Artikel 19: Verkauf von Immobilien in der Türkei – Wie ein Ausländer verkauft, Steuern und Prozess

19a. Der Verkaufsprozess – Schritt für Schritt

Der Verkauf von Immobilien in der Türkei als Ausländer unterscheidet sich nicht vom Prozess für einen türkischen Staatsbürger. Sie können die Immobilie selbst verkaufen oder mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten – der Prozess ist genau der gleiche.

Schritte:

• Holen Sie sich einen unabhängigen Wertbericht – erforderlich für die Eigentumsurkunde und gibt Ihnen den tatsächlichen Marktwert
• Wählen Sie einen Immobilienmakler (optional) – die Provision beträgt 3,57 % und wird vom Käufer gezahlt
• Finden Sie einen Käufer – Listing-Websites, Immobilienmakler oder persönliches Netzwerk
• Vorverkaufsvertrag beim Notar (nicht zwingend, aber empfehlenswert)
• Buchen Sie einen Termin für die Eigentumsurkunde unter webtapu.tkgm.gov.tr
• Übertragung der Eigentumsurkunde – beide Parteien beim Grundbuchamt anwesend, vereidigter Dolmetscher erforderlich
• Steuererklärung – falls Kapitalertragssteuer anfällt, melden Sie diese im März des folgenden Jahres

19b. Kapitalertragssteuer – Die 5-Jahres-Regel

Dies ist die wichtigste Steuerregel für Immobilienverkäufe in der Türkei:

Länger als 5 Jahre halten: keine Steuern. Wenn Sie nach Ablauf von 5 vollen Jahren (60 Monaten) ab dem Kaufdatum verkaufen, ist keine Einkommensteuer fällig, unabhängig davon, wie stark die Immobilie an Wert gewonnen hat. Völlig befreit.

Verkauf innerhalb von 5 Jahren: Es fallen Steuern an. Die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis unterliegt der progressiven Einkommensteuer.

Freibetrag 2026: Ungefähr 2.800 (150.000 TL) werden vom Nettokapitalgewinn abgezogen. Liegt der Gewinn unter diesem Betrag, ist keine Steuererklärung erforderlich.

Inflationsschutz – Indexierung: Der Kaufpreis wird anhand des Yi-UFE-Inflationsindex bis zum Verkaufsdatum aktualisiert. Das bedeutet, dass nur der reale Gewinn besteuert wird – nicht der nominale Anstieg durch die Inflation.

Geerbtes oder verschenktes Vermögen: Die 5-Jahres-Regel gilt nicht – Verkäufe von durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Grundstücken unterliegen nicht der Kapitalertragsteuer.

19. Jh. Überweisung des Verkaufserlöses ins Ausland

Es steht Ihnen frei, den Verkaufserlös in Ihr Heimatland zu überweisen. Voraussetzung ist lediglich, dass die Steuer gezahlt wurde. Sobald die Steuerpflicht erfüllt ist, bestehen keinerlei Einschränkungen mehr.

19d. Wert der Eigentumsurkunde und tatsächlicher Verkaufspreis

Bei jedem Verkaufsvorgang ist eine Neubewertung zwingend erforderlich. Dabei wird nicht der in der Eigentumsurkunde vermerkte bisherige Kaufwert zugrunde gelegt, sondern der aktuelle Marktwert ermittelt und der Verkaufspreis entsprechend deklariert.

19e. Die Kosten eines überstürzten Verkaufs

Wer in der Türkei gezwungen ist, schnell zu verkaufen, findet sich typischerweise in einer dieser Situationen wieder: Gerüchte über Krieg oder politische Instabilität lösen Panik aus, oder die dringende Notwendigkeit, ins Ausland zurückzukehren. Wenn eine kürzlich erworbene Immobilie dringend verkauft werden muss, ist die realistische Erwartung, dass Sie möglicherweise gezwungen sind, 10–20 % unter dem Marktpreis zu akzeptieren. Selbst wenn ein Käufer gefunden wird, liegt die gesamte Verhandlungsmacht beim Käufer. Aus diesem Grund sollten Immobilieninvestitionen in der Türkei immer mit einer langfristigen und niemals kurzfristigen Denkweise angegangen werden.

19f. Offizielle Quellen

• Revenue Administration (GIB) – Kapitalerträge: gib.gov.tr
• GIB-Ready-Deklarationssystem: hazirbeyan.gib.gov.tr
• Grundbuch und Kataster (TKGM) – Webtapu: webtapu.tkgm.gov.tr
• Einkommensteuergesetz Artikel 80 (Mükerrer): Kapitalerträge und die 5-Jahres-Regel

19f. Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in der Türkei?

Der türkische Immobilienwiederverkaufsmarkt variiert erheblich je nach Standort, Preis und Marktbedingungen. Im Jahr 2026 realistische Zeitpläne für ausländische Immobilien in Alanya:

• Preisgünstige, saubere Eigentumsurkunde, gute Lage (Oba, Zentrum, Cleopatra): 3-9 Monate
• Preisgünstiger Standardkomplex, Zweitstandort: 9-18 Monate
• Überteuert, hohe Fördersumme oder begrenzte Käufernachfrage: 18 Monate bis mehrere Jahre

Der türkische Wiederverkaufsmarkt ist weniger liquide als die meisten europäischen Immobilienmärkte. Wenn Sie vom ersten Tag an einen realistischen Zeitplan für den Ausstieg in Ihren Investitionsplan einbauen, verhindern Sie Zwangsverkäufe zu Notpreisen.

19g. Verkauf an einen ausländischen oder türkischen Käufer

Ausländische Käufer zahlen in der Regel in Euro oder Dollar und stellen für ausländische Verkäufer den besten Ausstiegsweg dar. Die Transaktionswährungen stimmen überein und die Preiserwartungen sind ähnlich. Türkische Käufer möchten oft in Lira bezahlen und üben möglicherweise Druck aus, einen niedrigeren Tapu-Wert anzugeben. Der Verkauf an einen türkischen Käufer ist nicht falsch, erfordert jedoch eine sorgfältige Beachtung der angegebenen Werte und der Verrechnungspreise. In allen Fällen muss der auf dem Tapu angegebene Preis die tatsächlich gezahlte Gegenleistung widerspiegeln, siehe Artikel 17.

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/expats: Ich muss meine türkische Immobilie schnell verkaufen. Was ist der schnellste Weg?

Der schnellste legitime Weg ist die Preisgestaltung zum oder leicht unter dem vergleichbaren Marktwert und die Listung bei mehreren Maklern gleichzeitig, ohne dass einem Makler Exklusivität eingeräumt wird. Liste auf sahibinden.com (dem dominierenden türkischen Immobilienportal), auf internationalen Plattformen (Rightmove Overseas, Idealista) und bei Expat-Facebook-Gruppen in Alanya. Für eine Immobilie, deren Preis 10–15 % unter vergleichbaren Angeboten liegt, werden Angebote innerhalb von Wochen statt Monaten generiert. Die Kosten für einen schnellen Verkauf sind ein niedrigerer Preis. In der Türkei gibt es keinen Mechanismus, der sowohl Geschwindigkeit als auch den vollen Preis garantiert.

Quora: Zahle ich Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf meiner türkischen Immobilie?

Nur wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkaufen. Nach 5 Jahren fällt keine Kapitalertragssteuer an. Innerhalb von 5 Jahren wird auf den Gewinn, der sich aus der Differenz zwischen dem angegebenen Kaufpreis und dem angegebenen Verkaufspreis ergibt, Einkommensteuer erhoben. Aus diesem Grund ist der in beiden Tapu-Dokumenten angegebene Preis wichtig: Ein niedriger angegebener Kaufpreis verringert Ihre scheinbare Kostenbasis und erhöht Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Ein weiterer Grund, beim Kauf niemals einer Unterdeklaration zuzustimmen.

EXPERTENBERATUNG: Der Verkauf einer Immobilie in der Türkei als Ausländer ist machbar – aber nur, wenn man von Anfang an die richtigen Leute um sich hat. Holen Sie sich einen Anwalt, informieren Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen, bevor Sie sich auf einen Preis einigen, und akzeptieren Sie niemals ein Bargeschäft, das den offiziellen Verkaufswert unterschätzt. Kurzfristige Bequemlichkeit schafft langfristige Probleme.

Quellen: T.R. Präsidentschaft der Finanzverwaltung – https://www.gib.gov.tr | T.R. Generaldirektion Grundbuchamt und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Wenn Sie bereits vor dem Kauf über einen Verkauf nachdenken, überdenken Sie den Kauf noch einmal. Immobilien in der Türkei sind kein kurzfristiger Handel. Aber wenn Sie verkaufen müssen, denken Sie an diesen Grundsatz: Gewinn wird erzielt, wenn Sie kaufen, nicht wenn Sie verkaufen. Kaufen Sie von Anfang an zum richtigen Preis, mit umfassender Sorgfalt und zum fairen Marktwert. Wenn Sie das richtig machen, werden Sie nie zu einem Fehlverkauf gezwungen. Wenn Sie in der Kaufphase etwas falsch machen, können Sie es in der Verkaufsphase weder mit noch so viel Geduld noch mit cleverem Marketing vollständig beheben.