Madde 32: Kira Hukuku – 6-12 Ay Peşin Gerçeği, Tavan Artışı, Tahliye

Temel kural

Türkiye'de kira geliri elde eden Türk vatandaşı veya yabancı uyruklu fark etmez herkesin bu geliri beyan etmesi gerekiyor. İstisna yok.

32a. Kira gelir vergisi – nasıl hesaplanır?

Türkiye'de kira geliri gelir vergisine tabidir ve artan oranlı oran sistemine göre vergilendirilir. Brüt kira gelirinden istisna tutarı ve giderler düşüldükten sonra kalan net kazanç üzerinden vergi hesaplanır.

2026 KONUT KİRA MUAFİYETİ:

2026 yılında konut kira gelirlerine ilişkin yıllık muafiyet yaklaşık 1.085 TL'dir. Bu tutarın altındaki konut kira gelirleri vergilendirilmez. Ancak gelirinizin bu tutarı aşması durumunda vergi, yalnızca aşan kısım üzerinden değil, toplam kira geliri üzerinden hesaplanıyor.

VERGİ BANTLARI (2026):

Yıllık Kira Geliri (Euro)

Vergi Oranı

0 – 2.956



2,957 – 6,173

6.174 – 14.963

'

14.964 – 80.430

5

80.431 ve üzeri

@

NOT: Bu bantlar TL bazlı olup her Ocak ayında güncellenmektedir. Güncel rakamlar için: gib.gov.tr

Pratik örnek:

Yıllık konut kira geliri 4.500 TL olan biri önce 1.085 TL muafiyetini düşüp, standart gider kesintisini uyguluyor ve kalan vergi üzerinden yaklaşık 430 TL vergi ödüyor.

BEYAN NE ZAMAN YAPILACAK?

Bir önceki yıla ait kira gelirlerinin her yıl Mart ayı sonuna kadar beyan edilmesi gerekmektedir. Vergi iki taksitle ödenir: Mart ve Temmuz.

32b. Uzun vadeli ve kısa vadeli kiralama – Mevsimsellik gerçeği

Türkiye'de iki farklı kiralama modeli bulunmaktadır:

Uzun vadeli kiralama:

Yıllık veya çok yıllı sözleşme. Aylık kira daha düşük ancak istikrarlı ve tutarlı bir gelir. Kışın mülkün boş kalması riski yoktur.

Kısa vadeli kiralama:

Haftalık veya aylık kiralama, genellikle yaz sezonuna odaklanmaktadır. Yazın getirisi yüksek ama kışın büyük ölçüde boş. Toplam yıllık gelir hesaplanırken bu mevsimsellik her zaman dikkate alınmalıdır. Kısa vadeli kiralamanın aynı zamanda yasal izinler, vergi mükellefi kaydı ve polise bildirimi gerektirdiğini unutmayın.

UZMAN TAVSİYESİ: Yalnızca kısa vadeli kiralamalardan elde edilen yüksek yaz gelirine bakmak yanıltıcıdır. Yıllık net geliri hesaplayın, sonra karar verin.

Sources: 6098 Sayili Turk Borclar Kanunu – https://www.mevzuat.gov.tr | T.C. Adalet Bakanligi – https://www.adalet.gov.tr

32c. Kira artış oranı

Türkiye'nin yasal kira artış tavanı kaldırıldı. Artış oranı artık tamamen ev sahibi ile kiracı arasındaki bir meseledir; ev sahibinin takdirindedir. Bu nedenle kira artış oranının sözleşmede önceden kararlaştırılması her iki taraf için de en sağlıklı yaklaşımdır. Türkiye'de uzun vadeli kiralamalarda yıllık yüzde 20-40'lık artışlar yaşanıyor.

32 gün. Nakit kira – Büyük bir risk

Kiranın nakit olarak tahsil edilmesi Türkiye'de hâlâ yaygındır. Ancak riskler hem yasal hem de pratik olarak ciddidir.

Yasal risk:

Nakit kira tahsil ettiğiniz tespit edilirse cezası ağırdır. Türk devleti, belli bir tutarın üzerindeki kira ödemelerinin banka havalesi yoluyla yapılmasını şart koşuyor.

Pratik risk:

Nakit kira toplayarak kiracınızla beyan edilmemiş bir ilişki yaratırsınız. Kiracı ayrılmayı reddederse mahkemeye gidemezsiniz çünkü kiralama anlaşmanız yasa dışıdır. Kayıt dışı bir kiracılığa dayanarak mahkemede hak talebinde bulunamazsınız.

KURAL: Kira her zaman banka havalesi yoluyla tahsil edilmelidir. Tüm ödeme makbuzlarını saklayın.

32e. Kira sözleşmesi – tahliye taahhüdü esastır

Kira sözleşmesinin noter tasdikli olması zorunlu değildir ancak noter veya avukat aracılığıyla hazırlanması tavsiye edilir.

En kritik belge Tahliye Taahhüdü'dür (Tahliye Taahhüdü).

Tahliye taahhüdü, kiracı tarafından imzalanan resmi bir belgedir: Ben kiracı olarak bu tarihte bu mülkte yaşamaya başladım ve bu tarihte evi boşaltacağım. Bu belge ev sahibine yasal koruma sağlar.

Tahliye taahhüdü mevcutsa kiracı kararlaştırılan tarihte ayrılmakla yükümlüdür.

Ayrılmazlarsa ev sahibi mahkemeye gitmeden tahliye işlemlerini başlatabilir

Mahkemeye giderse karar ev sahibinin lehine olacak; ekstra kira, mahkeme masrafları ve faizin tamamı kiracıdan tahsil edilecek

Tahliye taahhüdü olmadan:

Türkiye'de kiracıyı tahliye etmek oldukça zordur ve yıllar alabilmektedir.

32f. Kiracının tahliyesi – Türk hukukunda kiracının korunması

Türkiye'de kiracı hakları güçlüdür. Tahliye taahhüdü olmadan, kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile kiracının ayrılma zorunluluğu yoktur. Ben mülkü kendi kullanımım için istiyorum diyen bir ev sahibi hala mahkeme sürecinden geçiyor ve yıllarca sürebiliyor.

Tahliye taahhütünde mahkeme ev sahibinin lehine karar verir: Kiracı ayrılır ve ilgili tüm masrafları öder.

32g. Yabancı uyruklu kiracılar – adres beyanı zorunluluğu

Ev sahibinin yabancı bir kiracı hakkında polise bildirimde bulunma yükümlülüğü yoktur. Ancak kiracı olan yabancı uyruklu kişinin Emniyet Müdürlüğü Yabancılar Şube Müdürlüğü'ne giderek adres beyanında bulunması gerekmektedir. Bunu yapmamak, adresi gizleme suçunu oluşturur ve hapis cezasıyla sonuçlanabilir. Ev sahibi olarak yabancı kiracınızı her zaman bu gereklilik konusunda bilgilendirin.

32 saat. Mevduat

Depozito tutarı yasal olarak bir aylık kirayı aşamaz. Hem kiracının hem de ev sahibinin depozito ödendiğine dair yazılı kanıt bulundurması gerekir. Kiracının mülkü hasarsız olarak iade etmesi durumunda depozito bedelinin tamamının iade edilmesi gerekmektedir.

32i. Yurt dışından yönetmek

Türkiye dışında yaşıyorsanız, noter tasdikli vekaletname aracılığıyla kiralama sürecini bir avukata veya güvenilir bir emlakçıya bırakabilirsiniz. Kiracıyla ortaya çıkan herhangi bir sorunu yönetecek birinin sahada bulunması, sürecin uzaktan yönetilmesine kıyasla çok daha kolay yönetilmesini sağlar.

32j. Kira sigortası

Türkiye'de kiracının kira ödemelerini ev sahibine garanti eden uzman bir kira sigortası ürünü bulunmamaktadır. Zorunlu DASK deprem sigortası dışında yalnızca isteğe bağlı özel konut sigortası mevcuttur ve bu, ev sahiplerinin takdirindedir.

32 bin. Kira gelirinin yurt dışına aktarılması

Yabancı mülk sahibi kira gelirini kendi ülkesine aktarabilir. Tek şart verginin ödenmiş olmasıdır; vergi yükümlülüğü yerine getirildikten sonra herhangi bir kısıtlama yoktur.

Nasıl beyan edilir

Mülk sahibi vergi dairesine yıllık gelir vergisi beyannamesi vermelidir. Yabancı mülk sahipleri, GİB İnteraktif Vergi Dairesi aracılığıyla çevrimiçi olarak başvuruda bulunabilir veya yerel vergi dairesine şahsen gidebilirler. Bir muhasebecinin görevlendirilmesi süreci oldukça kolaylaştırır.

Resmi kaynaklar

Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB): gib.gov.tr

GİB İnteraktif Vergi Dairesi – çevrimiçi beyan: ivd.gib.gov.tr

GİB Hazır Beyan Sistemi: intvrg.gib.gov.tr

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Türk ev sahibim kiramı � oranında artırmak istiyor. Bu yasal mı?

Mevcut sözleşmeler için hayır Türkiye'de yıllık kira artış tavanı %'tir (konutlar için 2026 itibarıyla). Sözleşmenizin yenilenme tarihi gelmişse ve ev sahibi � talep ediyorsa, reddetme ve mevcut yasal tavanın altında % artışla kalma hakkına sahipsiniz. Ev sahibi tavanın üzerinde bir artışı reddettiğiniz için sizi tahliye edemez. Ancak: Bu üst sınır mevcut sözleşmelerin yenilenmesi için geçerlidir. Sözleşmenizin süresi dolarsa ve yeni bir sözleşme imzalamak istiyorsanız (eski sözleşmeyi yenilemek yerine), ev sahibi herhangi bir yeni fiyat belirleyebilir. Pratik koruma, yenileme maddesinde yer almaktadır, sözleşmenizin otomatik yenileme hükmüne sahip olduğundan ve eski sözleşme yenilendiğinde yeni bir sözleşme imzalamadığınızdan emin olun.

Quora: Türkiye'de kira ödemeyi bırakan bir kiracıyı tahliye etmek ne kadar zor?

Avrupa standartlarına göre zor ve yavaş. Türk kira kanunu kiracıları güçlü bir şekilde korumaktadır. Kiranın ödenmemesi, ev sahibine yazılı bildirimde bulunma ve ardından tahliye davası açma hakkı verir, ancak çoğu durumda mahkeme süreci 6-18 ay sürer. En hızlı hukuki yol ise paralel olarak ilerleyebilen icra mahkemesi aracılığıyla icra (icra) sürecidir. Pratik gerçek: Ev sahibi için en önemli koruma tahliye taahhüdüdür (tahliye taahhüdü). Kiracının sözleşme sırasında imzaladığı, tahliye tarihini belirten bir belge. Bu belgeyle tahliye önemli ölçüde daha hızlıdır. Bu olmadan tahliye 1-2 yıl süren mahkeme işlemlerine bağlıdır. İmza anında kiracıdan tahliye taahhüdü almadan Türk mülkünüzü asla kiralamayın.

Facebook expat grubu: Alanya'da ev kiralayan bir yabancıyım. Ev sahibim ailesi için daireye ihtiyacı olduğunu söyleyerek beni evden çıkarmaya çalışıyor. Bu meşru mu?

Kişisel kullanım için ihtiyaç duyulması (konut ihtiyacı), Türk kiracılık kanunu kapsamında ev sahibi tarafından başlatılan tahliyenin meşru gerekçelerinden biridir. Bununla birlikte, ev sahibinin mülkü kendisi veya birinci derece aile üyeleri için kullanması gerekir ve bunu, sizi tahliye edemeyecekleri minimum süre boyunca yapmalı ve ardından daireyi derhal yeniden kiraya vermelidir. Kişisel kullanım talebinin sizi tahliye etmek ve daha yüksek bir fiyata yeniden kiralamak için bir bahane olduğuna inanıyorsanız, mahkemede tahliyeye itiraz edebilirsiniz. Mahkeme iddianın asılsız olduğunu tespit ederse, ev sahibi size tazminat ödemek zorundadır ve mülkü 3 yıl süreyle yeniden kiralayamaz. Boşaltmadan önce bir Türk avukatının değerlendirmesini alın Meşru bir kişisel kullanım tahliyesi yasal olarak geçerlidir, ancak sahte kişisel kullanım iddiaları, kiracılık korumalarını atlatmak için belgelenmiş bir taktiktir.

UZMAN TAVSİYESİ:

Not: Pek çok insanın dikkatini çeken pratik bir nokta: randevunuzu çok önceden ayırtın. Alanya'da 6 ila 8 haftalık bekleme süreleri normaldir, yoğun sezonda bazen daha uzun olabilir. Mevcut izninizin süresinin dolmasını veya 90 günlük sürenizin dolmasını beklemeyin. Erken rezervasyon yapın, belgelerinizi paralel olarak hazırlayın ve randevuya her şey eksiksiz olarak gelin. Sürecin kendisi basittir Yanlış giden tek şey zamanlamadır.

Kirayı her zaman banka havalesi yoluyla tahsil edin ve tüm makbuzları saklayın. Her zaman tahliye taahhüdünü imzalatın. Kısa vadeli kiralamalardan elde edilen yüksek yaz gelirine göre karar vermeyin, yıllık net geliri hesaplayın. Vergisini ödeyen ve belgelerini düzenli tutan bir ev sahibi için Türkiye'de kira geliri güçlü ve istikrarlı bir gelir kaynağıdır.