Artikel 32: Mietrecht – Die Realität von 6–12 Monaten im Voraus, Erhöhung der Obergrenze, Räumung

Die Grundregel

Jeder, der in der Türkei Mieteinnahmen erzielt – egal ob türkischer Staatsbürger oder Ausländer – ist verpflichtet, diese Einkünfte anzugeben. Keine Ausnahmen.

32a. Rental income tax – how is it calculated?

Mieteinnahmen unterliegen in der Türkei der Einkommensteuer und werden nach einem progressiven Stufensystem besteuert. Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen berechnet, das nach Abzug des Freibetrags und der Ausgaben von den Bruttomieteinnahmen verbleibt.

Befreiung von der Miete für Wohnimmobilien 2026:

Der jährliche Freibetrag für Wohnmieteinnahmen beträgt im Jahr 2026 etwa 1.085. Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien unter diesem Betrag werden nicht besteuert. Wenn Ihr Einkommen jedoch diesen Betrag übersteigt, wird die Steuer nicht nur auf den darüber hinausgehenden Betrag, sondern auf die gesamten Mieteinnahmen berechnet.

STEUERBEREICHE (2026):

Jährliche Mieteinnahmen (Euro)

Steuersatz

0 – 2.956

15 %

2.957 – 6.173

20 %

6.174 – 14.963

27 %

14.964 – 80.430

35 %

80.431 und höher

40 %

HINWEIS: Diese Bänder basieren auf TL und werden jeden Januar aktualisiert. Aktuelle Zahlen: gib.gov.tr

Praxisbeispiel:

Jemand mit jährlichen Wohnmieteinnahmen von 4.500 zieht zunächst den Freibetrag von 1.085 ab, wendet den Standardausgabenabzug an – und zahlt etwa 430 Steuern auf den verbleibenden steuerpflichtigen Betrag.

Wann ist die Erklärung fällig?

Mieteinnahmen aus dem Vorjahr müssen jedes Jahr bis Ende März gemeldet werden. Die Steuer wird in zwei Raten gezahlt: März und Juli.

32b. Langfristige vs. kurzfristige Vermietung – Die Realität der Saisonalität

In der Türkei gibt es zwei unterschiedliche Vermietungsmodelle:

Langzeitmiete:

Jahres- oder Mehrjahresvertrag. Niedrigere Monatsmiete, aber stabiles und konsistentes Einkommen. Kein Risiko, dass die Immobilie im Winter leer steht.

Kurzfristige Vermietung:

Wöchentliche oder monatliche Vermietung, typischerweise konzentriert auf die Sommersaison. Im Sommer hohe Erträge, im Winter jedoch weitgehend leer. Bei der Berechnung des gesamten Jahreseinkommens muss diese Saisonalität immer berücksichtigt werden. Bedenken Sie, dass für die kurzfristige Vermietung auch gesetzliche Genehmigungen, eine Steuerregistrierung und eine polizeiliche Benachrichtigung erforderlich sind.

EXPERTENTIPP: Es ist irreführend, nur auf hohe Sommereinnahmen aus Kurzzeitvermietungen zu schauen. Berechnen Sie das Jahresnettoeinkommen und entscheiden Sie dann.

Quellen: Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098 – https://www.mevzuat.gov.tr ​​​​| T.R. Justizministerium – https://www.adalet.gov.tr

32c. Mieterhöhungssatz

Die gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen in der Türkei wurde abgeschafft. Die Höhe des Erhöhungssatzes ist nun ausschließlich Sache des Vermieters und des Mieters – es liegt im Ermessen des Vermieters. Aus diesem Grund ist es für beide Seiten die gesündeste Lösung, den Mieterhöhungssatz vorab im Vertrag zu vereinbaren. Jährliche Steigerungen von 20-40 % sind bei Langzeitmieten in der Türkei üblich.

32d. Barmiete – Ein großes Risiko

Die Barzahlung der Miete ist in der Türkei immer noch weit verbreitet. Doch die Risiken sind gravierend – sowohl rechtlich als auch praktisch.

Rechtliches Risiko:

Wenn sich herausstellt, dass Sie Barmiete eingezogen haben, ist die Strafe hoch. Der türkische Staat verlangt, dass Mietzahlungen ab einem bestimmten Betrag per Banküberweisung erfolgen.

Praktisches Risiko:

Durch den Einzug der Barmiete schaffen Sie eine nicht deklarierte Beziehung zu Ihrem Mieter. Verweigert der Mieter die Abreise, können Sie nicht vor Gericht gehen – denn Ihre Mietvereinbarung ist rechtswidrig. Sie können keine Rechte aus einem außervertraglichen Mietverhältnis gerichtlich geltend machen.

DIE REGEL: Die Miete muss immer per Banküberweisung eingezogen werden. Keep all payment receipts.

32e. Mietvertrag – Räumungsmaßnahme unbedingt erforderlich

Ein Mietvertrag muss nicht notariell beurkundet werden – es empfiehlt sich jedoch, ihn von einem Notar oder Anwalt erstellen zu lassen.

Das kritischste Dokument ist die Räumungsverpflichtung (Tahliye Taahhüdü).

Bei der Räumungsverpflichtung handelt es sich um ein vom Mieter unterzeichnetes offizielles Dokument: Ich, der Mieter, habe an diesem Tag begonnen, in dieser Immobilie zu wohnen, und werde an diesem Tag ausziehen. Dieses Dokument bietet dem Vermieter Rechtsschutz.

Besteht eine Räumungsverpflichtung, ist der Mieter verpflichtet, zum vereinbarten Termin abzureisen

Wenn sie nicht ausziehen, kann der Vermieter ein Räumungsverfahren einleiten, ohne ein Gericht anzurufen

Sollte es dennoch zu einem Gerichtsverfahren kommen, fällt das Urteil zu Gunsten des Vermieters aus – Mehrmiete, Gerichtskosten und Zinsen werden vom Mieter erstattet

Ohne Räumungsverpflichtung:

Die Räumung eines Mieters in der Türkei ist sehr schwierig und kann Jahre dauern.

32f. Einen Mieter kündigen – Mieterschutz im türkischen Recht

Tenant rights are strong in Turkey. Ohne eine Räumungsverpflichtung ist der Mieter auch bei Ablauf des Mietvertrages nicht zur Abreise verpflichtet. Wenn ein Vermieter sagt, dass ich die Immobilie für den Eigenbedarf benötige, läuft immer noch ein Gerichtsverfahren, das sich über Jahre hinziehen kann.

Bei einer Räumungsmaßnahme entscheidet das Gericht zugunsten des Vermieters – der Mieter zieht aus und trägt alle damit verbundenen Kosten.

32g. Ausländische Mieter – Adressmeldepflicht

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Polizei über einen ausländischen Mieter zu informieren. Allerdings ist der Ausländer, der Mieter ist, verpflichtet, sich an die Ausländerbehörde der Polizeidirektion zu wenden und eine Adresserklärung abzugeben. Zuwiderhandeln stellt den Tatbestand der Verschleierung einer Adresse dar – und kann eine Gefängnisstrafe nach sich ziehen. Informieren Sie als Vermieter Ihren ausländischen Mieter stets über diese Anforderung.

32h. Kaution

Die Höhe der Kaution darf gesetzlich nicht mehr als eine Monatsmiete betragen. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter müssen über einen schriftlichen Nachweis über die Zahlung der Kaution verfügen. Gibt der Mieter die Immobilie unbeschädigt zurück, ist die Kaution vollständig zurückzuerstatten.

32i. Management aus dem Ausland

Wenn Sie außerhalb der Türkei wohnen, können Sie den Vermietungsprozess mittels einer notariell beglaubigten Vollmacht einem Anwalt oder einem Immobilienmakler Ihres Vertrauens überlassen. Wenn jemand vor Ort ist, der sich um alle mit dem Mieter auftretenden Probleme kümmert, ist der Prozess viel einfacher zu handhaben, als wenn man versucht, ihn aus der Ferne zu verwalten.

32j. Mietversicherung

In der Türkei gibt es kein spezielles Mietversicherungsprodukt, das Mieterzahlungen an den Vermieter garantiert. Außerhalb der obligatorischen DASK-Erdbebenversicherung ist nur eine optionale private Hausversicherung erhältlich – und dies liegt im Ermessen des Vermieters.

32k. Mieteinnahmen ins Ausland transferieren

Ein ausländischer Immobilieneigentümer kann Mieteinnahmen in sein Heimatland transferieren. Einzige Voraussetzung ist die Zahlung der Steuer – nach Erfüllung der Steuerpflicht gibt es keine Einschränkungen mehr.

So deklarieren Sie

Der Immobilieneigentümer muss jährlich eine Einkommensteuererklärung beim Finanzamt abgeben. Ausländische Immobilieneigentümer können ihre Steuererklärung online über das GIB Interactive Tax Office einreichen oder sich persönlich an ihr örtliches Finanzamt wenden. Die Beauftragung eines Buchhalters erleichtert den Prozess erheblich.

Offizielle Quellen

Revenue Administration (GIB): gib.gov.tr

GIB Interactive Tax Office – Online-Erklärung: ivd.gib.gov.tr

GIB-Ready-Deklarationssystem: intvrg.gib.gov.tr

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/Türkei: Mein türkischer Vermieter möchte meine Miete um 80 % erhöhen. Ist das legal?

Für bestehende Verträge gilt: Nein. Die jährliche Mieterhöhungsobergrenze beträgt in der Türkei 25 % (Stand 2026 für Wohnimmobilien). Wenn Ihre Vertragsverlängerung fällig ist und der Vermieter 80 % verlangt, haben Sie das Recht, dies abzulehnen und bei der Erhöhung um 25 % im Rahmen der aktuellen gesetzlichen Obergrenze zu bleiben. Der Vermieter kann Sie nicht kündigen, wenn Sie eine Erhöhung über die Obergrenze hinaus verweigern. Allerdings: Diese Obergrenze gilt für Verlängerungen bestehender Verträge. Wenn Ihr Vertrag ausläuft und Sie einen neuen Vertrag abschließen möchten (anstatt den alten zu verlängern), kann der Vermieter einen beliebigen neuen Preis festlegen. Der praktische Schutz liegt in der Verlängerungsklausel. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag eine automatische Verlängerungsklausel hat und dass Sie keinen neuen Vertrag unterzeichnen, wenn der alte einfach verlängert wird.

Quora: Wie schwierig ist es, einen Mieter in der Türkei zu kündigen, wenn dieser die Miete nicht mehr zahlt?

Für europäische Verhältnisse schwierig und langsam. Das türkische Mietrecht schützt Mieter stark. Bei Nichtzahlung der Miete hat der Vermieter das Recht, eine schriftliche Kündigung zuzustellen und anschließend eine Räumungsklage einzureichen. Das Gerichtsverfahren dauert jedoch in den meisten Fällen 6 bis 18 Monate. Der schnellste Rechtsweg ist das Icra-Verfahren (Vollstreckungsverfahren) durch das Vollstreckungsgericht, das parallel ablaufen kann. Die praktische Realität: Der wichtigste Schutz für einen Vermieter ist die Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü). Dabei handelt es sich um ein vom Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unterzeichnetes Dokument, in dem ein Datum angegeben ist, bis zu dem er räumen wird. Mit diesem Dokument erfolgt die Räumung deutlich schneller. Ohne sie ist eine Räumung auf ein Gerichtsverfahren angewiesen, das ein bis zwei Jahre dauert. Mieten Sie niemals Ihre türkische Immobilie, ohne zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eine Tahliye Taahhüdü vom Mieter einzuholen.

Facebook-Expat-Gruppe: Ich bin ein Ausländer, der in Alanya mietet. Mein Vermieter versucht, mich rauszuwerfen, weil er die Wohnung für seine Familie braucht. Ist das legitim?

Der Bedarf für den persönlichen Gebrauch (konut ihtiyacı) ist nach türkischem Mietrecht einer der legitimen Gründe für eine vom Vermieter veranlasste Räumung. Allerdings muss der Vermieter die Immobilie selbst oder für unmittelbare Familienangehörige nutzen, und zwar für einen Mindestzeitraum, in dem er Sie nicht kündigen darf, und die Wohnung dann sofort wieder vermieten. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Anspruch auf Eigennutzung ein Vorwand für die Räumung und Neuvermietung zu einem höheren Preis ist, können Sie die Räumung vor Gericht anfechten. Stellt das Gericht fest, dass die Behauptung falsch war, muss der Vermieter Ihnen eine Entschädigung zahlen und darf die Immobilie drei Jahre lang nicht weitervermieten. Holen Sie sich vor der Abreise ein Urteil eines türkischen Anwalts ein. Eine legitime Räumung wegen privater Nutzung ist rechtsgültig, falsche Behauptungen wegen privater Nutzung sind jedoch eine dokumentierte Taktik, um den Schutz des Mietverhältnisses zu umgehen.

EXPERTENBERATUNG:

P.S. Ein praktischer Punkt, der viele auffällt: Buchen Sie Ihren Termin rechtzeitig im Voraus. In Alanya sind Wartezeiten von 6 bis 8 Wochen normal, in der Hauptsaison manchmal auch länger. Warten Sie nicht, bis Ihre aktuelle Genehmigung bald abläuft oder Ihre 90 Tage abgelaufen sind. Buchen Sie frühzeitig, bereiten Sie parallel Ihre Unterlagen vor und kommen Sie mit allem erledigt zum Termin. Der Prozess selbst ist unkompliziert. Das Einzige, was schief geht, ist das Timing.

Ziehen Sie die Miete immer per Banküberweisung ein und bewahren Sie alle Belege auf. Lassen Sie die Räumungsverpflichtung immer unterschreiben. Treffen Sie Ihre Entscheidungen nicht auf der Grundlage hoher Sommereinnahmen aus Kurzzeitvermietungen, sondern berechnen Sie den Jahresnettoertrag. Für einen Vermieter, der seine Steuern zahlt und seine Unterlagen in Ordnung hält, sind Mieteinnahmen in der Türkei eine starke und stabile Einnahmequelle.