience,» ensure your independent lawyer has reviewed the documents before you sit down at the notary’s table.

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: «Do I really need a lawyer? The agent says the process is simple and they handle everything.»

This is one of the most important things to understand about Turkish property. «The agent handles everything» means the agent handles everything in the agent’s interest — which is to close the deal. A lawyer reviews the title deed for mortgages, liens, and restrictions. A lawyer checks the building permit and zoning compliance. A lawyer rewrites contract clauses that are unfavourable to you. A lawyer represents you at the Land Registry. None of these tasks are performed by the agent — and the agent has no legal obligation to perform them. Turkish property law does not require a lawyer, but for a foreign buyer in a foreign-language system, proceeding without one is one of the highest-risk decisions you can make. The lawyer’s fee (0.5-2% of purchase price) is the cheapest insurance you will ever buy.

Кора: «Can I use the developer’s lawyer to save money?»

Нет. Адвокат застройщика оплачивается застройщиком и представляет интересы застройщика. Их использование экономит вам гонорар — который обычно невелик — и в то же время подвергает вас полной стоимости необнаруженных юридических проблем, которые мог бы обнаружить работающий на вас адвокат. Конфликт интересов абсолютный: юрист застройщика не скажет вам, что какой-то пункт договора вам невыгоден, потому что его удаление противоречит интересам его клиента. Всегда пользуйтесь услугами собственного адвоката, найденного независимо, а не рекомендованного агентом или застройщиком.

Группа экспатов в Facebook: «I bought without a lawyer and everything was fine. Why do people say it’s necessary?»

Потому что проблемы, которые предотвращает юрист, невидимы, когда они не происходят, и катастрофичны, когда происходят. Многие покупатели совершают покупку турецкой недвижимости без помощи юриста и не испытывают немедленных проблем. Проблемы всплывают годы спустя: когда они пытаются продать и обнаруживают в документе о праве собственности аннотацию, препятствующую передаче, когда нарушение разрешения на строительство означает, что недвижимость не может быть отремонтирована, когда пункт в первоначальном контракте ограничивает их права в споре с застройщиком. Отсутствие проблемы в краткосрочной перспективе не означает, что проблемы не существует. Задача юриста — предотвращать проблемы, которые в противном случае были бы незаметны до тех пор, пока не станет слишком поздно их дешево решить.

EXPERT ADVICE: Of the three parties in a transaction, the lawyer is the one whose professional obligation runs directly to you. The agent finds properties; the developer presents theirs. The lawyer reviews everything on your behalf. Use an agent to find properties. Use a lawyer for everything that matters legally. If the agent or developer suggests a lawyer is unnecessary, that is a good moment to verify independently. Sources: T.C. Ticaret Bakanligi — https://www.ticaret.gov.tr ​​| Т.Р. Главное управление земельного кадастра и кадастра — https://www.tkgm.gov.tr

P.S. — Позвольте мне представить это в перспективе. Вы собираетесь совершить покупку на сумму от 40 000 евро до нескольких миллионов евро — в чужой стране, в правовой системе, которая действует на языке, на котором вы, скорее всего, не говорите, и контракты, составленные другой стороной. За несколько сотен-несколько тысяч евро в этой комнате вы можете разместить кого-то, единственная задача которого — защищать вас. Не юрист агентства. Не юрист застройщика. Не адвокат, которого вам порекомендовали в качестве одолжения. Ваш собственный независимый адвокат, которого вы нашли сами и который отвечает только вам. Я не могу не подчеркнуть это достаточно. Адвокат – это не формальность. Адвокат не является дополнительной опцией. Юрист — самый важный человек во всем процессе покупки. Все остальное — расположение, вид, цена, план оплаты — идет потом. Независимое юридическое представительство стоит на первом месте. Всегда. Без исключения. Я наблюдаю за сделками с недвижимостью в Аланье с 1997 года. Покупатели, которые пропустили этот шаг, чтобы сэкономить несколько сотен евро, — это те, чьи истории я помню по неверным причинам.