Статья 9: Право собственности на этаж или высота этажа — Разница в праве собственности, которую должен понимать каждый покупатель

Одна из наиболее важных деталей любого документа, подтверждающего право собственности в Турции, заключается в том, написано ли в нем «кат мулькиети» или «кат иртифаки». Понимание этого различия до подписания избавит от осложнений позже — оно повлияет на коммунальные услуги, финансирование и возможный процесс перепродажи.

9а. Сервитут этажа — право залога за строительство

Сервитут пола (буквально «сервитут пола») — это тип документа, подтверждающего право собственности, зарегистрированного до завершения строительства здания и до получения разрешения на эксплуатацию (искан — япи кулланма изни) от местного муниципалитета. Это не означает полного независимого владения вашей квартирой. Вместо этого оно представляет собой право, связанное с вашей пропорциональной долей земли, на которой стоит здание. Ваша отдельная квартира еще не признана юридически завершенной, независимой собственностью.

Практические последствия проведения акта кат иртифаки:

• Подписка на электроэнергию и воду часто ограничивается строительными тарифами, которые значительно дороже, чем тарифы для населения.
• Турецкие банки обычно отказываются выдавать ипотечные кредиты или принимают недвижимость Кат Иртифаки в качестве залога.
• Договоры долгосрочной аренды не могут быть официально зарегистрированы в земельном кадастре, что ослабляет правовое положение как арендодателя, так и арендатора.
• Пул покупателей для перепродажи значительно уже — недвижимость будут рассматривать только покупатели, готовые принять на себя риск.
• Лицензию на краткосрочную аренду в соответствии с Законом № 7464 сложнее получить без статуса кат мулькиети.

9б. Кат мулкиети — полное право собственности

Кат мулькиети выдается после того, как здание полностью завершено и муниципалитет выдал разрешение на ввод в эксплуатацию (искан). В соответствии с Законом № 634 о собственности на кондоминиумы, этаж вашей квартиры, номер квартиры, общая и чистая площадь, а также технические характеристики официально фиксируются. Вы обладаете неограниченным юридическим правом собственности — право свободно продавать, сдавать в аренду, закладывать и распоряжаться собственностью.

Для иностранных покупателей кат мулькиети является единственным типом документа, подтверждающего право собственности, который обеспечивает полную юридическую безопасность и максимальную рыночную ликвидность.

9в. Искан — что это такое и почему это важно

Искан (япи кулланма изни — разрешение на ввод в эксплуатацию здания) выдается местным муниципалитетом после проверки построенного здания и подтверждения его соответствия утвержденному строительному проекту и стандартам безопасности. Без искана кат иртифаки невозможно преобразовать в кат мулькиети. После выдачи искана все владельцы квартир в здании должны совместно подать заявление в земельный кадастр для завершения переустройства. После получения искана преобразование в кат мулькиети становится юридическим обязательством — отказ от преобразования может повлечь за собой административные штрафы в соответствии с соответствующими строительными нормами.

Важно: после физического завершения строительства искан может занять месяцы или даже годы. Разработчик, который говорит «искан скоро придет» без указания точной даты или документального подтверждения статуса заявки следует относиться с осторожностью.

9д. Риски, характерные для иностранных покупателей

• Заявки на получение гражданства за инвестиции гораздо безопаснее с кат мулькиети. Хотя некоторые объекты недвижимости «кат иртифаки» были приняты, риск отклонения или задержки вполне реален.
• Заявки на получение вида на жительство на основании владения недвижимостью требуют, чтобы недвижимость соответствовала минимальной сумме в 200 000 долларов США. Недвижимость «кат иртифаки» может столкнуться с трудностями в процессе оценки.
• В 2025-2026 годах банки в Турции еще больше ужесточили свою кредитную политику в отношении сделок кат иртифаки, что сделало будущее ипотечное финансирование все более недоступным для этой недвижимости.
• Страхование по программе DASK (обязательное страхование от землетрясения) доступно для недвижимости Кат Иртифаки, но некоторые дополнительные полисы страхования жилья исключают его.

9е. Что проверить перед подписанием

• Запросите фактический документ, подтверждающий право собственности (тапу), и прочтите тип документа — в нем будет указано либо кат иртифаки, либо кат мулькиети.
• Если кат иртифаки: попросите у муниципалитета документальное подтверждение статуса заявки на получение искана, а не просто устное заверение.
• Изучите послужной список разработчика: получали ли его предыдущие проекты искан вовремя?
• Попросите своего адвоката проверить, есть ли в здании какие-либо нерешенные проблемы с соблюдением требований, которые могут задержать проведение проверки.
• При покупке кат иртифаки пропишите в договоре купли-продажи ожидаемую дату искана и механизм компенсации за задержку.

9ф. У меня уже есть недвижимость в Кат Иртифаклы. Что мне делать?

Если вы уже приобрели недвижимость с помощью kat irtifakı, а не kat mülkiyeti, вы не одиноки — значительная часть недвижимости в Турции, принадлежащей иностранцам, все еще находится на этой стадии. Ваши варианты:

• Если здание завершено и заселено: застройщик обязан получить искан. Если они этого не сделали, вы можете коллективно оказать на них давление через адвоката или через муниципалитет. В некоторых случаях владельцы могут подать заявку на получение искана коллективно, без застройщика, если они смогут продемонстрировать, что здание соответствует нормам.
• Если здание находится в стадии строительства: кат иртифаки является ожидаемым статусом — преобразование в кат мюлькиети происходит автоматически после выдачи искана.
• Если здание готово, заселено и искан постоянно недоступен из-за нарушений: это самая серьезная ситуация, потенциально требующая проведения процедуры городской трансформации (kentsel dönüşüm) — немедленно обратитесь к юристу по недвижимости.

Продать недвижимость «кат иртифаклы» возможно, но сложнее — многие покупатели и их юристы будут настаивать на «кат мюлькиети» перед покупкой. Это влияет на ваши варианты выхода.

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: «Мой агент говорит, что с Катой Иртифаки все в порядке и она есть у всех. Должен ли я им верить?»

Частично правда, но существенно вводит в заблуждение. Многие объекты недвижимости в Турции продаются на стадии «кат иртифакы» — особенно новостройки, которые уже завершены, но ожидают искана. Это нормально и, как ожидается, разрешится. Что нехорошо: построенное здание, которое годами заселено и в котором до сих пор нет искана, потому что это говорит о постоянной проблеме — несанкционированном этаже, нарушении зонирования или недостатке пожарной безопасности, который муниципалитет не устранит. Спросите конкретно: как давно построено здание? Когда была подана заявка на искан? Что мешает его выдаче? Разработчик, который не может четко ответить на эти вопросы, — это разработчик, чья ситуация с исканом заслуживает серьезного изучения.

Кора: «В чем простыми словами разница между кондоминиумом и сервитутом?»

Сервитут пола – это «залог за строительство» — он подтверждает, что конкретная квартира планируется в здании, которое зарегистрировано, но еще не завершено или официально не утверждено. Он дает вам право собственности, но здание еще не получило свидетельство о вводе в эксплуатацию. Кат мюлькиети является полной собственностью кондоминиума — здание было проверено, одобрено и получило сертификат ИСКАН. Думайте о кат иртифаки как о предварительном названии, а о кат мюлькиети как об окончательном названии. И то, и другое можно покупать и продавать, но кат мюлькиети — это высший статус, на котором следует настаивать для любого завершенного здания.

Группа экспатов в Facebook: «В здании, которое я хочу купить, есть кат иртифаки. Разработчик говорит, что Искан появится через 3 месяца. Как мне защитить себя?»

Три месяца — это обещание, а не гарантия. Включите дату доставки искана в качестве договорного обязательства с оговоркой о штрафных санкциях — если искан не будет доставлен в течение указанного срока, вы имеете право на компенсацию или расторжение контракта с полным возвратом средств. Попросите своего адвоката убедиться, что разрешение на строительство действительно и действительно (срок действия разрешения истекает через 5 лет, если строительство не завершено). Спросите непосредственно муниципалитет, а не застройщика, есть ли какие-либо известные препятствия для выдачи искана для этого конкретного здания. Разработчику, который возражает против вашего запроса, есть что скрывать.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Всегда нацеливайтесь на кат мулькиети. Если недвижимость Кат-Иртифаки действительно привлекательна — из-за цены, местоположения или репутации застройщика — попросите вашего адвоката подтвердить сроки искана в письменной форме и включить договорные штрафы за задержку. Недвижимость без искана – это не просто юридические неудобства; это ограничивает ваши возможности финансирования, потенциальный доход от аренды и возможную перепродажу. Источники: 634 Сайили Кат Мулкиети Кануну — https://www.mevzuat.gov.tr ​​| Т.С. Джевр, Сехирджилик и Иклим Дегисиклиги Баканлиги — https://www.csb.gov.tr ​​| Т.С. Тапу ве Кадастро Генел Мудурлугу — https://www.tkgm.gov.tr

P.S. — Техническая разница между кат иртифаки и кат мюлькиети может сбить с толку, и, честно говоря, вам не нужно запоминать каждую юридическую деталь. Но есть одна вещь, которую я хочу, чтобы вы вынесли из этой статьи, и хочу сказать это как можно яснее: не покупайте никакую недвижимость – любую недвижимость вообще – если искан, свидетельство о праве собственности или какая-либо часть юридической документации неполны, отсутствуют или «будет решено после подписания.» Я видел, как разыгрывалась эта история, больше раз, чем мне хотелось бы вспомнить. Цена привлекательная. Разработчик очаровательный. Квартира красивая. И документы еще не совсем готовы. Мой совет простой: искан полный, все документы в порядке — покупайте. Что меньше — бегите.