Artikkel 16: Hvorfor er Konya billig og Alanya dyrt – effekten av utenlandsk etterspørsel

Den grunnleggende sannheten

Tyrkia er ett land, men to forskjellige prisverdener: turistbyer ved kysten og innlandet i Anatolia. Samme kvadratmeter, samme kvalitet – men prisen er nesten halvparten. Det er én enkelt grunn til dette: utenlandsk etterspørsel.

16a. Hvor stor er prisforskjellen?

Prisen du vil betale for en 2+1-leilighet av middels kvalitet i anatoliske byer i innlandet som Konya, Eskişehir eller Kayseri er nesten halvparten av en tilsvarende leilighet i Alanya. Dette gjelder ikke bare eiendomsprisene, men levekostnadene som helhet.

I kystbyer er prisreferansen Euro og Dollar. Eiendom, husleie, renovering, restauranter, tjenester – alt er notert i utenlandsk valuta. Tyrkisk statsborger og utenlandsk kjøper betaler samme pris. I kystbyer er valutaen euro og dollar – dette er ikke en overdrivelse, det er den daglige virkeligheten.

16b. Det utenlandske etterspørselsparadokset

Når utenlandsk etterspørsel øker, stiger prisene. Etter hvert som prisene stiger, tar flere utlendinger interesse – fordi stigende priser signaliserer et verdifullt område. Syklusen nærer seg selv.

En utenlandsk kjøper tenker i euro eller dollar. En leilighet som selges for 150 000 Euro i Alanya ser billig ut for en europeer. Den samme leiligheten er dyr for en lokal tyrkisk person. Denne forskjellen i prisoppfatning presser markedet kontinuerlig oppover.

16c. Den russiske og ukrainske effekten i 2022 – 100-300 % økning på kort tid

Da krigen mellom Russland og Ukraina startet i 2022, ankom en stor bølge av russiske og ukrainske migranter Alanya og områdene rundt i løpet av svært kort tid. Denne plutselige etterspørselsøkningen presset leie- og salgsprisene opp med 100 %, 200 %, til og med 300 % nesten over natten.

Svært smertefulle scener utspilte seg i denne perioden. Det var utleiere som kastet ut sine egne tyrkiske leietakere for å leie ut til utlendinger til høyere priser. Langtidsleietakere befant seg plutselig på gaten. Dette førte til store tvister og juridiske problemer mellom leietakere og utleiere.

Disse hendelsene avslørte tydelig hvor sårbar lokalbefolkningen i Tyrkias kystbyer er for utenlandske etterspørselsbølger.

16d. Den lokale reaksjonen – stille sinne

Prisøkningene forårsaket alvorlig ubehag blant den lokale tyrkiske befolkningen. Uttrykket utlendinger sendte priser gjennom taket spredte seg raskt gjennom samfunnet.

Folk ble imidlertid tvunget til å tie. Det er to grunner til dette: i turistområder utgjør den utenlandske tilstedeværelsen grunnlaget for økonomien, og under tyrkisk lov drar utenlandske turister fordel av visse beskyttelser. Lokalbefolkningen hadde ikke noe annet valg enn å tåle prisøkningene – de stilnet reaksjonen, men glemte ikke.

Som en utlending som kjenner denne virkeligheten, er det viktig både sosialt og praktisk å være forsiktig og respektfull mens man bor i kystbyer.

16e. Boblerisiko – reell eller overdrevet?

Det er absolutt en reell risiko.

Tyrkias geografi kan ikke ignoreres: Syria, Irak, Iran, Midtøsten-spenninger – krigsrykter og ustabilitet i regionen er alltid på agendaen. Tyrkia har klart disse balansene med suksess til nå. Men én sannhet endrer seg ikke:

Hvis Tyrkia blir direkte involvert i en langvarig krig eller opplever alvorlig ustabilitet, kan eiendommer som selges for 100 000 Euro i dag ikke finne noen kjøpere selv ved 50 000 Euro.

En europeisk kjøper ønsker trygghet og stabilitet. Uten fred og sikkerhet er ingen pris attraktiv. Å foreta en investering mens du ignorerer denne risikoen er ikke realistisk.

Konklusjon: Eiendomsinvesteringer i Alanya og lignende turistområder bør gjøres med et langsiktig perspektiv og en forutsetning om stabilitet. Kortsiktig spekulasjon medfører alltid risiko.

16f. Kappadokia, Pamukkale og reiselivsfokuserte regioner

Utenlandsk etterspørsel i disse områdene er reiselivsfokusert – kjøpere er hovedsakelig de som ønsker å tjene, ikke å leve. Noen investorer i ulike deler av Tyrkia kjøper frittstående bygninger eller hele boligblokker utenfor komplekser og forsøker å drive kortsiktig utleie.

Men ikke glem: Airbnb og korttidsutleie i Tyrkia er underlagt seriøse lovbestemmelser. Hvis du er inne i et kompleks, kan det hende at ledelsen ikke gir tillatelse. Du må registrere deg som skattyter. Hver gjest skal meldes til politiet. Kontantbetaling er strengt forbudt.

De som prøver å unngå skatt, får svært strenge straffer når de blir tatt. Å operere på logikken til alle gjør det medfører stor risiko.

16g. Hvilke regioner har blitt dyrere av utenlandsk etterspørsel?

Kystbyer: Alanya, Antalya, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Kaş, Kalkan, Çeşme, Kuşadası

Store byer: Enkelte distrikter i Istanbul, visse områder i Izmir

Anatoliske turiststeder i innlandet: Kappadokia, Pamukkale-omgivelsene

Fellestrekk: På alle steder der utenlandsk interesse har vært intens, har utenlandsk valutabasert prising blitt etablert.

16t. Når bør innlandet anatolia foretrekkes?

Hvis livskvalitet er prioritet fremfor leieinntekter

Hvis budsjettet er begrenset

Hvis du ønsker å unnslippe folkemengdene av turistområder

Hvis du jobber eksternt og ikke er knyttet til et sted

Konya, Eskişehir, Kayseri – høy livskvalitet, rimelige priser og roligere. Men hvis du kjøper med forventninger om leieavkastning og verdiøkning, vil kystbyer alltid stå sterkere.

Offisielle kilder

TUIK – Tyrkia bybaserte boligprisindekser: tuik.gov.tr

TCMB Boligprisindeks: tcmb.gov.tr

Endeksa – regional eiendomsprissammenligning: endeksa.com

Spørsmål kjøpere stiller

Reddit r/Tyrkia: Er Alanya i en eiendomsboble? Bør jeg vente til prisene synker?

Det ærlige svaret er at ingen vet med sikkerhet. Argumentene for en korreksjon: Prisene i euro har steget 200-400 % siden 2019, leieavkastningen har komprimert ettersom prisene steg raskere enn husleiene, og noen områder, spesielt Mahmutlar, viser tegn til overtilbud i det lavere kvalitetssegmentet. Argumentene mot en nært forestående korreksjon: etterspørselen etter utenlandske kjøpere er strukturelt sterk, Alanyas befolknings- og turismetall fortsetter å vokse, og tilgangen på godt plasserte kvalitetslager er fortsatt begrenset. Hva er klart: de ekstraordinære gevinstene fra 2019-2023 vil neppe gjenta seg på kort sikt. Å kjøpe for sterk verdsettelse alene er mer spekulativt enn det var for tre år siden. Å kjøpe for avkastning pluss moderat verdistigning pluss livsstil er fortsatt et rimelig tilfelle.

Quora: Hvorfor er tyrkiske lokalbefolkningen sinte over at utenlandske kjøpere presser prisene opp?

Fordi de blir priset ut av sin egen by. En tyrkisk familie som tjener i lire hvis lønn ikke har holdt tritt med prisøkninger på eiendom målt i euro, kan ikke kjøpe i området der de vokste opp. Dette er ikke unikt for Tyrkia. Den samme dynamikken finnes i Lisboa, Barcelona og Amsterdam. Forskjellen er skala og hastighet: Alanya gikk fra et overveiende tyrkisk eid eiendomsmarked til et overveiende utenlandsk eid i visse nabolag i løpet av et tiår. Den sosiale spenningen er reell, dokumentert og verdt å forstå som utenlandsk kjøper for ikke å føle skyld, men for å forstå miljøet man kjøper seg inn i og for å oppføre seg som en respektfull deltaker i det.

Facebook expat-gruppe: Jeg tenker på å kjøpe i en innlandsby som Konya for den lavere prisen. Er det en god investering?

Som en ren investering for leieavkastning: sannsynligvis ikke bedre enn Alanya. Byer i innlandet har lavere etterspørsel etter utenlandske kjøpere, noe som betyr lavere leieetterspørsel fra det internasjonale markedet som gir de sterkeste avkastningene. Som et sted å bo hvis du foretrekker et mer tradisjonelt tyrkisk miljø til en lavere pris: muligens ja, hvis du har besøkt om vinteren, snakk litt tyrkisk og er komfortabel uten expat-infrastrukturen som kystbyene tilbyr. Som en spekulativ investering i håp om verdsettelse i Alanya-stil: nei Prisøkningene i kystbyer er drevet av utenlandsk etterspørsel som byer i innlandet ikke har.

EKSPERT RÅD:

Kilder: TUIK Boligprisindeks – https://www.tuik.gov.tr​| T.R. Departementet for miljø, urbanisering og klimaendringer – https://www.csb.gov.tr

P.S. Dette er rett og slett tilbud og etterspørsel på jobben. I kyst Alanya er den tyrkiske lira nesten irrelevant i praksis eiendom, husleie, restauranter, tjenester, alt prises mot euro og dollar. Legg til etterspørsel etter utenlandske kjøpere, helårsturisme og et begrenset tilbud av godt beliggende eiendommer, og du har et marked som priser seg deretter. Dette er ikke en klage, det er virkeligheten av å bo på et av Middelhavets mest ettertraktede steder. Vil du ha lavere priser, flytt innover i landet. Hvis du vil ha Alanya, betaler du Alanya-priser. Spørsmålet er om disse prisene fortsatt representerer verdi sammenlignet med tilsvarende steder i Europa. Etter min erfaring gjør de det.

I kystbyer er euro og dollar målestokken for alt – dette er ikke en overdrivelse, det er den daglige virkeligheten. Utenlandsk etterspørsel skapte disse prisene, og så lenge den etterspørselen fortsetter, vil ikke prisene falle. Men hvis stabiliteten bryter sammen, endres bildet fullstendig – glem aldri dette.