Madde 29: Türkiye'de Mülkiyet Hukuku – Yabancı Alıcıların Hakları ve Korunmaları

29a. Temel haklar – tam eşitlik

Türkiye'de mülk sahibi olan yabancı uyruklu kişi, kanun önünde Türk vatandaşı ile tamamen eşittir. Oturma izni, vatandaşlığı veya tapusu bulunan yabancı ile Türk vatandaşı arasında hukuki bir fark bulunmamaktadır.

Türkiye'de mülk satın alan yabancı uyruklu kişi, bu mülkü kullanma, kiralama ve satma hakkına sahiptir, mahkemede dava açabilir ve savunabilir, miras bırakabilir ve alabilir ve tapu hakları üzerinde Türk vatandaşı ile aynı hukuki korumaya sahiptir.

29b. Sözleşme dili – çeviri gereksinimi

Türkçe hazırlanmış bir sözleşmeyi imzalayan yabancı uyruklu kişi, sözleşmeyi anlamadığı gerekçesiyle sözleşmeyi reddetme hakkına sahiptir. Bu nedenle hemen hemen tüm resmi sözleşmeler noter tasdikli tercüme ile sağlanmaktadır. Yeminli tercüman zorunluluğu hem alıcıyı hem de satıcıyı korur.

Pratik kural: Tercümesi olmayan hiçbir sözleşmeyi asla imzalamayın.

29c. Tapu güvenliği – devlet bunu geri alabilir mi?

Evet – bazı durumlarda devlet tapuyu geri isteyebilir. Bu, yabancı-Türk vatandaşı ayrımı yapılmaksızın herkes için geçerlidir.

Devletin tapuyu geri isteyebileceği durumlar:

• Kamulaştırma – araziye yol, köprü veya kamu binası inşa edilecekse
• Devlet arazisi üzerine inşa edilen binalar
• Yapı kullanma izni olmayan (iskan) kaçak durumdaki binalar

Bu riske karşı korunmak için:

• Satın almadan önce yapı kullanma izin belgesi (iskan) durumu kontrol edilmelidir.
• Tapudaki tüm şerh ve kısıtlamalar incelenmelidir
• Parselin imar durumu ve kamulaştırma planları araştırılmalı

Bu durumların dışında devlet tapuyu geri talep edemez.

29g. Satın almadan önce kontrol edilmesi gerekenler

Her türlü dolandırıcılığa karşı en güçlü koruma, satın almadan ve herhangi bir ön ödeme yapmadan önce belgelerin kontrol edilmesidir. Emlakçıdan veya geliştiriciden gelen tüm belgeler incelenmelidir.

Emlakçıdan veya geliştiriciden istenecek belgeler:

• Tapu – gerçek sahibi kim, üzerinde ipotek veya haciz var mı?
• Yapı kullanma izni (iskan) – bina yasal ve oturuma uygun mu?
• İmar durumu – Arsa üzerine ne yapılabilir, kamulaştırma riski var mı?
• Vergi borcu belgesi – mülkte ödenmemiş vergi borcu var mı?
• Hizmet bedeli borç belgesi – site yönetiminden yazılı onay
• Şirketin ticaret sicil kaydı – geliştirici gerçek bir tescilli şirket mi?

Kural: taahhütte bulunmadan önce doğrulayın. Belge isteyen alıcı mantıklı davranıyor. Bunları sağlamaya istekli bir satıcı şeffaf davranmaktadır.

29e. Vekaletname – sınırlı verin, güvende kalın

Tapu işlemlerini vekaletname ile yaptırmak mümkündür. Ancak vekaletname ne kadar geniş olursa risk de o kadar büyük olur.

Doğru yaklaşım:

• Sınırlı ve sınırlı tutun – yalnızca belirli bir işlem için
• Verilme amacı yazılı olarak açıkça belirtilmelidir
• Birden fazla işlem için tek vekaletname vermeyin

Vekaletnamenin kötüye kullanılması durumunda mahkemeler yoluyla hukuki yollara başvurulabilir.

29f. İnşaat şirketi iflas ederse

Plan dışı satın alımlar her zaman risk taşır. İnşaat şirketi iflas ederse ödenen paranın bir kısmı geri alınabilir ancak bu sabır ve iyi bir avukat gerektirir.

En güçlü tavsiye: plan dışı projelere daha dikkatli yaklaşın ve her zaman bağımsız bir avukat kullanın. Tapusu ve yapı kullanma izin belgesi hazır olan, tamamlanmış mülkler her zaman daha güvenlidir.

29g. Yasal başvuru – bir şeyler ters giderse haklarınız

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'deki yasal hakları, Türk vatandaşlarının haklarıyla eşittir. Türk mahkemeleri, yabancı uyruklulara yönelik mülkiyet anlaşmazlıklarını tam yasal korumayla ele almaktadır. Zaman çizelgeleri değişiklik göstermektedir - hukuk davaları 1-3 yıl sürebilir - ancak yasal çerçeve sağlamdır ve yabancı alıcıların hakları iyi korunmaktadır.

Atılacak adımlar:

• Türkçe konuşan, mülkiyet hukuku alanında uzman bir avukat tutun
• Tüm belgeleri saklayın – sözleşmeler, makbuzlar, yazışmalar
• Emniyet Müdürlüğüne suç duyurusunda bulunun
• Türkiye Barolar Birliği aracılığıyla avukat bulun: barobirlik.org.tr

29 saat. Resmi kaynaklar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): tkgm.gov.tr
• Türkiye Barolar Birliği: barobirlik.org.tr
• e-Devlet Tapu Sorgulama: turkiye.gov.tr
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/expats: Satın alma işleminden sonra Türk geliştiricimle anlaşmazlık yaşarsam ne olur?

Seçenekleriniz anlaşmazlığın neyle ilgili olduğuna ve sözleşmenizde ne yazdığına bağlıdır. Kusurlar ve inşaat kalitesi sorunları için: Türk yasaları size garanti süreleri içinde (genellikle kusurlar için 2 yıl, büyük yapısal sorunlar için 5 yıl) onarım, fiyat indirimi veya sözleşme iptali talep etme hakkı vermektedir. Bu iddialar önce yazılı olarak geliştiriciye (taahhütlü mektup), daha küçük miktarlar için tüketici tahkimine (Tüketici Hakem Heyeti), daha büyük miktarlar için ise mahkemeye gider. Teslimat, spesifikasyonlar veya sözleşme şartlarıyla ilgili anlaşmazlıklar için: sözleşmenin merkezi belge olduğu hukuk mahkemesi. Bu nedenle, bir anlaşmazlık ortaya çıktıktan sonra değil, sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukatın sözleşmeyi incelemesini sağlamak kritik bir adımdır. Sizi koruyan bir sözleşmenin hiçbir ekstra maliyeti yoktur; Bir anlaşmazlığın başlamasından sonra sizi korumayan bir sözleşmeyi keşfetmenin maliyeti önemli ölçüde artar.

Quora: Yabancı uyruklu bir kişi Türk mahkemesinde bir Türk şirketine karşı dava açabilir mi?

Evet. Yabancı uyruklu kişiler Türk mahkemelerinde hukuk davaları açma konusunda tam yetkiye sahiptir. Yerleşik veya vatandaş olmanıza gerek yoktur. Sizi temsil edecek vekaletname sahibi bir Türk avukata ihtiyacınız var, Türk mahkemelerinde kendinizi temsil edemezsiniz. Mahkeme işlemleri Türkçe olarak yürütülmektedir. Yabancı dildeki belgelerin tercümesi zorunlu olup, yeminli tercümanlar kullanılmaktadır. Gerçekçi zaman çizelgeleri: Türkiye'deki hukuk davalarının ilk derece mahkemelerinde açılmasından nihai karara kadar 2-4 yıl sürmektedir ve olası temyizler bu süreyi daha da uzatmaktadır. Daha küçük anlaşmazlıklar için (yaklaşık 50.000 TL'nin altında), bazı kategorilerde mahkeme öncesi tüketici tahkimi veya arabuluculuk daha hızlı ve zorunludur.

Facebook expat grubu: Bir avukata vekalet vermem gerekiyor. Kapsamın uygun şekilde sınırlandırıldığından nasıl emin olabilirim?

Bu meşru bir endişedir. Koruma, vekaletnamenin kapsamında olup, mümkün olduğunca spesifik hale getirin. İyi hazırlanmış bir vekaletname, avukatın tam olarak hangi işlemleri yapmaya yetkili olduğunu listelemelidir: X tarihinde Tapu Siciline gitmek ve Z fiyatındaki Y adresindeki mülk için tapu devrini imzalamak. Bu, her konuda sizin adınıza hareket etmek için açık uçlu bir genel yetki olmamalıdır. Vekaletname taslağını, belgede tam olarak belirtilen kapsamda, ülkenizdeki bir Türk noterine veya bir Türk konsolosluğuna hazırlatın. İmzalamadan önce dikkatlice inceleyin. Sınırlı kapsamlı bir Vekaletname'ye itiraz eden ve geniş yetkilendirme konusunda ısrar eden bir avukat, kaçınılması gereken bir avukattır.

UZMAN TAVSİYESİ: Satın almadan ve herhangi bir ön ödeme yapmadan önce tüm belgeleri kontrol edin. Hiçbir zaman tercüme olmadan sözleşme imzalamayın. Sınırlı ve kısıtlı biçimde vekaletname verin. Plan dışı projelerden uzak durun. Bir sorun çıkarsa avukata başvurun – Süreç uzun ama haklarınız korunacak.

Sources: 2644 Sayili Tapu Kanunu – https://www.mevzuat.gov.tr | T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu – https://www.tkgm.gov.tr

Not: Şunu açıkça ifade edeyim: Türkiye'de yabancı mülk sahibi olarak, bir Türk vatandaşıyla tamamen aynı yasal haklara sahipsiniz. Daha az değil, farklı değil, aynı. Aynı mahkemeler, aynı korumalar, aynı hukuki statü. Özel kural yok, ikinci sınıf statü yok, istisna yok. Türk hakimi önünde bir Türk vatandaşı ile bir yabancı uyruklu kişi eşit haklara sahiptir. Yirmi yılı aşkın süredir bunu ilk elden gördüm. Bu noktada tam bir güvenle satın alın.