Artikkel 28: Områder der utlendinger ikke kan kjøpe eiendom – Militære soner, 10 % kvote

28a. Grunnregelen

Utenlandske statsborgere kan kjøpe eiendom i Tyrkia med betydelig frihet – men det er begrensninger. De som ikke er klar over disse restriksjonene kan få avslag i sluttfasen av skjøteprosessen.

28b. Militære restriksjonssoner og sikkerhetssoner

Noen områder i Tyrkia har status som militær restriksjonssone. Utenlandske statsborgere har lovlig forbud mot å kjøpe eiendom i disse områdene. De aktuelle sonene inkluderer militærbaser, forsvarsanlegg, våpenlager og strategiske operasjonsområder. Sikkerhetssoner dekker et større område. Mens de er delvis åpne for sivil bosetting, er de stengt for utenlandsk eierskap.

Slik fungerer det i praksis: Selv om det har blitt bygget i nærheten av militære soner, er ikke disse eiendommene åpne for utenlandske kjøpere. En utenlandsk statsborger som forsøker å kjøpe – bevisst eller ubevisst – vil få avslag på skjøtesøknaden. Matrikkelen kontrollerer hver transaksjon mot gjeldende kart levert av Forsvarsdepartementet.

28c. Geografiske begrensninger – spesielle provinser

Hatay, Kilis og Mardin: En ministerrådsbeslutning datert 27. oktober 2008 forbød utenlandske statsborgere å erverve eiendom i disse tre provinsene. Begrunnelsen er allmenn interesse og sikkerhet. Etterspørselen etter disse provinsene er sjelden, men enhver søknad vil få avslag.

Grenselandsborgere: Innbyggere i land som deler en landegrense med Tyrkia kan ikke skaffe eiendom i de tyrkiske provinsene som grenser til deres eget land. For eksempel er det ikke mulig for en syrisk statsborger å kjøpe eiendom i provinser som grenser til Syria.

28d. 10%-kvoten – Loven og virkeligheten

I henhold til tyrkisk lov kan utenlandske statsborgere erverve eiendom i et distrikt opp til maksimalt 10 % av det totale privateide landarealet i det distriktet. En personlig landsdekkende grense på 30 hektar gjelder også.

Hvordan systemet faktisk fungerer: På papiret står det 10 %, men i praksis fungerer ikke systemet som det skal. I områder som Mahmutlar har den utenlandske eierandelen overskredet den offisielle kvoten – i realiteten ligger gjennomsnittsraten på rundt 20 %.

Hva skjer når kvoten er full: Når kvoten i et område er full, kan en utlending fortsatt kjøpe der, men kan ikke få oppholdstillatelse på den adressen. Du kan med andre ord kjøpe eiendommen, men den lovlige oppholdsretten følger kanskje ikke med.

28e. Hvilket lands statsborgere kan ikke kjøpe?

Dette er et sensitivt område og den offisielle listen deles ikke offentlig. I henhold til artikkel 35 i tinglysingsloven er denne myndigheten delegert til presidentskapet, og listen over godkjente land holdes konfidensiell. Den generelle rammen er som følger: statsborgere fra land med alvorlige politiske spenninger eller aktiv konflikt med Tyrkia vil få et avslag. Syriske, armenske og greske statsborgere er i praksis ikke i stand til å skaffe seg eiendom. Hvert av disse landene har et spesielt historisk og politisk forhold til Tyrkia av forskjellige grunner. For å finne ut om landet ditt er på den godkjente listen, er den mest pålitelige tilnærmingen å spørre tinglysingsdirektoratet direkte – denne kontrollen utføres før prosessen starter.

28f. Personlig landgrense

Utenlandske personer kan maksimalt erverve 30 hektar eiendom på landsbasis. Denne grensen kan heves til 60 hektar ved presidentdekret. For alle som kjøper en leilighet i en by har denne grensen ingen praktisk relevans – 30 hektar tilsvarer 300 dunam.

28g. Landbruksjord

En utenlandsk person kan ikke kjøpe jordbruksareal i eget navn. Men hvis et selskap er etablert i Tyrkia og skatteregistrering oppnås, kan jordbruksland kjøpes og drives kommersielt. En selskapsstruktur er obligatorisk.

28 timer. Kjøp gjennom et selskap

Utenlandske kommersielle selskaper kan kjøpe eiendom i Tyrkia – men de må presentere prosjektformålet for oppkjøpet. Dersom den kjøpte eiendommen brukes til annet formål enn det deklarerte prosjektet, kan vedkommende departement sette i gang en avviklingsprosess. Andre juridiske personer enn kommersielle selskaper kan ikke erverve eiendom i Tyrkia.

28i. Offisielle kilder

• Generaldirektoratet for matrikkel og matrikkel (TKGM): tkgm.gov.tr
• Matrikkellov nr. 2644 Artikkel 35: Utenlandske statsborgere som erverver eiendom
• Lov nr. 2565 for militære restriksjoner og sikkerhetssoner
• Ministerrådsvedtak 27.10.2008: Hatay, Kilis, Mardin-forbud

Spørsmål kjøpere stiller

Reddit r/Turkey: Hvordan sjekker jeg om 10% utenlandsk eierskapskvote er nådd i området jeg ønsker å kjøpe?

Kvotesjekken gjøres automatisk av matrikkelen (Tapu Müdürlüğü) når kjøpssøknaden sendes inn. Det finnes ingen offentlig portal hvor du selv kan sjekke dette på forhånd. I praksis er 10%-kvoten nådd i svært få distrikter nasjonalt, det er et teoretisk tak, ikke en gjeldende barriere de fleste steder. Advokaten din kan foreta en forespørsel til tinglysingen før du forplikter deg til en eiendom, for å bekrefte kvotestatusen til det spesifikke matrikkeldistriktet. Dette er et standard due diligence-trinn som tar 1-2 virkedager og eliminerer enhver usikkerhet.

Quora: Er det noen områder i Alanya hvor utlendinger ikke kan kjøpe eiendom?

Ja eiendommer innenfor utpekte militære eller sikkerhetssoner kan ikke kjøpes av noen utenlandsk statsborger. I Alanya har noen kyst- og åsområder som historisk sett var nær militære installasjoner restriksjoner. Kontrollen gjøres gjennom den militære soneklareringsprosessen (askeri yasak bölge kontrolü), som advokaten din ber om fra det relevante militære hovedkvarteret som en del av standard due diligence. Denne kontrollen tar vanligvis 2-4 uker. Fullfør aldri et kjøp uten denne godkjenningen. En skjøteoverføring som bryter med restriksjoner for militære soner kan annulleres av staten, noe som betyr at du mister eiendommen og har svært begrenset regress.

Facebook-ekspatgruppe: Agenten sier at min nasjonalitet er greit å kjøpe i Tyrkia. Bør jeg stole på dem?

Bekreft det selv i stedet for å stole på agentens forsikring. Listen over begrensede nasjonaliteter vedlikeholdes av den tyrkiske regjeringen og endrer det som var tillatt for 3 år siden, kan ha en annen status i dag, og omvendt. Advokaten din bør bekrefte at du er kvalifisert som det første trinnet i due diligence, før noen penger skifter eier. En agent har en økonomisk interesse i salgsprosessen og er kanskje ikke fullt oppdatert på nasjonalitetsbegrensninger. En advokat som skriftlig bekrefter at du er kvalifisert, tar det faglige ansvaret for bekreftelsen.

EKSPERT RÅD: De militære sone- og landkontrollene utføres automatisk av matrikkelen – du kan ikke bli villedet på dette punktet. Det virkelige problemet å passe på er kvoteproblemet: I et område der kvoten er full, kan du kjøpe, men kanskje ikke få oppholdstillatelse. For jordbruksareal er en selskapsstruktur avgjørende. Spør tinglysingsdirektoratet om landet ditt er på den godkjente listen før du begynner.

Kilder: T.R. Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel – https://www.tkgm.gov.tr​| Land Registry Law No. 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. Hvis du kjøper en leilighet eller eiendom i byen, og den er oppført åpent for salg på nett, gjelder nesten garantert ikke problemet med militærsone. Sannsynligheten er svært lav. Der det blir genuint aktuelt er tomtekjøp utenfor sentrum. Med land vet du kanskje ikke hva som er i nærheten. Den sikreste tilnærmingen for ethvert landkjøp: bruk en advokat. For en standard byleilighet, er denne spesifikke sjekken det minste av bekymringene du fokuserer på å fokusere på skjøte, iskan og aidat.