Madde 19: Türkiye'de Mülk Satışı - Yabancı Nasıl Satar, Vergisi ve Süreci

19a. Satış süreci – adım adım

Yabancı olarak Türkiye'de mülk satmak, Türk vatandaşı için yapılan süreçten farklı değildir. Mülkü kendiniz satabilir veya bir emlakçıyla çalışabilirsiniz – Süreç tamamen aynıdır.

Adımlar:

• Tapu işlemi için gerekli olan ve size gerçek piyasa değerini veren bağımsız bir değerleme raporu alın
• Bir emlakçı seçin (isteğe bağlı) – komisyon %3,57'dir ve alıcı tarafından ödenir
• Bir alıcı bulun – siteleri, emlakçıyı veya kişisel ağı listeleyin
• Noterde ön satış sözleşmesi (zorunlu değil ancak tavsiye edilir)
• webtapu.tkgm.gov.tr ​​adresinden tapu randevusu alın
• Tapu devri – her iki taraf da tapu sicilinde hazır bulunur, yeminli tercüman zorunludur
• Vergi beyanı – eğer sermaye kazancı vergisi geçerliyse, bir sonraki yılın Mart ayında beyan edin

19b. Sermaye kazançları vergisi – 5 yıl kuralı

Türkiye'de mülk satışlarına ilişkin en önemli vergi kuralı budur:

5 yıldan fazla tutun: Sıfır vergi. Satın alma tarihinden itibaren 5 tam yıl (60 ay) geçtikten sonra satmanız durumunda, mülkün ne kadar değer kazandığına bakılmaksızın herhangi bir gelir vergisi ödenmez. Tamamen muaf.

5 yıl içinde sat: Vergi uygulanır. Alış ve satış fiyatı arasındaki fark artan oranlı gelir vergisine tabidir.

2026 yılı muafiyet tutarı: Net sermaye kazançlarından yaklaşık 2.800 (150.000 TL) kesinti yapılır. Kazancın bu tutarın altında olması durumunda vergi beyanına gerek yoktur.

Enflasyon koruması – endeksleme: Satın alma fiyatı, satış tarihine kadar Yi-UFE enflasyon endeksi kullanılarak güncellenir. Bu, enflasyonun neden olduğu nominal artışın değil, yalnızca gerçek kazancın vergilendirildiği anlamına gelir.

Miras veya hibe edilen mülk: 5 yıl kuralı geçerli değildir; miras veya hibe yoluyla edinilen mülklerin satışı, sermaye kazancı vergisine tabi değildir.

19c. Satış gelirlerinin yurtdışına aktarılması

Satış gelirlerini kendi ülkenize aktarmakta özgürsünüz. Tek şart verginin ödenmiş olmasıdır. Vergi yükümlülüğü yerine getirildikten sonra herhangi bir kısıtlama yoktur.

19g. Tapu değeri ve gerçek satış fiyatı

Her satış işleminde yeni bir değerleme yapılması zorunludur. Tapuda kayıtlı önceki satın alma değeri esas alınmaz – Güncel piyasa değeri belirlenerek satış fiyatı buna göre beyan edilir.

19e. Acele satışın maliyeti

Türkiye'de hızlı satış yapmak zorunda kalanlar genellikle kendilerini şu durumlardan birinde buluyor: savaş söylentileri veya paniğe yol açan siyasi istikrarsızlık veya acil yurtdışına dönme ihtiyacı. Yeni satın alınan bir mülkün acilen satılması gerekiyorsa gerçekçi beklenti şudur: Piyasa fiyatının -20'sini kabul etmek zorunda kalabilirsiniz. Alıcı bulunsa dahi tüm pazarlık yetkisi alıcıya aittir. Bu nedenle Türkiye'de gayrimenkul yatırımına her zaman uzun vadeli bir bakış açısıyla yaklaşılmalıdır, asla kısa vadeli değil.

19f. Resmi kaynaklar

• Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) – Sermaye Kazançları: gib.gov.tr
• GİB Hazır Beyanname Sistemi: hazirbeyan.gib.gov.tr
• Tapu ve Kadastro (TKGM) – Webtapu: webtapu.tkgm.gov.tr
• Gelir Vergisi Kanunu Madde 80 (Mükerrer): Sermaye kazançları ve 5 yıl kuralı

19f. Türkiye'de mülk satışı ne kadar sürer?

Türkiye gayrimenkul yeniden satış piyasası lokasyona, fiyat noktasına ve piyasa koşullarına göre önemli ölçüde değişiklik göstermektedir. 2026 yılında Alanya'daki yabancı mülkiyetli mülkler için gerçekçi zaman çizelgeleri:

• Uygun fiyatlı, temiz tapu, iyi konum (Oba, merkez, Kleopatra): 3-9 ay
• Uygun fiyatlı, standart kompleks, ikinci konum: 9-18 ay
• Aşırı fiyat, yüksek yardım veya sınırlı alıcı talebi: 18 aydan birkaç yıla kadar

Türkiye'deki yeniden satış piyasası çoğu Avrupa emlak piyasasına göre daha az likittir. İlk günden itibaren yatırım planınıza gerçekçi bir çıkış zaman çizelgesi eklemek, zorlayıcı fiyatlarla zorunlu satışları önler.

19g. Yabancı vs Türk alıcıya satış

Yabancı alıcılar genellikle euro veya dolar cinsinden ödeme yapar ve yabancı satıcıların işlem para birimleri için en iyi çıkış yolunu temsil eder ve fiyat beklentileri benzerdir. Türk alıcılar genellikle lira cinsinden ödeme yapmak istiyor ve daha düşük bir tapu değeri beyan etmesi için baskı uygulayabiliyor. Türk alıcıya satış yapmak yanlış değil ancak beyan edilen değerlere ve transfer fiyatlandırmasına dikkat edilmesi gerekiyor. Her durumda, tapu üzerinde beyan edilen fiyat ödenen gerçek tutarı yansıtmalıdır (bkz. Madde 17).

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/expats: Türk mülkümü hızla satmam gerekiyor. En hızlı yol nedir?

En hızlı meşru yol, karşılaştırılabilir piyasa değerinde veya biraz altında fiyatlandırma yapmak ve tek bir acenteye ayrıcalık tanımayan aynı anda birden fazla acenteyle listelenmektir. sahibinden.com'da (hakim Türk emlak portalı), uluslararası platformlarda (Rightmove Overseas, Idealista) ve Alanya'daki yabancı Facebook gruplarında listeleyin. Karşılaştırılabilir listelerin -15 altında fiyatlandırılan bir mülk, teklifleri aylar yerine haftalar içinde üretecektir. Hızlı satışın maliyeti daha düşük fiyattır. Türkiye'de hem hızı hem de tam fiyatı garanti eden bir mekanizma yoktur.

Quora: Türk mülkümün satışından elde ettiğim kâr üzerinden vergi öder miyim?

Yalnızca satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız. 5 yıldan sonra sermaye kazancı vergisi uygulanmaz. 5 yıl içerisinde beyan edilen alış fiyatı ile beyan edilen satış fiyatı arasındaki fark üzerinden hesaplanan kazanç üzerinden gelir vergisi alınır. Her iki tapu belgesinde beyan edilen fiyatın önemli olmasının nedeni budur: beyan edilen satın alma fiyatının düşük olması, görünen maliyet matrahınızı azaltır ve vergiye tabi kazancınızı artırır. Satın alma sırasında eksik beyanda bulunmayı asla kabul etmemenin bir başka nedeni.

UZMAN TAVSİYESİ: Bir yabancı olarak Türkiye'de mülk satmak yönetilebilir bir şeydir; ancak yalnızca en başından itibaren etrafınızda doğru insanlar varsa. Bir avukat tutun, bir fiyatta anlaşmaya varmadan önce vergi sonuçlarını anlayın ve resmi satış değerini olduğundan düşük gösteren bir nakit anlaşmayı asla kabul etmeyin. Kısa vadeli rahatlık, uzun vadeli sorunlar yaratır.

Sources: T.C. Gelir Idaresi Baskanligi – https://www.gib.gov.tr | T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu – https://www.tkgm.gov.tr

Not: Daha satın almadan önce satmayı düşünüyorsanız, satın alma işlemini tamamen yeniden düşünün. Türkiye'de mülkiyet kısa vadeli bir ticaret değildir. Ancak satmanız gerekiyorsa şu prensibi unutmayın: Kâr, satarken değil, satın alırken elde edilir. Adil piyasa değerinde, tam gerekli özeni göstererek, başlangıçtan itibaren doğru fiyatla satın alın. Bunu doğru şekilde yaparsanız asla kötü bir satışa zorlanmazsınız. Satın alma aşamasında yanlış anlayın; hiçbir sabır veya akıllı pazarlama, bunu satış aşamasında tam olarak düzeltemez.