Artikel 17: Deklarierter Wert in der Eigentumsurkunde – Was ausländische Käufer wissen müssen
WAS IST DIESE PRAXIS?
Eine Praxis, die in der Türkei in den Vorjahren viele Jahre lang üblich war: Käufer und Verkäufer einigen sich auf den tatsächlichen Verkaufspreis, geben beim Grundbuchamt jedoch einen niedrigeren Wert an. Der Zweck besteht darin, die Steuer zu senken. Wenn eine für 100.000 Euro verkaufte Immobilie in der Eigentumsurkunde mit einem viel niedrigeren Wert angegeben ist, wird die jährliche Grundsteuer entsprechend berechnet – weit weniger als der tatsächliche Wert.
17a. Der Staat weiß es jetzt – das System zur Bewertung von Eigentumsurkunden
Diese Praxis ist nicht mehr so einfach wie früher. Die Türkei hat ein System zur Bewertung von Eigentumsurkunden eingeführt. Das Grundbuchamt kennt nun den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für jedes Gebiet. Wenn Sie als Käufer und Verkäufer versuchen, für eine weitaus höhere Immobilie einen deutlich niedrigeren Wert anzugeben, warnt Sie der Grundbuchbeamte:
Unter diesem Preis kann diese Immobilie nicht registriert werden.
Mithilfe eines Quadratmetermultiplikators wird ein Mindestwert berechnet, der nicht unterschritten werden kann. Die Möglichkeit zur Steuerhinterziehung im großen Stil ist faktisch beseitigt.
17b. Ist es komplett verschlossen?
Nein – aber der Handlungsspielraum hat sich deutlich verringert. Wenn Sie mit einem erfahrenen Makler und Grundbuchbeamten zusammenarbeiten, müssen Sie möglicherweise nicht den vollen Verkaufspreis angeben. Allerdings können Sie keinen Betrag angeben, der weit unter dem liegt, was Sie tatsächlich gezahlt haben.
Die Regel ist einfach: Es gibt keine Möglichkeit mehr, eine 100.000 Euro teure Immobilie als 50.000 Euro auszuweisen.
17. Jh. Risiken für den Käufer
Rechtliches Risiko:
Eine falsche Angabe in der Eigentumsurkunde stellt eine Steuerhinterziehung dar. Sowohl Käufer als auch Verkäufer gelten als Komplizen. Das türkische Recht ist in dieser Angelegenheit klar und streng.
Versicherungsrisiko Ein wichtiges Detail, das viele Käufer übersehen:
Dies ist ein Detail, das es wert ist, vor Abschluss eines Kaufs verstanden zu werden.
In der Türkei zahlen die Hausratversicherung und DASK eine Entschädigung basierend auf dem Versicherungswert. Dieser Wert ist häufig mit dem in der Eigentumsurkunde angegebenen Wert verknüpft.
Praxisbeispiel:
Echter Marktwert: 150.000
In der Eigentumsurkunde angegebener Wert: 60.000
Ihr Haus wird durch Erdbeben, Feuer oder Überschwemmung völlig zerstört
Die Versicherungsgesellschaft berechnet die Entschädigung auf der Grundlage des niedrigeren deklarierten Wertes
Erhaltene Entschädigung: 60.000 oder weniger
Ihr tatsächlicher Verlust: 90.000
Wenn außerdem der Versicherungswert einer DASK-Pflichterdbebenversicherung nicht korrekt angegeben wird, kann die Police als ungültig erachtet werden oder die Entschädigung kann erheblich gekürzt werden.
Fazit: Wenn Sie in der Eigentumsurkunde einen niedrigeren Wert angeben, um ein paar Hundert Euro Steuern pro Jahr zu sparen, könnten Sie im Katastrophenfall Zehntausende Euro verlieren.
17d. Welche Strafen gibt es?
Ein guter Immobilienmakler wird Sie in dieser Angelegenheit richtig beraten und Ihnen klar sagen, wie hoch die Strafe ist – eine Strafe, die Sie nicht riskieren wollen. Wenn eine Steuerhinterziehung festgestellt wird:
Die unbezahlte Steuer zuzüglich Verzugszinsen wird eingezogen
Es wird ein Bußgeld verhängt
In schwerwiegenden Fällen kann eine Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft eingereicht werden
Sowohl Käufer als auch Verkäufer haften dafür.
17e. Was ist der richtige Ansatz?
Die Angabe des tatsächlichen Preises ist sowohl legal als auch in Ihrem langfristigen Interesse. Es lohnt sich nicht, für einen kurzfristigen Steuervorteil langfristige Rechts- und Versicherungsrisiken einzugehen. Das System zur Bewertung von Eigentumsurkunden hat die Möglichkeit großer Abweichungen bereits ausgeschlossen. Es macht keinen Sinn, bei kleinen Unterschieden Risiken einzugehen.
Offizielle Quellen
Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster (TKGM) – System zur Bewertung von Eigentumsurkunden: tkgm.gov.tr
Revenue Administration (GIB) – Grundsteuer und Eigentumsurkundengebühren: gib.gov.tr
DASK – Wert der obligatorischen Erdbebenversicherung: dask.gov.tr
Steuerverfahrensrecht – Strafen für Steuerhinterziehung
| Thema | Detail |
|---|---|
| Praxis mit doppeltem Preis | Unzulässig – gleiche Eigenschaft, zwei deklarierte Werte |
| Risiko für den Käufer | Mittäterschaft bei Steuerhinterziehung, Komplikationen bei Kapitalerträgen |
| Risiko für den Verkäufer | Strafverfolgung wegen Steuerbetrugs |
| Schutz | Stimmen Sie niemals einem Preis zu, der niedriger ist als der, den Sie tatsächlich zahlen |
| Richtiger Ansatz | Geben Sie den gesamten tatsächlichen Kaufpreis beim Grundbuchamt an |
17f. Das Geldtransferproblem Ein langfristiges Risiko, das die meisten Käufer übersehen
Abgesehen von den unmittelbaren Rechts- und Versicherungsrisiken stellt die Unterdeklaration des Kaufpreises ein besonderes Problem dar, wenn Sie Jahre später versuchen, Ihren Verkaufserlös aus der Türkei zu transferieren. Türkische Banken müssen überprüfen, ob das Geld, das als Erlös aus dem Immobilienverkauf das Land verlässt, dem angegebenen Tapu-Wert entspricht. Wenn Sie 80.000 EUR auf dem Tapu angegeben, aber tatsächlich 150.000 EUR gezahlt haben, können Sie nur 80.000 EUR als Erlös aus dem Immobilienverkauf überweisen, ohne dass umfangreiche Unterlagen vorliegen, die die Differenz belegen. Die anderen 70.000 EUR lassen sich nur sehr schwer sauber zurückführen. Dies ist eine Falle, die viele Käufer erst entdecken, wenn sie manchmal ein Jahrzehnt später versuchen zu verkaufen.
Fragen, die Käufer stellen
Reddit r/Türkei: Mein Agent sagt, dass jeder einen niedrigeren Preis für das Tapu angibt und das ist normal. Stimmt das?
Dies war vor 2019 häufiger der Fall. Seitdem die Türkei obligatorische, von der SPK lizenzierte Bewertungsberichte und das staatliche Steuerbewertungssystem (rayiç bedel) eingeführt hat, ist eine Unterdeklaration sowohl riskanter als auch weniger effektiv geworden. Der von der Steuerbehörde ermittelte Wert legt eine Untergrenze fest, die Sie nicht unter dem offiziellen Steuerbescheid angeben können, ohne eine automatische Prüfung auszulösen. Und das Argument „Jeder tut es“ schützt Sie nicht vor den Konsequenzen: Sie sind Partei eines Dokuments, in dem eine Transaktion falsch angegeben wird, was nach türkischem Recht Steuerbetrug darstellt. Der Makler, der Ihnen dies mitteilt, akzeptiert kein rechtliches Risiko, dass er seine Provision einzieht und weitermacht. Sie sind derjenige, der das zu wenig deklarierte Tapu besitzt.
Quora: Welche Strafen drohen, wenn bei einem türkischen Immobilienkauf ein niedrigerer Wert angegeben wird?
Für den Käufer: Neufestsetzung der Einkommensteuer auf die nicht deklarierte Differenz, Steuerstrafe von 50 % bis 100 % der nicht gezahlten Steuer und mögliche Strafverfolgung wegen Steuerhinterziehung. Für den Verkäufer: gleiche Belichtung. In der Praxis ist die routinemäßige Durchsetzung inkonsistent und viele Untererklärungen bleiben unentdeckt. Aber das Risiko ist nicht Null, es steigt mit der Größe der Diskrepanz und verstärkt sich mit der Zeit (je länger Sie die Immobilie halten, desto länger ist das Risikofenster). Die Frage ist nicht, ob es wahrscheinlich ist, dass Sie heute erwischt werden, sondern ob Sie kein Problem damit haben, ein rechtlich gefährdetes Dokument für die nächsten zehn Jahre zu behalten.
Facebook-Expat-Gruppe: Der Verkäufer möchte, dass ich einen Teil in bar und einen Teil per Banküberweisung bezahle, um den angegebenen Preis zu reduzieren. Was soll ich tun?
Verweigern. Dies ist das klassische Tapu-Arrangement zum doppelten Preis. Der Bargeldanteil stellt für Sie ein Problem mit den Papierspuren dar, wenn Sie beim Verkauf mehr bezahlt haben, als Sie dokumentieren können, und es ist rechtlich und praktisch sehr schwierig, diesen nicht dokumentierten Betrag als Verkaufserlös zurückzuerhalten. Über das unmittelbare Risiko hinaus: Ihnen wird die Beteiligung an Steuerbetrug vorgeworfen. Die Motivation des Verkäufers ist klar: Ein niedrigerer angegebener Preis bedeutet für ihn eine niedrigere Kapitalertragssteuer. Ihre Motivation zur Teilnahme ist begrenzt, Sie sparen einen kleinen Betrag an Tapu-Steuer, gehen aber langfristig ein erhebliches rechtliches und finanzielles Risiko ein. Teilen Sie dem Verkäufer mit, dass der volle Preis angegeben werden muss. Wenn sie sich weigern, gehen Sie weg.
EXPERTENBERATUNG:
Quellen: T.R. Präsidentschaft der Finanzverwaltung – https://www.gib.gov.tr | T.R. Generaldirektion Grundbuchamt und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr
P.S. Dies ist ein Thema, bei dem es schwierig ist, das Gesamtbild schriftlich darzustellen. Was ich sagen kann ist: Die Regeln haben sich erheblich verschärft, die Risiken sind real und der richtige Ansatz hängt ganz von Ihrer konkreten Situation ab. Wenn Sie Fragen dazu haben, wie deklarierte Werte in der Praxis von jemandem funktionieren, der seit 1997 auf diesem Markt tätig ist, können Sie sich gerne über den Kontaktbereich dieser Website an uns wenden. Manche Gespräche führt man lieber direkt.
Wenn Sie ein Angebot erhalten, in der Eigentumsurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, verstehen Sie Folgendes: Dieses Angebot kommt dem Verkäufer zugute, nicht Ihnen. Wenn Sie ein paar Hundert Euro Steuern pro Jahr sparen, könnten Sie im Katastrophenfall Zehntausende Euro verlieren. Das Bewertungssystem der Eigentumsurkunde verhindert bereits große Unstimmigkeiten – bei kleinen lohnt es sich nicht, Komplize zu werden.
