Madde 16: Konya Neden Ucuz, Alanya Neden Pahalı – Dış Talebin Etkisi

Temel gerçek

Türkiye tek bir ülke ama iki farklı fiyat dünyası: Turistik kıyı kentleri ve iç Anadolu. Aynı metrekare, aynı kalite – ama fiyatı neredeyse yarı yarıya. Bunun tek bir nedeni var: Dış talep.

16a. Fiyat farkı ne kadar?

Anadolu'nun iç kesimlerinde bulunan Konya, Eskişehir, Kayseri gibi şehirlerde orta kalitede bir 2+1 daire için ödeyeceğiniz fiyat, Alanya'daki benzer bir dairenin neredeyse yarısı kadardır. Bu sadece emlak fiyatları için değil, bir bütün olarak yaşam maliyeti için de geçerlidir.

Kıyı kentlerinde fiyat referansı Euro ve Dolardır. Mülk, kira, yenileme, restoranlar, hizmetler – her şey döviz cinsinden fiyatlandırılıyor. Türk vatandaşı ile yabancı alıcı aynı fiyatı ödüyor. Kıyı kentlerinde para birimi Euro ve Dolar'dır; bu abartı değil, günlük gerçektir.

16b. Dış talep paradoksu

Dış talep arttıkça fiyatlar da artıyor. Fiyatlar yükseldikçe daha fazla yabancı ilgi çekiyor; çünkü artan fiyatlar değerli bir alanın sinyalini veriyor. Döngü kendini besliyor.

Yabancı alıcı Euro ya da Dolar üzerinden düşünüyor. Alanya'da 150.000 Euro'ya satılan bir daire Avrupalıya ucuz görünüyor. Aynı daire yerli bir Türk için pahalıdır. Fiyat algısındaki bu farklılık piyasayı sürekli yukarı doğru itiyor.

16c. 2022 Rusya ve Ukrayna etkisi – kısa sürede 0-300 artış

2022 yılında Rusya-Ukrayna savaşının başlamasıyla birlikte çok kısa sürede büyük bir Rus ve Ukraynalı göçmen dalgası Alanya ve çevresine ulaştı. Bu ani talep artışı, kiralama ve satış fiyatlarını neredeyse bir gecede 0, 0, hatta 00 oranında artırdı.

Bu dönemde çok acı sahneler yaşandı. Kendi Türk kiracılarını yabancılara daha yüksek fiyata kiralamak için tahliye eden ev sahipleri vardı. Uzun süreli kiracılar kendilerini bir anda sokakta buldular. Bu durum kiracılarla ev sahipleri arasında büyük anlaşmazlıklara ve hukuki sorunlara neden oldu.

Bu olaylar, Türkiye'nin kıyı kentlerindeki yerel nüfusun dış talep dalgalarına karşı ne kadar savunmasız olduğunu açıkça ortaya koydu.

16d. Yerel tepki – sessiz öfke

Fiyat artışları yerel Türk halkında ciddi rahatsızlık yarattı. Yabancıların çatıdan fiyat gönderdiği deyimi toplumda hızla yayıldı.

Ancak vatandaşlar susmak zorunda kaldı. Bunun iki nedeni var: Turistik bölgelerde yabancı varlığı ekonominin temelini oluşturuyor ve Türk hukukuna göre yabancı turistler belirli korumalardan yararlanıyor. Yerel halkın fiyat artışlarına katlanmak dışında seçeneği kalmadı; tepkilerini susturdular ama unutmadılar.

Bu gerçeği bilen bir yabancı olarak kıyı kentlerinde yaşarken dikkatli ve saygılı olmak hem sosyal hem de pratik açıdan önemlidir.

16e. Balon riski – gerçek mi yoksa abartılı mı?

Bu kesinlikle gerçek bir risktir.

Türkiye coğrafyası göz ardı edilemez: Suriye, Irak, İran, Ortadoğu gerilimleri – savaş söylentileri ve bölgedeki istikrarsızlıklar her zaman gündemde. Türkiye bugüne kadar bu dengeleri başarıyla yönetti. Ama bir gerçek değişmiyor:

Türkiye'nin uzun süreli bir savaşa doğrudan dahil olması veya ciddi bir istikrarsızlık yaşaması halinde bugün 100 bin avroya satılan mülkler 50 bin avroya bile alıcı bulamayabilir.

Avrupalı ​​bir alıcı güvenlik ve istikrar istiyor. Huzur ve güvenlik olmadan hiçbir fiyat cazip değildir. Bu riski göz ardı ederek yatırım yapmak gerçekçi değildir.

Sonuç: Alanya ve benzeri turistik bölgelerdeki gayrimenkul yatırımı uzun vadeli bir bakış açısıyla ve istikrar varsayımıyla yapılmalıdır. Kısa vadeli spekülasyonlar her zaman risk taşır.

16f. Kapadokya, Pamukkale ve Turizm Odaklı Bölgeler

Bu bölgelerdeki dış talep turizm odaklı; alıcılar ağırlıklı olarak yaşamak için değil kazanmak isteyenlerden oluşuyor. Türkiye'nin çeşitli yerlerindeki bazı yatırımcılar, sitelerin dışında müstakil binalar veya apartman bloklarının tamamını satın alarak kısa vadeli kiralamaya çalışıyor.

Ancak şunu unutmayın: Airbnb ve Türkiye'de kısa süreli kiralama ciddi yasal düzenlemelere tabidir. Kompleks içerisindeyseniz yönetim izin vermeyebilir. Vergi mükellefi olarak kayıt olmanız gerekmektedir. Her misafirin polise ihbar edilmesi gerekmektedir. Nakit ödeme kesinlikle yasaktır.

Vergiden kaçınmaya çalışanlar yakalandığında çok ağır cezalarla karşı karşıya kalıyor. Herkesin mantığıyla hareket etmek büyük risk taşıyor.

16g. Dış talep nedeniyle hangi bölgeler daha pahalı hale geldi?

Coastal cities: Alanya, Antalya, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Kaş, Kalkan, Çeşme, Kuşadası

Büyük şehirler: İstanbul'un belirli ilçeleri, İzmir'in belirli bölgeleri

İç Anadolu turistik noktaları: Kapadokya, Pamukkale çevresi

Ortak özellik: Yabancı ilgisinin yoğun olduğu her lokasyonda döviz bazlı fiyatlama yerleşik hale gelmiştir.

16 saat. İç Anadolu ne zaman tercih edilmeli?

Kira gelirinden ziyade yaşam kalitesi öncelikliyse

Bütçe sınırlıysa

Turistik bölgelerin kalabalığından kaçmak istiyorsanız

Uzaktan çalışıyorsanız ve bir konuma bağlı değilseniz

Konya,Eskişehir,Kayseri – yüksek yaşam kalitesi, uygun fiyatlar ve daha sessiz. Ancak kira getirisi ve değer artışı beklentisiyle satın alıyorsanız kıyı şehirleri her zaman daha güçlü olacaktır.

Resmi kaynaklar

TÜİK – Türkiye şehir bazlı konut fiyat endeksleri: tuik.gov.tr

TCMB Konut Fiyat Endeksi: tcmb.gov.tr

Endeksa – bölgesel emlak fiyat karşılaştırması: endeksa.com

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Alanya bir emlak balonunun içinde mi? Fiyatların düşmesini beklemeli miyim?

Dürüst cevap, kimsenin kesin olarak bilmediğidir. Düzeltme argümanları: Avro cinsinden fiyatlar 2019'dan bu yana 0-400 arttı, fiyatların kiralardan daha hızlı artması nedeniyle kira getirileri daraldı ve Mahmutlar başta olmak üzere bazı bölgelerde düşük kalite segmentinde arz fazlası işaretleri görülüyor. Yakın bir düzeltmeye karşı olan argümanlar: Yabancı alıcı talebi yapısal olarak güçlü kalıyor, Alanya'nın nüfusu ve turizm sayıları artmaya devam ediyor ve iyi konumlanmış, kaliteli stok arzı sınırlı kalıyor. Açık olan şu ki, 2019-2023'teki olağanüstü kazanımların kısa vadede tekrarlanması pek olası değil. Yalnızca güçlü takdir için satın almak, üç yıl öncesine göre daha spekülatif. Verim artı makul değer artı yaşam tarzı için satın alma makul bir durum olmaya devam ediyor.

Quora: Türk halkı yabancı alıcıların fiyatları artırmasına neden kızıyor?

Çünkü kendi şehirlerinin dışında fiyatlandırılıyorlar. Maaşı avro cinsinden ölçülen mülk fiyat artışlarına ayak uyduramayan lira gelirli bir Türk ailesi, büyüdüğü bölgeden satın alamıyor. Bu sadece Türkiye'ye özgü değil Lizbon'da da, Barselona'da da, Amsterdam'da da aynı dinamik var. Aradaki fark ölçek ve hızdır: Alanya, on yıl içinde ağırlıklı olarak Türklerin mülkiyetinde olan bir emlak piyasasından, belirli mahallelerde ağırlıklı olarak yabancıların mülkiyetindeki bir emlak piyasasına dönüştü. Sosyal gerilim gerçektir, belgelenmiştir ve yabancı bir alıcı olarak suçluluk hissetmemek, satın aldığınız ortamı anlamak ve ona saygılı bir katılımcı olarak davranmak için anlaşılmaya değerdir.

Facebook expat grubu: Konya gibi iç bir şehirde daha düşük fiyata almayı düşünüyorum. Bu iyi bir yatırım mı?

Kira getirisi açısından saf bir yatırım olarak: muhtemelen Alanya'dan daha iyi değil. İç bölgelerdeki şehirlerde yabancı alıcı talebi daha düşük, bu da uluslararası pazarda en güçlü getiriyi sağlayan daha düşük kira talebi anlamına geliyor. Yaşanacak bir yer olarak, daha düşük maliyetle daha geleneksel bir Türk ortamını tercih ediyorsanız: Muhtemelen evet, kışın ziyaret ettiyseniz, biraz Türkçe konuşun ve kıyı şehirlerinin sağladığı yabancı altyapısı olmadan rahat olun. Alanya tarzı değerlenme bekleyen spekülatif bir yatırım olarak: hayır Sahil tatil beldelerindeki fiyat artışları, iç kesimlerdeki şehirlerin sahip olmadığı dış talepten kaynaklanmaktadır.

UZMAN TAVSİYESİ:

Sources: TUIK Konut Fiyat Endeksi – https://www.tuik.gov.tr | T.C. Cevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakanligi – https://www.csb.gov.tr

Not: Bu sadece iş yerindeki arz ve taleptir. Alanya kıyılarında Türk lirasının pratikte neredeyse hiçbir önemi yok; mülk, kira, restoranlar, hizmetler, her şey euro ve dolar karşısında fiyatlandırılıyor. Buna yabancı alıcı talebini, yıl boyunca devam eden turizmi ve iyi konumlandırılmış mülklerin sınırlı arzını da eklediğinizde, kendisini buna göre fiyatlandıran bir pazara sahip olursunuz. Bu bir şikayet değil, Akdeniz'in en gözde lokasyonlarından birinde yaşamanın gerçeğidir. Daha düşük fiyatlar istiyorsanız iç bölgelere taşıyın. Alanya'yı istiyorsanız Alanya fiyatlarını ödersiniz. Sorun, bu fiyatların Avrupa'daki eşdeğer konumlarla karşılaştırıldığında hala değeri temsil edip etmediğidir. Tecrübelerime göre öyle.

Kıyı kentlerinde Euro ve Dolar her şeyin ölçüsüdür; bu abartı değil, günlük gerçektir. Bu fiyatları dış talep yarattı ve o talep devam ettiği sürece fiyatlar düşmez. Ancak istikrar bozulursa resim tamamen değişir; bunu asla unutmayın.