Artikel 12: Immobilienmakler oder Entwickler? – Vor-, Nachteile und Risiken

Beim Immobilienkauf in der Türkei arbeiten die meisten ausländischen Käufer entweder mit einem Immobilienmakler oder dem Verkaufsteam eines Bauträgers zusammen – oder mit beiden. Wenn Sie verstehen, was jeder einzelne tut und wie der Prozess funktioniert, wird das Erlebnis reibungsloser und das Ergebnis besser.

12a. Der Immobilienmakler

Ein lizenzierter türkischer Immobilienmakler fungiert als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Ihr Einkommen hängt vom Vertragsabschluss ab – nicht davon, ob das Geschäft für Sie das Richtige ist. Ein guter Makler bietet:

• Zugriff auf eine breite Palette von Angeboten mehrerer Verkäufer
• Lokale Marktkenntnisse über Gebiete, Preise und Nachfragemuster
• Sprachbrücke zwischen Ihnen und türkischsprachigen Verkäufern
• Preisverhandlung in Ihrem Namen

Punkte, die Sie bei jedem Agenten überprüfen sollten:

• Zeigt verschiedenen Käufern die gleiche Immobilie zu unterschiedlichen Preisen
• Verwendet gefälschte oder stark bearbeitete Eintragsfotos
• Operates without a valid licence – since January 2026 all listings must carry EIDS verification
• Charges above the legal maximum commission rate (3.57% from a single party)
• Creates artificial urgency to pressure quick decisions

12b. The developer’s sales team

When buying directly from a construction company, you deal with their in-house sales team. Their role is to present the developer’s properties. For legal review and contract protection, that is where your own lawyer comes in. Buying direct can have advantages – no agent commission, instalment plans, VAT exemption – but the risks are significant:

• The contract is drafted entirely in the developer’s favour
• Delivery timelines and penalty clauses are rarely in the standard contract
• Das Vertriebsteam wird keine Probleme mit der Baugenehmigung oder finanzielle Schwierigkeiten melden
• Musterwohnungen sind immer die beste Einheit – Ihre tatsächliche Einheit kann davon abweichen

12c. So überprüfen Sie einen Immobilienmakler

Seit Januar 2022 müssen türkische Immobilienmakler über eine vom Handelsministerium ausgestellte Pflichtlizenz (Yetki Belgesi) verfügen. Bitten Sie darum, es zu sehen. Seit Januar 2026 müssen alle Einträge über eine EIDS-Verifizierung verfügen. Zuverlässige Signale: Arbeitet mit einem engagierten Immobilienanwalt zusammen, legt vor der Immobilienpräsentation eine schriftliche Provisionsvereinbarung vor, übt keinen Zeitdruck aus.

12d. Eids-Überprüfung – Die neue Basisprüfung

Seit Januar 2026 müssen alle Immobilienanzeigen in der Türkei über eine EIDS-Zertifizierung (Electronic Advertisement Verification System) verfügen. Eine EIDS-Nummer auf einem Eintrag bedeutet, dass die Immobiliendetails anhand der Grundbucheinträge überprüft wurden – die angegebene Adresse, die Grundstücksnummer und der grundlegende Rechtsstatus wurden bestätigt. Ein Eintrag ohne EIDS-Nummer ist nicht verifiziert und sollte mit Vorsicht behandelt werden. Überprüfen Sie auf dem Emlak Bilgi Sistemi-Portal die EIDS-Nummer jedes Eintrags, den Sie ernsthaft in Betracht ziehen. Dies ersetzt nicht die rechtliche Due Diligence – es handelt sich um eine Basisprüfung und nicht um eine rechtliche Freigabe.

12e. So überprüfen Sie die Erfolgsbilanz eines Entwicklers

Bevor Sie etwas mit einem Bauunternehmen unterschreiben, führen Sie folgende Überprüfungen durch: Fragen Sie nach den Namen von zwei oder drei bereits abgeschlossenen Projekten in der Türkei. Wenn möglich, besuchen Sie eines – sprechen Sie mit den Bewohnern über den Lieferzeitplan, die Bauqualität und darüber, wie der Entwickler nach der Übergabe mit den Punkten der Mängelliste umgegangen ist. Suchen Sie über einen Anwalt nach dem Firmennamen in türkischen Gerichtsakten (UYAP) – alle wichtigen Rechtsstreitigkeiten mit Käufern werden angezeigt. Prüfen Sie, ob das Unternehmen Mitglied des türkischen Auftragnehmerverbandes (İnşaat Müteahhitleri Federasyonu) ist. Ein Bauträger, der ein Projekt gebaut hat und jetzt sein zweites verkauft, verdient eine genauere Prüfung als einer mit zehn fertiggestellten Gebäuden.

Fragen, die Käufer stellen

Reddit R/Expats: „How do I check if a Turkish estate agent is licensed?“

Seit 2020 müssen türkische Immobilienmakler über eine von der zuständigen Handelskammer ausgestellte Lizenz (emlak müşavirliği Yetki belgesi) verfügen. Fragen Sie den Agenten direkt nach seiner Lizenznummer und überprüfen Sie diese. Seit Januar 2026 müssen alle Einträge über eine EIDS-Verifizierung verfügen – ein nicht lizenzierter Makler kann keine EIDS-Nummern für seine Einträge erhalten. Ein Agent, der ohne Lizenz tätig ist, hat keine berufliche Verantwortung und keine Aufsichtsbehörde, bei der er sich beschweren könnte. Der Umgang mit nicht lizenzierten Agenten erhöht Ihr Risiko erheblich.

Quora: „The developer’s sales team were very helpful and professional. Do I still need my own lawyer?“

Ja. Professionalität und rechtliche Verpflichtung sind verschiedene Dinge. Das Vertriebsteam eines Entwicklers kann wirklich hilfsbereit, sachkundig und freundlich sein – und dennoch die Interessen des Entwicklers vertreten, nicht Ihre. Ihre Aufgabe besteht darin, den Verkauf zu Bedingungen abzuschließen, die für den Entwickler funktionieren. Die Aufgabe Ihres Anwalts besteht darin, sicherzustellen, dass die Bedingungen für Sie funktionieren. Am stärksten divergieren diese Interessen genau in dem Moment, auf den es am meisten ankommt: der Vertragsprüfung. Eine Klausel, die Sie 10.000 EUR kostet, wird vom Entwicklerteam nicht gemeldet. Es wird von Ihrem Anwalt angezeigt.

EXPERT ADVICE: Both agents and developers‘ sales teams are commercially motivated to close a sale. Neither is professionally obligated to protect you. Use an agent to find properties efficiently – but always pair them with an independent lawyer for every legal step. When buying from a developer, never sign the standard contract without a lawyer rewriting it in your favour first. Sources: T.C. Ticaret Bakanligi – https://www.ticaret.gov.tr | EIDS January 2026

P.S. – Bauträger oder Immobilienagentur, das spielt keine Rolle. Für beides gilt: Beauftragen Sie immer Ihren eigenen unabhängigen Anwalt. Nicht ihres. Dein.