Artikel 29: Egendomslagstiftning i Turkiet – utländska köpares rättigheter och skydd

29a. Grundläggande rättigheter – full jämlikhet

I Turkiet är en utländsk medborgare som äger egendom helt jämställd med en turkisk medborgare inför lagen. Det finns ingen juridisk skillnad mellan en utlänning med uppehållstillstånd, medborgarskap eller lagfart och en turkisk medborgare.

En utländsk medborgare som köper egendom i Turkiet har rätt att använda, hyra ut och sälja den egendomen, kan väcka och försvara rättsfall i domstol, kan lämna och ta emot arv och har samma rättsliga skydd över sina lagfartsrättigheter som en turkisk medborgare.

29b. Kontraktsspråk – översättningskrav

En utländsk medborgare som har skrivit på ett kontrakt som upprättats på turkiska har rätt att vägra det på grund av att de inte förstått det. Av denna anledning är nästan alla officiella kontrakt försedda med en attesterad översättning. Det edsvurna tolkkravet skyddar både köpare och säljare.

Praktisk regel: Skriv aldrig på något kontrakt som inte har en översättning.

29c. Lagfartssäkerhet – kan staten ta tillbaka det?

Ja – i vissa situationer kan staten återkräva en lagfart. Detta gäller alla utan åtskillnad mellan utlänningar och turkiska medborgare.

Situationer där staten kan återkräva lagfarten:

• Expropriation – om väg, bro eller allmän byggnad ska anläggas på marken
• Byggnader uppförda på statens mark
• Byggnader utan inflyttningstillstånd (iskan) som är i olaglig status

För att skydda mot denna risk:

• Beläggningstillståndsstatusen (iskan) måste kontrolleras innan köp
• Alla anteckningar och begränsningar i lagfarten måste granskas
• Områdesstatus och expropriationsplaner för tomten ska utredas

Utanför dessa situationer kan staten inte återkräva lagfarten.

29d. Vad du ska kontrollera innan du köper

Det starkaste skyddet mot alla typer av bedrägerier är att kontrollera dokumenten före köp och innan någon förskottsbetalning görs. Alla handlingar från mäklaren eller exploatören ska granskas.

Handlingar att begära från fastighetsmäklaren eller exploatören:

• Lagfart – vem är den verkliga ägaren, finns det pant eller panträtt i den?
• Bostadstillstånd (iskan) – är byggnaden laglig och lämplig för boende?
• Områdesstatus – vad får byggas på tomten, finns det expropriationsrisk?
• Skatteskuldsedel – finns det utestående skatteskuld på fastigheten?
• Serviceavgift skuldbevis – skriftlig bekräftelse från platsledningen
• Företagsregistret – är utvecklaren ett äkta registrerat företag?

Regeln: verifiera innan du förbinder dig. En köpare som ber om handlingar agerar förnuftigt. En säljare som är villig att tillhandahålla dem agerar öppet.

29e. Fullmakt – ge begränsad, var säker

Det är möjligt att få lagfartsprocessen genomförd genom en fullmakt. Men ju bredare fullmakten är, desto större är risken.

Rätt tillvägagångssätt:

• Håll det begränsat och begränsat – endast för en specifik transaktion
• Syftet för vilket det beviljas ska tydligt anges skriftligen
• Ge inte en enda fullmakt för flera transaktioner

Om fullmakten missbrukas finns rättslig prövning genom domstol.

29f. Om byggföretaget går i konkurs

Inköp utanför planen medför alltid risker. Om byggföretaget går i konkurs kan en del av de inbetalda pengarna återkrävas – men det kräver tålamod och en bra advokat.

Det starkaste rådet: ta itu med projekt utanför planen med extra försiktighet och använd alltid en oberoende advokat. Färdigställda fastigheter med färdig lagfart och inflyttningstillstånd är alltid säkrare.

29g. Rättslig prövning – dina rättigheter om något går fel

En utländsk medborgares lagliga rättigheter i Turkiet är lika med en turkisk medborgares. Turkiska domstolar hanterar egendomstvister med fullt rättsskydd för utländska medborgare. Tidslinjerna varierar – tvistemål kan ta 1-3 år – men den rättsliga ramen är solid och utländska köpares rättigheter är väl skyddade.

Åtgärder att ta:

• Anlita en advokat – turkisktalande, specialiserad på fastighetsrätt
• Behåll alla dokument – ​​kontrakt, kvitton, korrespondens
• Gör en brottsanmälan till Polisdirektoratet
• Hitta en advokat genom det turkiska advokatsamfundet: barobirlik.org.tr

29h. Officiella källor

• Generaldirektoratet för fastighetsregister och fastighetsregister (TKGM): tkgm.gov.tr
• Turkiska advokatsamfundet: barobirlik.org.tr
• e-Government Lagfartsfråga: turkiye.gov.tr
• Fastighetsregisterlag nr 2644
• Turkisk civillag nr 4721

Frågor köpare ställer

Reddit r/expats: Vad händer om jag har en tvist med min turkiska utvecklare efter köpet?

Dina alternativ beror på vad tvisten handlar om och vad ditt kontrakt säger. För defekter och konstruktionskvalitetsfrågor: Turkisk lag ger dig rätt att kräva reparation, prisavdrag eller uppsägning av kontrakt inom garantiperioder (vanligtvis 2 år för defekter, 5 år för större strukturella frågor). Dessa anspråk går först till byggherren skriftligt (rekommenderat brev), sedan till konsumentskiljedom (Tüketici Hakem Heyeti) för mindre belopp, sedan till domstol för större belopp. För tvister om leverans, specifikationer eller avtalsvillkor: civil domstol, med avtalet som det centrala dokumentet. Det är därför det är det kritiska steget att låta en advokat granska kontraktet innan det undertecknas, inte efter att en tvist har uppstått. Ett kontrakt som skyddar dig kostar inget extra; Att upptäcka ett kontrakt som inte skyddar dig efter att en tvist har startat kostar avsevärt.

Quora: Kan en utländsk medborgare stämma ett turkiskt företag i en turkisk domstol?

Ja. Utländska medborgare har full ställning att väcka civilrättsliga anspråk vid turkiska domstolar. Du behöver inte vara bosatt eller medborgare. Du behöver en turkisk advokat med en fullmakt för att företräda dig. Du kan inte företräda dig själv i turkiska domstolsförfaranden. Rättegången förs på turkiska. Översättning av dokument på främmande språk krävs och auktoriserade översättare används. Realistiska tidslinjer: civilmål i Turkiet tar 2-4 år från inlämnande till slutlig dom i första instans, med eventuella överklaganden som förlänger detta ytterligare. För mindre tvister (under cirka 50 000 TL) är skiljeförfarande eller medling av konsumenter snabbare och obligatoriskt före domstolsförfaranden i vissa kategorier.

Facebook expat-grupp: Jag behöver ge en fullmakt till en advokat. Hur ser jag till att omfattningen är korrekt begränsad?

Detta är en legitim oro. Skyddet ligger inom ramen för fullmakten gör det så specifikt som möjligt. En väl utformad POA bör ange exakt vilka åtgärder advokaten har behörighet att vidta: att närvara vid fastighetsregistret vid datum X och underteckna lagfartsöverlåtelsen för fastighet på adress Y till priset Z. Det bör inte vara en allmän fullmakt att agera för din räkning i alla frågor. Få POA utarbetad av en turkisk notarie i ditt land eller på ett turkiskt konsulat, med den exakta omfattning som anges i dokumentet. Gå igenom den noggrant innan du skriver under. En advokat som invänder mot en POA med begränsad omfattning och insisterar på bred auktorisation är en advokat att undvika.

EXPERT RÅD: Kontrollera alla dokument innan du köper och innan du gör någon förskottsbetalning. Skriv aldrig på ett kontrakt utan en översättning. Ge fullmakt i begränsad och begränsad form. Håll dig borta från projekt utanför planen. Om ett problem uppstår, gå med en advokat – Processen är lång men dina rättigheter kommer att skyddas.

Källor: Land Registry Law No. 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr​| T.R. Generaldirektoratet för fastighetsregister och fastighetsregister – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Låt mig vara helt tydlig med detta: som utländsk fastighetsägare i Turkiet har du exakt samma lagliga rättigheter som en turkisk medborgare. Inte färre, inte olika identiska. Samma domstolar, samma skydd, samma juridiska ställning. Inga särskilda regler, ingen andra klassens status, inga undantag. En turkisk medborgare och en utländsk medborgare som står inför en turkisk domare har lika villkor. Jag har sett detta i första hand under mer än två decennier. Köp med fullständigt förtroende på denna punkt.