Artikel 16: Hvorfor er Konya billigt og Alanya dyrt – Effekten af ​​udenlandsk efterspørgsel

Den grundlæggende sandhed

Tyrkiet er ét land, men to forskellige prisverdener: turistkystbyer og indre Anatolien. Samme kvadratmeter, samme kvalitet – men prisen er næsten det halve. Der er én enkelt grund til dette: udenlandsk efterspørgsel.

16a. Hvor stor er prisforskellen?

Prisen du ville betale for en mellemkvalitets 2+1 lejlighed i indre anatolske byer som Konya, Eskişehir eller Kayseri er næsten halvdelen af ​​prisen for en lignende lejlighed i Alanya. Det gælder ikke kun ejendomspriserne, men leveomkostningerne som helhed.

I kystbyer er prisreferencen Euro og Dollar. Ejendom, husleje, renovering, restauranter, service - alt er noteret i fremmed valuta. Tyrkisk statsborger og udenlandsk køber betaler samme pris. I kystbyer er valutaen Euro og Dollar – det er ikke en overdrivelse, det er den daglige virkelighed.

16b. Det udenlandske efterspørgselsparadoks

I takt med at udenlandsk efterspørgsel stiger, stiger priserne. Efterhånden som priserne stiger, interesserer flere udlændinge sig - fordi stigende priser signalerer et værdifuldt område. Cyklusen nærer sig selv.

En udenlandsk køber tænker i Euro eller Dollar. En lejlighed, der sælges for 150.000 Euro i Alanya, ser billig ud for en europæer. Den samme lejlighed er dyr for en lokal tyrkisk person. Denne forskel i prisopfattelse presser hele tiden markedet opad.

16c. Den russiske og ukrainske effekt i 2022 – 100-300 % stigning på kort tid

Da krigen mellem Rusland og Ukraine begyndte i 2022, ankom en stor bølge af russiske og ukrainske migranter til Alanya og de omkringliggende områder på meget kort tid. Denne pludselige efterspørgselsstigning pressede leje- og salgspriserne op med 100 %, 200 %, ja endda 300 % næsten fra den ene dag til den anden.

Meget smertefulde scener udspillede sig i denne periode. Der var udlejere, der smed deres egne tyrkiske lejere ud for at udleje til udlændinge til højere priser. Langtidslejere befandt sig pludselig på gaden. Dette medførte store tvister og juridiske problemer mellem lejere og udlejere.

Disse begivenheder afslørede tydeligt, hvor sårbar den lokale befolkning i Tyrkiets kystbyer er over for udenlandske efterspørgselsbølger.

16d. Den lokale reaktion - tavs vrede

Prisstigningerne forårsagede alvorligt ubehag blandt den lokale tyrkiske befolkning. Udtrykket udlændinge sendte priserne gennem taget spredte sig hurtigt gennem samfundet.

Folk blev dog tvunget til at tie. Det er der to grunde til: I turistområder danner den udenlandske tilstedeværelse grundlaget for økonomien, og under tyrkisk lov nyder udenlandske turister godt af visse beskyttelser. Den lokale befolkning havde intet andet valg end at udholde prisstigningerne – de forstummede deres reaktion, men glemte det ikke.

Som udlænding, der kender denne virkelighed, er det vigtigt både socialt og praktisk at være forsigtig og respektfuld, mens man bor i kystbyer.

16e. Boblerisiko – reel eller overdrevet?

Det er absolut en reel risiko.

Tyrkiets geografi kan ikke ignoreres: Syrien, Irak, Iran, mellemøstlige spændinger - krigsrygter og ustabilitet i regionen er altid på dagsordenen. Tyrkiet har forvaltet disse balancer med succes indtil nu. Men én sandhed ændrer sig ikke:

Hvis Tyrkiet bliver direkte involveret i en langvarig krig eller oplever alvorlig ustabilitet, vil ejendomme, der sælges for 100.000 Euro i dag, muligvis ikke finde nogen købere selv ved 50.000 Euro.

En europæisk køber ønsker sikkerhed og stabilitet. Uden fred og sikkerhed er ingen pris attraktiv. At foretage en investering, mens du ignorerer denne risiko, er ikke realistisk.

Konklusion: Ejendomsinvesteringer i Alanya og lignende turistområder bør foretages med et langsigtet perspektiv og en antagelse om stabilitet. Kortsigtet spekulation indebærer altid risiko.

16f. Cappadocia, Pamukkale og turismefokuserede regioner

Udenlandsk efterspørgsel i disse områder er turisme-fokuseret - købere er overvejende dem, der ønsker at tjene, ikke at leve. Nogle investorer i forskellige dele af Tyrkiet køber selvstændige bygninger eller hele boligblokke uden for komplekser og forsøger at drive korttidsudlejning.

Glem dog ikke: Airbnb og korttidsudlejning i Tyrkiet er underlagt seriøse lovbestemmelser. Hvis du er inde i et kompleks, giver ledelsen muligvis ikke tilladelse. Du skal registrere dig som skatteyder. Hver gæst skal meldes til politiet. Kontant betaling er strengt forbudt.

De, der forsøger at undgå skat, står over for meget strenge straffe, når de bliver fanget. At operere efter alles logik indebærer store risici.

16 g. Hvilke regioner er blevet dyrere af udenlandsk efterspørgsel?

Kystbyer: Alanya, Antalya, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Kaş, Kalkan, Çeşme, Kuşadası

Større byer: Visse distrikter i Istanbul, visse områder i Izmir

Anatoliske turiststeder inde i landet: Kappadokien, Pamukkale-omgivelserne

Fælles træk: På alle steder, hvor udenlandsk interesse har været intens, er udenlandsk valuta-baseret prissætning blevet etableret.

16 timer. Hvornår bør det indre anatolien foretrækkes?

Hvis livskvalitet prioriteres frem for lejeindtægter

Hvis budgettet er begrænset

Hvis du vil undslippe mængden af ​​turistområder

Hvis du arbejder eksternt og ikke er bundet til en lokation

Konya, Eskişehir, Kayseri – høj livskvalitet, rimelige priser og mere stille. Men hvis du køber med forventninger om lejeudbytte og værdistigning, vil kystbyer altid stå stærkere.

Officielle kilder

TUIK – Tyrkiet by-baserede boligprisindekser: tuik.gov.tr

TCMB Boligprisindeks: tcmb.gov.tr

Endeksa – sammenligning af regional ejendomspris: endeksa.com

Spørgsmål købere stiller

Reddit r/Tyrkiet: Er Alanya i en ejendomsboble? Skal jeg vente på, at priserne falder?

Det ærlige svar er, at ingen ved det med sikkerhed. Argumenterne for en korrektion: Priserne i euro er steget 200-400 % siden 2019, lejeudbyttet er komprimeret, da priserne steg hurtigere end huslejen, og nogle områder, især Mahmutlar, viser tegn på overudbud i det lavere kvalitetssegment. Argumenterne mod en forestående korrektion: efterspørgsel fra udenlandske købere er fortsat strukturelt stærk, Alanyas befolkningstal og turismetal fortsætter med at vokse, og udbuddet af velplacerede kvalitetslagre er fortsat begrænset. Hvad er klart: De ekstraordinære gevinster fra 2019-2023 vil næppe gentage sig på kort sigt. At købe for stærk påskønnelse alene er mere spekulativt, end det var for tre år siden. Køb for udbytte plus moderat påskønnelse plus livsstil er fortsat et rimeligt tilfælde.

Quora: Hvorfor er tyrkiske lokale vrede over, at udenlandske købere presser priserne op?

Fordi de bliver prissat ud af deres egen by. En tyrkisk familie, der tjener i lire, hvis løn ikke har holdt trit med ejendomsprisstigningerne målt i euro, kan ikke købe i det område, hvor de er vokset op. Dette er ikke unikt for Tyrkiet. Den samme dynamik findes i Lissabon, Barcelona og Amsterdam. Forskellen er skala og hastighed: Alanya gik fra et overvejende tyrkisk ejet ejendomsmarked til et overvejende udenlandsk ejet i visse kvarterer inden for et årti. Den sociale spænding er reel, dokumenteret og værd at forstå som udenlandsk køber for ikke at føle skyld, men for at forstå det miljø, man køber ind i, og for at opføre sig som en respektfuld deltager i det.

Facebook expat-gruppe: Jeg tænker på at købe i en indre by som Konya til den lavere pris. Er det en god investering?

Som en ren investering for lejeudbytte: nok ikke bedre end Alanya. Indlandsbyer har lavere efterspørgsel efter udenlandske købere, hvilket betyder lavere lejeefterspørgsel fra det internationale marked, der genererer de stærkeste afkast. Som et sted at bo, hvis du foretrækker et mere traditionelt tyrkisk miljø til en lavere pris: muligvis ja, hvis du har besøgt det om vinteren, taler du lidt tyrkisk og er komfortabel uden den expat-infrastruktur, som kystbyerne tilbyder. Som en spekulativ investering, der håber på værdsættelse i Alanya-stil: nej Prisstigningerne i kystbyer er drevet af udenlandsk efterspørgsel, som byer i indlandet ikke har.

EKSPERT RÅD:

Kilder: TUIK Boligprisindeks – https://www.tuik.gov.tr​| T.R. Ministeriet for miljø, urbanisering og klimaændringer – https://www.csb.gov.tr

P.S. Dette er simpelthen udbud og efterspørgsel på arbejdet. I kystnære Alanya er den tyrkiske lira næsten irrelevant i praksis ejendom, husleje, restauranter, tjenester, alt er prissat mod euro og dollar. Tilføj udenlandske købers efterspørgsel, helårsturisme og et begrænset udbud af velbeliggende ejendomme, og du har et marked, der priser sig selv derefter. Dette er ikke en klage, det er virkeligheden ved at bo i en af ​​Middelhavets mest eftertragtede steder. Vil du have lavere priser, så flyt ind i landet. Hvis du vil have Alanya, betaler du Alanya priser. Spørgsmålet er, om disse priser stadig repræsenterer værdi sammenlignet med tilsvarende steder i Europa. Efter min erfaring gør de det.

I kystbyer er Euro og Dollar målestok for alt – det er ikke en overdrivelse, det er den daglige virkelighed. Udenlandsk efterspørgsel skabte disse priser, og så længe efterspørgslen fortsætter, vil priserne ikke falde. Men hvis stabiliteten bryder sammen, ændrer billedet sig fuldstændig – glem aldrig dette.