Madde 28: Yabancıların Mülk Satın Alamayacağı Yerler - Askeri Bölgeler,  Kota

28a. Temel kural

Yabancı uyruklu kişiler Türkiye'de oldukça özgür bir şekilde mülk satın alabilirler ancak bazı kısıtlamalar mevcuttur. Bu kısıtlamalardan habersiz olanlar tapu işleminin son aşamasında ret alabilirler.

28b. Askeri kısıtlı bölgeler ve güvenlik bölgeleri

Türkiye'de bazı bölgeler askeri kısıtlı bölge statüsündedir. Yabancı uyrukluların bu bölgelerde mülk satın alması yasal olarak yasaktır. Söz konusu bölgeler arasında askeri üsler, savunma tesisleri, silah depoları ve stratejik operasyon alanları yer alıyor. Güvenlik bölgeleri daha geniş bir alanı kapsamaktadır. Kısmen sivil yerleşime açık olmakla birlikte yabancı mülkiyetine kapalıdır.

Pratikte nasıl işliyor: İnşaat askeri bölgelerin yakınında yapılmış olsa bile bu mülkler yabancı alıcılara açık değil. Bilerek veya bilmeyerek satın alma girişiminde bulunan yabancı uyruklu kişinin tapu başvurusu reddedilecektir. Tapu sicili her işlemi Milli Savunma Bakanlığı'nın sunduğu güncel haritalara göre kontrol ediyor.

28c. Coğrafi kısıtlamalar – özel iller

Hatay, Kilis ve Mardin: 27 Ekim 2008 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla bu üç ilde yabancı uyruklu kişilerin mülk edinmesi yasaklandı. Gerekçe kamu yararı ve güvenliktir. Bu illere talep nadirdir, ancak herhangi bir başvuru reddedilecektir.

Sınır ülkesi vatandaşları: Türkiye ile kara sınırı olan ülkelerin vatandaşları, kendi ülkelerine sınır olan Türk illerinde mülk edinemezler. Örneğin Suriye vatandaşının Suriye sınırındaki illerde mülk satın alması mümkün değildir.

28g.  kota – Kanun ve gerçek

Türk hukukuna göre, yabancı uyruklu kişiler bir ilçede o ilçenin toplam özel mülkiyetindeki arazi alanının en fazla 'una kadar mülk edinebilirler. Ülke çapında 30 hektarlık kişisel bir sınır da geçerlidir.

Sistem gerçekte nasıl çalışıyor: Kağıt üzerinde yüzde 10 yazıyor ama pratikte sistem düzgün çalışmıyor. Mahmutlar gibi bölgelerde yabancı mülkiyet oranı resmi kotayı aştı; gerçekte ortalama oran civarında seyrediyor.

Kota dolduğunda ne olur: Bir bölgedeki kota dolduğunda yabancı uyruklu kişi yine oradan alışveriş yapabilir ancak o adresten oturma izni alamamaktadır. Yani mülkü satın alabilirsiniz ancak yasal oturma hakkı gelmeyebilir.

28e. Hangi ülke vatandaşları satın alamaz?

Bu hassas bir alandır ve resmi liste kamuya açıklanmamaktadır. Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca bu yetki Cumhurbaşkanlığına devredilmiş olup, onaylanan ülkeler listesi gizli tutulmaktadır. Genel çerçeve şu şekildedir: Türkiye ile ciddi siyasi gerilimlerin olduğu veya aktif çatışmanın olduğu ülkelerin vatandaşlarına ret verilecek. Uygulamada Suriye, Ermeni ve Yunan vatandaşları mülk edinememektedir. Bu ülkelerin her birinin Türkiye ile farklı nedenlerden dolayı belirli bir tarihi ve siyasi ilişkisi var. Ülkenizin onaylı listede olup olmadığını öğrenmek için en güvenilir yaklaşım doğrudan tapu müdürlüğüne sormaktır – bu kontrol süreç başlamadan önce gerçekleştirilir.

28f. Kişisel arazi sınırı

Yabancı kişiler ülke çapında en fazla 30 hektarlık arazi edinebilirler. Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle bu sınır 60 hektara kadar çıkarılabilir. Bir şehirde daire satın alan herkes için bu sınırın pratikte hiçbir anlamı yoktur; 30 hektar, 300 dönüme eşittir.

28g. Tarım arazisi

Yabancı bir kişi kendi adına tarım arazisi satın alamaz. Ancak Türkiye'de şirket kurulup vergi kaydı yaptırıldığı takdirde tarım arazileri satın alınarak ticari olarak işletilebilir. Şirket yapısı zorunludur.

28 saat. Bir şirket aracılığıyla satın alma

Yabancı ticari şirketler Türkiye'de mülk satın alabilirler ancak satın alma için proje amaçlarını sunmaları gerekir. Satın alınan taşınmazın beyan edilen proje dışında kullanılması halinde ilgili bakanlıkça tasfiye işlemi başlatılabilir. Ticari şirketler dışındaki tüzel kişiler Türkiye'de mülk edinemezler.

28i. Resmi kaynaklar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): tkgm.gov.tr
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu Madde 35: Yabancı uyrukluların mülk edinmesi
• 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu
• 27.10.2008 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı: Hatay, Kilis, Mardin yasağı

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Satın almak istediğim alanda  yabancı sahipliği kotasına ulaşılıp ulaşılmadığını nasıl kontrol ederim?

Kota kontrolü, satın alma başvurunuz yapıldığında Tapu Müdürlüğü (Tapu Müdürlüğü) tarafından otomatik olarak yapılır. Bunu önceden kendi başınıza kontrol edebileceğiniz halka açık bir portal yok. Uygulamada, ulusal düzeyde çok az sayıda bölgede 'luk kotaya ulaşılmıştır; bu, çoğu yerde mevcut bir engel değil, teorik bir tavandır. Avukatınız, bir mülkü taahhüt etmeden önce, belirli bir kadastro bölgesinin kota durumunu doğrulamak için Tapu Sicilinden bir araştırma yapabilir. Bu, 1-2 iş günü süren ve her türlü belirsizliği ortadan kaldıran standart bir durum tespiti adımıdır.

Quora: Alanya'da yabancıların mülk satın alamayacakları yerler var mı?

Evet, belirlenmiş askeri veya güvenlik bölgelerindeki mülkler hiçbir yabancı uyruklu tarafından satın alınamaz. Alanya'da tarihsel olarak askeri tesislerin yakınında bulunan bazı kıyı ve yamaç alanlarında kısıtlamalar bulunmaktadır. Kontrol, avukatınızın standart durum tespitinin bir parçası olarak ilgili askeri karargahtan talep ettiği askeri bölge temizleme süreci (askeri yasak bölge kontrolü) aracılığıyla yapılır. Bu kontrol genellikle 2-4 hafta sürer. Bu izin olmadan asla bir satın alma işlemini tamamlamayın Askeri bölge kısıtlamalarını ihlal eden bir tapu devri, devlet tarafından iptal edilebilir, bu da mülkünüzü kaybedersiniz ve çok sınırlı bir rücu hakkınız olur.

Facebook gurbetçi grubu: Temsilci uyruğumun Türkiye'de satın alınmasının uygun olduğunu söylüyor. Onlara güvenmeli miyim?

Temsilcilerin güvencesine güvenmek yerine bunu kendiniz doğrulayın. Kısıtlı uyrukların listesi Türk hükümeti tarafından tutulmaktadır ve 3 yıl önce izin verilenleri değiştirmektedir, bugün farklı statüye sahip olabilir veya tam tersi. Herhangi bir para el değiştirmeden önce, durum tespitinin ilk adımı olarak avukatınızın uygunluğunuzu onaylaması gerekir. Bir acentenin satış sürecinde mali çıkarı vardır ve vatandaşlık kısıtlamaları konusunda tam olarak güncel bilgi sahibi olmayabilir. Uygunluğunuzu yazılı olarak onaylayan bir avukat, bu onayın mesleki sorumluluğunu üstlenir.

UZMAN TAVSİYESİ: Askeri bölge ve ülke kontrolleri tapu sicili tarafından otomatik olarak yapılmaktadır, bu konuda yanıltılmanız mümkün değildir. Asıl dikkat edilmesi gereken konu kota sorunu: Kotanın dolduğu bir bölgede satın alabilirsiniz ama oturma izni alamayabilirsiniz. Tarım arazileri için şirket yapısı şarttır. Başlamadan önce tapu müdürlüğüne ülkenizin onaylı listede olup olmadığını sorun.

Sources: T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu – https://www.tkgm.gov.tr | 2644 Sayili Tapu Kanunu – https://www.mevzuat.gov.tr

Not: Şehir içinde bir daire veya mülk satın alıyorsanız ve internette açık bir şekilde satılık olarak listelenmişse, askeri bölge konusunun geçerli olmaması neredeyse muhtemeldir. Olasılık çok düşüktür. Gerçekten alakalı hale geldiği yer şehir merkezi dışındaki arazi satın alımlarıdır. Arazi söz konusu olduğunda yakınınızda ne olduğunu bilemeyebilirsiniz. Herhangi bir arazi satın alımında en güvenli yaklaşım: bir avukat tutmak. Standart bir şehir dairesi için bu özel çek, enerjinizi tapuya, iskan'a ve aidata odaklamanızı gerektiren en az endişedir.