Artikel 20: Kauf einer Immobilie mit unbezahlten Nebenkosten – Rechtsrisiko und Rechtsschutz

20a. Geht die Schuld auf den Käufer über?

Ja. Unbezahlte Nebenkostenschulden des Vorbesitzers gehen rechtlich auf den neuen Käufer über. Wenn Sie dies vor dem Kauf nicht überprüft haben und es eine Schuld gibt, gehört diese jetzt Ihnen. Diese Regelung gilt nicht nur für Nebenkosten, sondern auch für ausstehende Strom- und Wasserabonnementschulden.

20b. So prüfen Sie vor dem Kauf

Was in der Eigentumsurkunde steht: Hypotheken, Grundpfandrechte und rechtliche Belastungen sind in der Eigentumsurkunde ersichtlich. Die Nebenkosten-, Strom- und Wasserschulden erscheinen jedoch nicht in der Eigentumsurkunde.

Sie müssen diese drei Schritte ausführen, bevor Sie eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen:

• Gehen Sie zur Bauleitung und fragen Sie: Gibt es für diese Wohnung ausstehende Nebenkostenschulden? Fordern Sie dies schriftlich an.
• Erkundigen Sie sich beim Stromanbieter (SEDAS oder zuständige Behörde) nach ausstehenden Stromschulden.
• Erkundigen Sie sich bei der städtischen Wasserbehörde nach ausstehenden Wasserschulden.

Kaufen Sie keine Wiederverkaufsimmobilie, ohne diese drei Schritte ausgeführt zu haben.

20c. Ein Beispiel aus dem wirklichen Leben

Ein kürzlich beobachteter Fall: Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 60.000 Euro wurden 22.000 Euro Nebenkostenschulden festgestellt. Für einen ahnungslosen Käufer wären die tatsächlichen Kosten also auf 82.000 Euro gestiegen. Dabei handelt es sich nicht um eine Ausnahmesituation, sondern kommt häufig bei Objekten vor, die lange Zeit leer standen oder seit Jahren nicht den Besitzer gewechselt haben.

20d. Wenn Sie eine Immobilie mit Schulden kaufen – zwei Möglichkeiten

Option 1 – Unbeeinträchtigte Eigentumsurkunde: Der Verkäufer begleicht alle Schulden selbst und übergibt Ihnen eine unbeeinträchtigte Eigentumsurkunde. Dies ist die sicherste Option.

Option 2 – Schuldentransfer, Preissenkung: Der Verkäufer zahlt die Schulden nicht und überträgt sie auf den Käufer. In diesem Fall muss der Gesamtschuldbetrag vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Beispiel:

• Immobilienpreis: 60.000
• Gesamtschulden: 22.000
• Echte Zahlung: 38.000 + Sie bezahlen die Schulden selbst

In jedem Fall müssen alle Schulden im Vertrag klar und schriftlich festgelegt werden. Eine mündliche Vereinbarung hat keine Gültigkeit.

20e. Senden Sie es an Ihren Anwalt

In diesen Situationen ist eine unabhängige rechtliche Unterstützung unerlässlich. Ihr Anwalt prüft alle rechtlichen Verpflichtungen in der Eigentumsurkunde, holt schriftliche Schuldbescheinigungen von der Standortverwaltung sowie den Strom- und Wasserbehörden ein und fügt dem Vertrag eine Klausel hinzu, die bestätigt, dass die Schulden beglichen oder übertragen wurden.

20f. Offizielle Quellen

• Eigentumswohnungsgesetz Nr. 634 – Nebenkostenabtretung und Pflichten zur Grundstücksverwaltung
• Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster (TKGM): tkgm.gov.tr
• SEDAS – Stromschuldenabfrage: sedas.com.tr
• Gemeinde Alanya – Wasserschuldenabfrage: alanya.bel.tr

20f. Wasser-, Strom- und Abonnementschulden Werden übertragen?

Aidat-Schulden (Servicegebührenrückstände) gehen nach türkischem Recht auf den Käufer über, dies ist gut dokumentiert. Weniger bekannt: Die auf den Namen des Vorbesitzers lautenden Versorgungsabonnementschulden sind zwar nicht rechtlich übertragbar, können aber zu praktischen Problemen führen. Wenn der Vorbesitzer ausstehende Strom- oder Wasserrechnungen hat, kann das zuständige Versorgungsunternehmen verlangen, dass diese beglichen werden, bevor das Abonnement auf Ihren Namen übertragen wird. In der Praxis bedeutet dies normalerweise, dass die Schulden während des Abonnementübertragungsprozesses nach dem Kauf erscheinen. Bitten Sie Ihren Anwalt, im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für Versorgungsunternehmen (abonelik borç belgesi) von den entsprechenden Anbietern anzufordern, nicht nur die Genehmigung für die Versorgungsleistungen.

20g. Schulden der Standortverwaltung im Vergleich zur Anmerkung zur Eigentumsurkunde

Es gibt zwei verschiedene Arten von Schulden im Zusammenhang mit Aidat: informelle Zahlungsrückstände (der Bauleiter verfügt über Aufzeichnungen, es wurden jedoch keine rechtlichen Schritte eingeleitet) und formell kommentierte Eigentumsurkundenschulden (die Bauleitung hat einen Gerichtsbeschluss erhalten und die Schulden werden als Pfandrecht am Tapu erfasst). Der zweite ist auf einem Auszug aus der Eigentumsurkunde (tapu kaydı) sichtbar. Erstens ist keine direkte Anfrage an die Gebäudeverwaltung für ein Schuldenbereinigungsschreiben (borçsuzluk belgesi) erforderlich. Beides muss überprüft werden. Ein sauberer Tapu-Auszug bedeutet nicht, dass keine informellen Schulden bestehen.

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/Türkei: Ich habe eine Immobilie gekauft und hinterher herausgefunden, dass sie drei Jahre lang unbezahlte Hilfsgelder hatte. Welche Möglichkeiten habe ich?

Dies ist eine dokumentierte und leider häufige Situation. Nach dem türkischen Eigentumswohnungsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) werden Schulden mit der Immobilie übertragen. Sie haften gesetzlich für die unbezahlten Servicegebühren des Vorbesitzers. Ihre Möglichkeiten: die Schulden begleichen und den Verkäufer gerichtlich zur Beitreibung belangen (zeitaufwändig, teuer, unsicher); mit dem Verkäufer einen Preisnachlass aushandeln, wenn der Verkauf noch nicht abgeschlossen ist; oder wenn der Verkauf abgeschlossen ist und die Schuld nicht offengelegt wurde, eine Klage gegen den Verkäufer wegen falscher Angaben einreichen. Die letzte Option erfordert einen Anwalt und dauert 12 bis 24 Monate. Vorbeugung ist weitaus günstiger: Lassen Sie sich vor dem Abschluss immer einen Arzt aufsuchen.

Quora: Der Verkäufer sagt, dass die Aidat-Schulden vor der Übertragung beglichen werden. Wie stelle ich sicher?

Glauben Sie nicht dem Wort des Verkäufers. Als Bedingung für den Abschluss fordern Sie von der Bauleitung ein „Borçsuzluk Belgesi“ (Schuldenbereinigungsschreiben) an, das innerhalb von 5 Arbeitstagen nach dem Datum der Übertragung datiert sein muss. Lassen Sie Ihren Anwalt die Geldüberweisung zurückhalten, bis dieses Dokument vorliegt. Kann der Verkäufer dies nicht leisten, ist die Schuld nicht beglichen. Eine mündliche Zusicherung oder Zusage in einem Vorvertrag reicht nicht aus, wenn die Schulden nach der Übertragung wieder auftauchen. Eine Vertragsklausel, die besagt, dass der Verkäufer die Schulden begleichen wird, gibt Ihnen einen Rechtsanspruch, lässt die Schulden aber nicht verschwinden.

EXPERTENTIPP: Bitten Sie vor dem Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie die Bauleitung sowie die Strom- und Wasserbehörde um eine schriftliche Bestätigung etwaiger Schulden. Die Eigentumsurkunde sieht vielleicht sauber aus, aber diese Schulden sind darauf unsichtbar. Eine 22.000-Euro-Überraschung hat niemand verdient.

Quellen: Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 – https://www.mevzuat.gov.tr ​​​​| T.R. Justizministerium – https://www.adalet.gov.tr

P.S. Versuchen Sie möglichst auf Ratenkäufe zu verzichten. Die Bankzinsen in der Türkei sind hoch und die Risiken vervielfachen sich mit der Zeit. Wenn Sie mit einem Zahlungsplan von einem Entwickler kaufen, stellen Sie sicher, dass alle Dokumente vollständig und in Ordnung sind. Es gilt dieselbe goldene Regel wie immer. Und begrenzen Sie die Ratenlaufzeit auf maximal ein Jahr. Wenn Ihnen jemand Zahlungen für zwei, drei oder vier Jahre anbietet, denken Sie zweimal darüber nach. Je länger der Plan, desto länger ist Ihr Geld der finanziellen Situation eines Entwicklers, Lieferverzögerungen und Marktveränderungen ausgesetzt. Kurze Rate, saubere Unterlagen, unabhängiger Anwalt. Nur so geht es sicher.