Artikel 28: Områder, hvor udlændinge ikke kan købe ejendom – Militære zoner, 10 % kvote

28a. Grundreglen

Udenlandske statsborgere kan købe ejendom i Tyrkiet med stor frihed - men der er begrænsninger. De, der ikke er bekendt med disse begrænsninger, kan modtage et afslag på den sidste fase af skødeprocessen.

28b. Militære spærrezoner og sikkerhedszoner

Nogle områder i Tyrkiet har status som militær begrænset zone. Udenlandske statsborgere er lovligt forbudt at købe ejendom i disse områder. De pågældende zoner omfatter militærbaser, forsvarsanlæg, våbendepoter og strategiske operationsområder. Sikkerhedszoner dækker et bredere område. Selvom de er delvist åbne for civile bosættelser, er de lukket for udenlandsk ejerskab.

Sådan fungerer det i praksis: Selvom byggeriet er foregået i nærheden af ​​militære zoner, er disse ejendomme ikke åbne for udenlandske købere. En udlænding, der forsøger at købe - bevidst eller ubevidst - vil få afslag på skødeansøgningen. Matrikelregistret kontrollerer hver transaktion i forhold til aktuelle kort leveret af Forsvarsministeriet.

28c. Geografiske restriktioner – særlige provinser

Hatay, Kilis og Mardin: En ministerrådsbeslutning dateret den 27. oktober 2008 forbød udenlandske statsborgere at erhverve ejendom i disse tre provinser. Grundene er offentlig interesse og sikkerhed. Efterspørgsel efter disse provinser er sjælden, men enhver ansøgning vil modtage et afslag.

Grænselandsstatsborgere: Borgere fra lande, der deler en landegrænse med Tyrkiet, kan ikke erhverve ejendom i de tyrkiske provinser, der grænser op til deres eget land. For eksempel er det ikke muligt for en syrisk statsborger at købe ejendom i provinser, der grænser op til Syrien.

28d. 10%-kvoten – Loven og virkeligheden

I henhold til tyrkisk lov kan udenlandske statsborgere erhverve ejendom i et distrikt op til maksimalt 10 % af det samlede privatejede landareal i det pågældende distrikt. Der gælder også en personlig landsdækkende grænse på 30 hektar.

Sådan fungerer systemet rent faktisk: På papiret står der 10%, men i praksis fungerer systemet ikke ordentligt. I områder som Mahmutlar har den udenlandske ejerandel overskredet den officielle kvote – i virkeligheden er den gennemsnitlige rate omkring 20 %.

Hvad sker der, når kvoten er fuld: Når kvoten i et område er fuld, kan en udlænding stadig købe der, men kan ikke få opholdstilladelse på den adresse. Du kan med andre ord købe ejendommen, men den lovlige opholdsret følger måske ikke med.

28e. Hvilket lands statsborgere kan ikke købe?

Dette er et følsomt område, og den officielle liste deles ikke offentligt. I henhold til artikel 35 i tinglysningsloven er denne myndighed blevet delegeret til formandskabet, og listen over godkendte lande holdes fortrolig. Den generelle ramme er som følger: statsborgere fra lande med alvorlige politiske spændinger eller aktiv konflikt med Tyrkiet vil modtage et afslag. Syriske, armenske og græske statsborgere er i praksis ikke i stand til at erhverve ejendom. Hvert af disse lande har et særligt historisk og politisk forhold til Tyrkiet af forskellige årsager. For at finde ud af, om dit land er på den godkendte liste, er den mest pålidelige tilgang at spørge tinglysningsdirektoratet direkte – denne kontrol udføres, før processen begynder.

28f. Personlig jordgrænse

Udenlandske personer kan maksimalt erhverve 30 hektar ejendom på landsplan. Denne grænse kan hæves til 60 hektar ved præsidentielt dekret. For enhver, der køber en lejlighed i en by, har denne grænse ingen praktisk relevans – 30 hektar svarer til 300 dunam.

28 g. Landbrugsjord

En udenlandsk person kan ikke købe landbrugsjord i eget navn. Men hvis et selskab er etableret i Tyrkiet, og der opnås skatteregistrering, kan landbrugsjord købes og drives kommercielt. En virksomhedsstruktur er obligatorisk.

28 timer. Køb gennem et firma

Udenlandske kommercielle virksomheder kan købe fast ejendom i Tyrkiet – men de skal fremlægge deres projektformål for opkøbet. Såfremt den købte ejendom anvendes til et andet formål end det anmeldte projekt, kan det relevante ministerium iværksætte en likvidationsproces. Andre juridiske enheder end kommercielle virksomheder kan ikke erhverve ejendom i Tyrkiet.

28i. Officielle kilder

• Generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (TKGM): tkgm.gov.tr
• Tinglysningslov nr. 2644 Artikel 35: Udenlandske statsborgere erhverver ejendom
• Lov nr. 2565 om militære restriktioner og sikkerhedszoner
• Ministerrådets afgørelse 27.10.2008: Hatay, Kilis, Mardin forbud

Spørgsmål købere stiller

Reddit r/Tyrkiet: Hvordan kontrollerer jeg, om 10% udenlandsk ejerskabskvote er nået i det område, jeg ønsker at købe?

Kontingentkontrollen foretages automatisk af Matrikelstyrelsen (Tapu Müdürlüğü), når din købsansøgning indsendes. Der er ingen offentlig portal, hvor du selv kan tjekke dette på forhånd. I praksis er 10%-kvoten nået i meget få distrikter på landsplan, det er et teoretisk loft, ikke en aktuel barriere de fleste steder. Din advokat kan foretage en forespørgsel til tinglysningen, før du forpligter dig til en ejendom, for at bekræfte kvotestatus for det specifikke matrikeldistrikt. Dette er et standard due diligence-trin, der tager 1-2 arbejdsdage og fjerner enhver usikkerhed.

Quora: Er der områder i Alanya, hvor udlændinge ikke kan købe ejendom?

Ja, ejendomme inden for udpegede militær- eller sikkerhedszoner kan ikke købes af nogen udenlandsk statsborger. I Alanya har nogle kyst- og bjergområder, der historisk set var tæt på militære installationer, restriktioner. Kontrollen udføres gennem den militære zonegodkendelsesproces (askeri yasak bölge kontrolü), som din advokat anmoder om fra det relevante militære hovedkvarter som led i standard due diligence. Dette tjek tager typisk 2-4 uger. Gennemfør aldrig et køb uden denne godkendelse. En skødeoverførsel, der overtræder militære zonebegrænsninger, kan annulleres af staten, hvilket betyder, at du mister ejendommen og har meget begrænset regres.

Facebook-udlændingegruppe: Agenten siger, at min nationalitet er fin at købe i Tyrkiet. Skal jeg stole på dem?

Bekræft det selv i stedet for at stole på agentens forsikring. Listen over begrænsede nationaliteter vedligeholdes af den tyrkiske regering og ændrer, hvad der blev tilladt for 3 år siden, kan have en anden status i dag og omvendt. Din advokat bør bekræfte din berettigelse som det første skridt i due diligence, før nogen penge skifter hænder. En agent har en økonomisk interesse i salgsproceduren og er muligvis ikke fuldt opdateret om nationalitetsrestriktioner. En advokat, der skriftligt bekræfter din berettigelse, tager professionelt ansvar for denne bekræftelse.

EKSPERTERÅD: De militære zone- og landekontroller udføres automatisk af tinglysningen – du kan ikke blive vildledt på dette punkt. Det virkelige problem, du skal være opmærksom på, er kvoteproblemet: I et område, hvor kvoten er fuld, kan du købe, men muligvis ikke få en opholdstilladelse. For landbrugsjord er en virksomhedsstruktur afgørende. Spørg tinglysningsdirektoratet, om dit land er på den godkendte liste, inden du begynder.

Kilder: T.R. Generaldirektoratet for tinglysning og matrikel – https://www.tkgm.gov.tr​| Land Registry Law No. 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. Hvis du køber en lejlighed eller ejendom i byen, og den står åbent til salg online, gælder spørgsmålet om militærzone næsten helt sikkert ikke. Sandsynligheden er meget lav. Der, hvor det bliver reelt aktuelt, er grundkøb uden for bymidten. Med jord ved du måske ikke, hvad der er i nærheden. Den sikreste tilgang til ethvert jordkøb: brug en advokat. For en standard bylejlighed er denne specifikke check det mindste af dine bekymringer, fokusere din energi på skødet, iskanen og aidat.