Artikel 29: Eigentumsrecht in der Türkei – Rechte und Schutz ausländischer Käufer

29a. Grundrechte – volle Gleichheit

In der Türkei ist ein Ausländer, der Eigentum besitzt, vor dem Gesetz einem türkischen Staatsbürger völlig gleichgestellt. Es gibt keinen rechtlichen Unterschied zwischen einem Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis, Staatsbürgerschaft oder Besitzurkunde und einem türkischen Staatsbürger.

Ein Ausländer, der eine Immobilie in der Türkei kauft, hat das Recht, diese Immobilie zu nutzen, zu vermieten und zu verkaufen, kann Rechtsstreitigkeiten vor Gericht bringen und verteidigen, kann Erbschaften hinterlassen und erhalten und genießt den gleichen rechtlichen Schutz hinsichtlich seiner Eigentumsurkundenrechte wie ein türkischer Staatsbürger.

29b. Vertragssprache – Übersetzungsbedarf

Ein Ausländer, der einen auf Türkisch verfassten Vertrag unterzeichnet hat, hat das Recht, ihn mit der Begründung abzulehnen, dass er ihn nicht verstanden hat. Aus diesem Grund werden fast alle offiziellen Verträge mit einer notariell beglaubigten Übersetzung versehen. Das Erfordernis eines vereidigten Dolmetschers schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer.

Praktische Regel: Unterzeichnen Sie niemals einen Vertrag ohne Übersetzung.

29c. Eigentumsurkundensicherheit – kann der Staat sie zurücknehmen?

Ja – in bestimmten Situationen kann der Staat eine Eigentumsurkunde zurückfordern. Dies gilt für alle, ohne Unterschied zwischen Ausländern und türkischen Staatsbürgern.

Situationen, in denen der Staat die Eigentumsurkunde zurückfordern kann:

• Enteignung – wenn auf dem Grundstück eine Straße, Brücke oder ein öffentliches Gebäude gebaut werden soll
• Auf Staatsgrundstücken errichtete Gebäude
• Gebäude ohne Nutzungserlaubnis (iskan), die sich in einem illegalen Status befinden

Um sich vor diesem Risiko zu schützen:

• Der Status der Nutzungsgenehmigung (Iskan) muss vor dem Kauf überprüft werden
• Alle Anmerkungen und Einschränkungen zur Eigentumsurkunde müssen geprüft werden
• Der Bebauungsstatus und die Enteignungspläne für das Grundstück müssen recherchiert werden

Außerhalb dieser Situationen kann der Staat die Eigentumsurkunde nicht zurückfordern.

29d. Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Der stärkste Schutz vor Betrug aller Art ist die Prüfung der Unterlagen vor dem Kauf und vor einer eventuellen Vorauszahlung. Alle Unterlagen des Maklers oder Bauträgers müssen geprüft werden.

Vom Immobilienmakler oder Bauträger anzufordernde Unterlagen:

• Eigentumsurkunde – wer ist der eigentliche Eigentümer, besteht darauf eine Hypothek oder ein Pfandrecht?
• Nutzungsgenehmigung (iskan) – ist das Gebäude legal und bewohnbar?
• Bebauungsstatus – was kann auf dem Grundstück bebaut werden, besteht die Gefahr einer Enteignung?
• Steuerschuldbescheinigung – bestehen Steuerschulden auf die Immobilie?
• Bescheinigung über die Nebenkostenschuld – schriftliche Bestätigung der Bauleitung
• Handelsregistereintrag – ist der Entwickler ein echtes eingetragenes Unternehmen?

Die Regel: Überprüfen Sie, bevor Sie sich verpflichten. Ein Käufer, der Unterlagen verlangt, handelt vernünftig. Ein Verkäufer, der bereit ist, diese bereitzustellen, handelt transparent.

29e. Vollmacht – begrenzt erteilen, auf der sicheren Seite bleiben

Es besteht die Möglichkeit, die Eigentumsurkunde durch eine Vollmacht durchführen zu lassen. Allerdings ist das Risiko umso größer, je umfassender die Vollmacht ist.

Der richtige Ansatz:

• Halten Sie es eingeschränkt und begrenzt – nur für eine bestimmte Transaktion
• Der Zweck der Gewährung muss klar und deutlich schriftlich dargelegt werden
• Erteilen Sie nicht eine einzige Vollmacht für mehrere Transaktionen

Bei Missbrauch der Vollmacht steht der gerichtliche Rechtsweg zur Verfügung.

29f. Wenn das Bauunternehmen in Konkurs geht

Off-Plan-Käufe bergen immer ein Risiko. Geht das Bauunternehmen pleite, kann ein Teil des gezahlten Geldes zurückgefordert werden – allerdings braucht es Geduld und einen guten Anwalt.

Der wichtigste Rat: Gehen Sie Off-Plan-Projekte mit besonderer Sorgfalt an und beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt. Fertige Immobilien mit fertiger Eigentumsurkunde und Nutzungserlaubnis sind immer sicherer.

29g. Rechtsweg – Ihre Rechte, wenn etwas schief geht

Die gesetzlichen Rechte eines Ausländers in der Türkei sind denen eines türkischen Staatsbürgers gleich. Türkische Gerichte behandeln Eigentumsstreitigkeiten mit vollem Rechtsschutz für Ausländer. Die Fristen variieren – Zivilverfahren können ein bis drei Jahre dauern – aber der Rechtsrahmen ist solide und die Rechte ausländischer Käufer sind gut geschützt.

Zu ergreifende Schritte:

• Beauftragen Sie einen Anwalt – türkischsprachig, spezialisiert auf Immobilienrecht
• Bewahren Sie alle Dokumente auf – Verträge, Quittungen, Korrespondenz
• Reichen Sie Strafanzeige bei der Polizeidirektion ein
• Finden Sie einen Anwalt über die türkische Anwaltskammer: barobirlik.org.tr

29h. Offizielle Quellen

• Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster (TKGM): tkgm.gov.tr
• Türkische Anwaltskammer: barobirlik.org.tr
• E-Government-Titelurkunden-Abfrage: turkiye.gov.tr
• Grundbuchgesetz Nr. 2644
• Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/expats: Was passiert, wenn ich nach dem Kauf einen Streit mit meinem türkischen Entwickler habe?

Ihre Möglichkeiten hängen davon ab, worum es in der Streitigkeit geht und was in Ihrem Vertrag steht. Bei Mängeln und Problemen mit der Bauqualität: Nach türkischem Recht haben Sie das Recht, innerhalb der Gewährleistungsfristen (in der Regel 2 Jahre bei Mängeln, 5 Jahre bei größeren strukturellen Mängeln) eine Reparatur, eine Preisminderung oder eine Vertragsauflösung zu verlangen. Diese Ansprüche gehen zunächst schriftlich (eingeschriebener Brief) an den Bauträger, dann für kleinere Beträge an die Verbraucherschlichtungsstelle (Tüketici Hakem Heyeti) und bei größeren Beträgen an das Gericht. Bei Streitigkeiten über Lieferung, Spezifikationen oder Vertragsbedingungen: Zivilgericht, wobei der Vertrag das zentrale Dokument ist. Aus diesem Grund ist es der entscheidende Schritt, den Vertrag vor der Unterzeichnung durch einen Anwalt prüfen zu lassen, und nicht erst, nachdem ein Streit entstanden ist. Ein Vertrag, der Sie schützt, kostet nichts extra; Die Entdeckung eines Vertrags, der Sie nicht schützt, nachdem ein Streit begonnen hat, ist mit erheblichen Kosten verbunden.

Quora: Kann ein Ausländer vor einem türkischen Gericht gegen ein türkisches Unternehmen klagen?

Ja. Ausländische Staatsangehörige haben die volle Befugnis, Zivilklagen vor türkischen Gerichten einzureichen. Sie müssen kein Einwohner oder Staatsbürger sein. Sie benötigen einen türkischen Anwalt mit Vollmacht, der Sie vertritt. Sie können sich in türkischen Gerichtsverfahren nicht selbst vertreten. Gerichtsverfahren werden auf Türkisch geführt. Die Übersetzung fremdsprachiger Dokumente ist erforderlich und es werden zertifizierte Übersetzer eingesetzt. Realistische Zeitpläne: Zivilverfahren in der Türkei dauern von der Einreichung bis zum endgültigen Urteil vor erstinstanzlichen Gerichten zwei bis vier Jahre, wobei sich dieser Zeitraum bei möglichen Berufungsverfahren noch verlängern kann. Bei kleineren Streitigkeiten (unter etwa 50.000 TL) ist die Verbraucherschlichtung oder Mediation in einigen Kategorien schneller und vor Gerichtsverfahren obligatorisch.

Facebook-Expat-Gruppe: Ich muss einem Anwalt eine Vollmacht erteilen. Wie stelle ich sicher, dass der Umfang richtig begrenzt ist?

Das ist ein berechtigtes Anliegen. Der Schutzumfang besteht darin, den Umfang der Vollmacht so konkret wie möglich zu gestalten. In einem gut ausgearbeiteten POA sollte genau aufgeführt sein, zu welchen Maßnahmen der Anwalt berechtigt ist: am Datum Lassen Sie den POA von einem türkischen Notar in Ihrem Land oder bei einem türkischen Konsulat erstellen, wobei der genaue Umfang im Dokument angegeben ist. Lesen Sie es sorgfältig durch, bevor Sie unterschreiben. Einen Anwalt, der sich gegen einen POA mit begrenztem Umfang ausspricht und auf einer weitreichenden Genehmigung besteht, sollte man meiden.

EXPERTENBERATUNG: Überprüfen Sie vor dem Kauf und vor einer etwaigen Anzahlung alle Unterlagen. Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag ohne eine Übersetzung. Erteilen Sie eine Vollmacht in begrenzter und eingeschränkter Form. Halten Sie sich von Off-Plan-Projekten fern. Wenn ein Problem auftritt, wenden Sie sich an einen Anwalt – der Prozess ist langwierig, aber Ihre Rechte bleiben gewahrt.

Quellen: Grundbuchgesetz Nr. 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr ​​​​| T.R. Generaldirektion Grundbuchamt und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Lassen Sie mich das ganz klar sagen: Als ausländischer Immobilienbesitzer in der Türkei haben Sie genau die gleichen gesetzlichen Rechte wie ein türkischer Staatsbürger. Nicht weniger, nicht unterschiedlich identisch. Dieselben Gerichte, dieselben Schutzmaßnahmen, dieselbe Rechtsbefugnis. Keine Sonderregeln, kein Status zweiter Klasse, keine Ausnahmen. Ein türkischer Staatsbürger und ein Ausländer, der vor einem türkischen Richter steht, sind gleichberechtigt. Ich habe das über mehr als zwei Jahrzehnte aus erster Hand gesehen. Kaufen Sie in diesem Punkt mit vollem Vertrauen.