Artikel 6: Nach dem Kauf – laufende Kosten – praktische Realitäten

Sie haben die Eigentumsurkunde in Ihrer Hand – herzlichen Glückwunsch. Jetzt kommt die praktische Seite: ein paar einfache Schritte, die den Besitz vom ersten Tag an reibungslos gestalten.

6a. Kosten der ersten Stufe

Möbel und Geräte:

Die meisten Neubauwohnungen in der Türkei werden möbliert geliefert. Allerdings haben möblierte Wohnungen oft überhöhte Preise. Versuchen Sie nach Möglichkeit, eine unmöblierte Wohnung zu kaufen – selbst einzurichten ist in der Regel günstiger. Wenn Sie möbliert kaufen müssen, stellen Sie sicher, dass die vollständige Liste der Möbel im Vertrag aufgeführt ist.

Renovierung von Second-Hand-Wohnungen:

Wenn eine Renovierung erforderlich ist, berechnen Sie die Kosten im Voraus und kalkulieren Sie diese in den Kaufpreis ein. Geschätzte Renovierungskosten: 3.000–15.000, abhängig von der Immobilie und dem Umfang der Arbeiten.

6b. Renovierungsgenehmigungen – sehr wichtig

• Innenarbeiten in einem Komplex: Möglicherweise ist eine Genehmigung der Bauleitung erforderlich
• Balkon- und Terrassenänderungen: Genehmigung der Bauleitung und der Gemeinde erforderlich
• Schutzgebiete (z. B. in der Nähe der Burg von Alanya): Sowohl Innen- als auch Außenrenovierungen erfordern eine kommunale Genehmigung

6c. Die Realität der Websitegebühren (Aidat)

ACHTUNG: Aidat wird jährlich überprüft. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf nach der Gebührenhistorie der letzten drei Jahre und vergewissern Sie sich, dass keine ausstehenden Gebühren vom Vorbesitzer ausstehen.

6d. Laufende jährliche Kosten

• Jährliche Grundsteuer: 0,1 %–0,6 % des geschätzten Wertes
• Jährliche Umweltreinigungssteuer: geringer Betrag
• Jährliche DASK-Erneuerung: 2.000–3.000 TRY
• Hausversicherung: optional, aber empfohlen

6e. Die Realität des Site-Managements

• Haustiere sind möglicherweise nicht gestattet
• Das Parken von Gästen kann eingeschränkt sein
• Für die Aufnahme von Mietern können Bedingungen gelten
• Regeln können sich ändern, wenn sich das Management ändert
• Lesen Sie vor dem Kauf immer den Site-Management-Plan und die internen Vorschriften

EXPERTENBERATUNG: Sie zahlen den Kaufpreis einmal – aber Sie zahlen jeden Monat und jedes Jahr Standortgebühren, Steuern und Wartungskosten. Berechnen Sie vor dem Kauf alle monatlichen und jährlichen Kosten.

Quellen: T.R. Generaldirektion Grundbuch und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr ​​​​| T.R. Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel – https://www.csb.gov.tr

6f. Was Sie in den ersten 30 Tagen tun müssen

Die Eigentumsurkunde liegt in Ihren Händen. In den ersten 30 Tagen müssen einige offizielle Schritte ausgeführt werden – ganz einfach, wenn Sie sie kennen.

FÜHREN SIE IMMER DIESE DOKUMENTE MIT: Steuernummer + Reisepass oder Personalausweis + Eigentumsurkunde oder Kopie + Bankkontodaten + Aktuelle Adresse. Wenn Sie als Privatperson Eigentümer sind, ist keine jährliche Einkommenserklärung erforderlich. Beim Kauf über ein Unternehmen ist eine jährliche Erklärung erforderlich.

6g. Polizeidirektion – Meldung der Ausländerbehörde

Dies ist der am häufigsten vernachlässigte Schritt.

Ausländische Staatsangehörige, die in der Türkei eine Immobilie erwerben, müssen sich schnellstmöglich nach der Registrierung der Eigentumsurkunde an die Ausländerbehörde der örtlichen Polizeidirektion wenden und eine Anzeige erstatten. Wenn Sie mit einem guten und ehrlichen Immobilienmakler zusammenarbeiten, wird dieser Sie darüber informieren und Ihnen erklären, welche Schritte Sie befolgen müssen – dies ist ein weiterer Beweis dafür, was ein ehrlicher Makler wert ist. Allerdings hat nicht jeder Käufer diesen Vorteil.

Sobald Sie diese Benachrichtigung vornehmen, wird Ihre Adresse automatisch in allen offiziellen Systemen in der Türkei registriert. Im Krankenhaus, bei einer Verkehrskontrolle, bei jedem offiziellen Vorgang – Ihre Adresse ist bereits bekannt. Sie müssen nichts separat tun.

Erforderliche Unterlagen:

• Reisepass
• Eigentumsurkunde oder Kopie
• Adressinformationen

6h. Bankkonto

Halten Sie das türkische Bankkonto, das Sie während der Eigentumsurkunde eröffnet haben, aktiv. Es gibt keine Mindesttransaktionsanforderung. Für behördliche Prozesse werden jedoch Landesbanken bevorzugt:

• Ziraat Bank
• vakifbank
• Halkbank

Behalten Sie ein kleines Guthaben bei einer dieser Banken und leisten Sie Ihre regelmäßigen Zahlungen – Strom, Wasser, Servicegebühren – über dieses Konto. Bewahren Sie alle Zahlungsbelege auf – sie könnten später noch benötigt werden.

6i. Strom-, Wasser- und Versorgungsabonnements

Die Eröffnung von Abonnements in der Türkei ist äußerst unkompliziert.

Wenn Sie Mieter sind:

• Mietvertrag + Reisepass oder Personalausweis

Wenn Sie der Eigentümer sind:

• Eigentumsurkunde + Reisepass oder Personalausweis

Mit diesen beiden Dokumenten können Sie direkt zum jeweiligen Anbieter gehen und das Abonnement im eigenen Namen eröffnen. Es gibt keine zusätzliche Bürokratie.

6j. Gemeindesteuerbescheid

Es besteht eine gesetzliche Verpflichtung, die Gemeinde nach Erhalt Ihrer Eigentumsurkunde zu benachrichtigen. Umwelt- und Reinigungssteuern fallen in der Regel nicht im ersten Jahr an, sondern beginnen ab dem Folgejahr. Machen Sie es früh und achten Sie auf Ordnung.

Erforderliche Unterlagen:

• Urkunde
• Reisepass oder Personalausweis
• Steuernummer

6k. Registrierung der Site-Verwaltung

Das ist ganz einfach:

• Gehen Sie mit Ihrer Eigentumsurkunde und Ihrem Ausweisdokument zur Standortverwaltung
• Sie erhalten eine Kontonummer
• Senden Sie jeden Monat Ihre Servicegebühr mit der entsprechenden Referenz an dieses Konto
• Bewahren Sie alle Zahlungsbelege auf

6l. Dask- und Hausratversicherung

• DASK (obligatorische Erdbebenversicherung) wurde während des Eigentumsurkundeverfahrens abgeschlossen – sie muss jedes Jahr erneuert werden
• Jede Wohnung richtet ihr eigenes DASK separat ein – es gibt keine standortweite gemeinsame DASK-Richtlinie
• Eine Hausratversicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber zum Schutz vor Überschwemmung, Feuer und Diebstahl empfohlen

6m. Checkliste für die ersten 30 Tage

6n. Offizielle Quellen

• Generaldirektion Migrationsmanagement – ​​Auslandsmeldung und Aufenthaltserlaubnis: goc.gov.tr
• SEDAS – Stromabonnements für Alanya: sedas.com.tr
• Gemeinde Alanya – Steuererklärung: alanya.bel.tr
• DASK – obligatorische Erdbebenversicherung: dask.gov.tr
• Ziraat Bank: ziraatbank.com.tr

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/Türkei: „Ich habe gerade in der Türkei gekauft. Was muss ich im ersten Monat unbedingt tun?“

Sechs Dinge, in der Reihenfolge ihrer Dringlichkeit: Erstens, melden Sie Ihre Adresse bei der örtlichen Bevölkerungsdirektion (Nüfus Müdürlüğü) an – erforderlich innerhalb von 20 Arbeitstagen nach dem Einzug. Zweitens, teilen Sie der örtlichen Ausländerbehörde Ihre Adresse mit. Drittens übertragen Sie Strom-, Wasser- und Gasabonnements auf Ihren Namen – die Abonnements des Vorbesitzers können ohne Vorankündigung gekürzt werden. Viertens: Melden Sie sich bei der Gemeinde für die jährliche Grundsteuer (emlak vergisi beyannamesi) an, wenn die Immobilie neu erworben wird. Fünftens schließen Sie eine DASK-Erdbebenversicherung und eine zusätzliche Hausratversicherung ab. Sechstens: Melden Sie sich bei der Bauleitung an und erhalten Sie die Notfallkontaktinformationen des Gebäudes. Wenn eines davon in den ersten 30 Tagen versäumt wird, entstehen Verwaltungsrückstände, die später schwerer zu lösen sind.

Quora: „Wie viel sollte ich nach dem Kauf für die Renovierung einer türkischen Wohnung einplanen?“

Die Renovierungskosten in der Türkei variieren enorm je nach Umfang und Qualitätsniveau. Als grober Richtwert für 2026: eine grundlegende Auffrischung (Farbe, Boden, Kücheneinheiten) bei einer 100 qm großen Wohnung: 150.000 bis 300.000 TL. Eine vollständige Renovierung einschließlich Bad, Küche, Elektro- und Sanitäranlagen: 400.000 bis 800.000 TL. High-End-Finish mit importierten Materialien: 800.000 TL und mehr. Wichtig: Für bauliche Arbeiten oder Änderungen am Grundriss ist eine Renovierungsgenehmigung (tadilat ruhsatı) der Gemeinde erforderlich. Unerlaubte bauliche Veränderungen können zu Problemen beim Weiterverkauf und bei der Versicherung führen. Holen Sie immer mindestens drei Angebote von lizenzierten Auftragnehmern ein und vergewissern Sie sich, dass die angebotenen Arbeiten gegebenenfalls Genehmigungskosten enthalten.

Facebook-Expat-Gruppe: „Meine Bauleitung möchte den Aidat dieses Jahr um 60 % erhöhen. Ist das legal?“

Ja – in der Türkei gibt es keine gesetzliche Obergrenze für Beihilfeerhöhungen, im Gegensatz zu der Obergrenze von 25 %, die für Wohnmieten gilt. Der Beihilfesatz wird von den Gebäudeeigentümern festgelegt‘ Versammlung (kat malikleri kurulu) durch Mehrheitsbeschluss. Als Immobilieneigentümer haben Sie das Recht, an dieser Sitzung teilzunehmen, gegen die Erhöhung zu stimmen und eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten zur Begründung der vorgeschlagenen Erhöhung zu verlangen. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Erhöhung ungerechtfertigt ist oder die Geschäftsführung Gelder missbraucht, können Sie eine Sonderversammlung einberufen oder die Entscheidung vor einem Verwaltungsgericht anfechten. Die praktische Realität: Im Einklang mit der allgemeinen türkischen Inflation sind Aidat-Erhöhungen von 40–80 % pro Jahr seit 2021 üblich. Budgetieren Sie weitere Erhöhungen und berücksichtigen Sie dies in Ihren langfristigen Kostenkalkulationen.

EXPERTENTIPP: Nachdem Sie Ihre Eigentumsurkunde erhalten haben, müssen Sie zunächst Ihre polizeiliche Anzeige erstatten. Halten Sie Ihre Steuernummer, Ihren Reisepass, Ihre Eigentumsurkunde und Ihre Bankdaten immer bei sich. Speichern Sie alle Zahlungsbelege – eine kleine Angewohnheit, die große Probleme verhindert.

P.S. — Die Checkliste für die ersten 30 Tage ist unkompliziert – Strom, Wasser, Aidat-Registrierung, diese sind für alle gleich, unabhängig von der Nationalität. Aber zwei Dinge erzähle ich den Leuten immer persönlich. Erstens: Wenn Sie einen Kauf in einem großen Luxuskomplex tätigen, setzen Sie sich hin und machen Sie die Aidat-Rechnungen, bevor Sie etwas unterschreiben. Der Kaufpreis mag ausgezeichnet aussehen. Die monatlichen Gebühren für den Standort – Sicherheit, Pool, Fitnessstudio, Landschaftsgestaltung – summieren sich im Laufe der Jahre zu einer beträchtlichen Summe. Ich habe Menschen gesehen, die wirklich schockiert waren von dem, was sie hatten „erschwinglich“ Die Luxuswohnung kostete sie tatsächlich im dritten Jahr. Schreiben Sie es auf, bevor Sie sich verpflichten. Zweitens – und das sagt Ihnen fast niemand: Wenn es um Möbel und Geräte geht, gehen Sie nach dem Kauf nicht direkt in den nächsten Laden. Der Preis im Touristengebiet und der tatsächliche Preis sind nicht dasselbe. Hier erfahren Sie genau, was zu tun ist: Besuchen Sie für Möbel direkt die Websites der tatsächlichen Möbelmarken – İstikbal, Bellona, ​​Mondi, Yataş und ähnliche. Für Haushaltsgeräte besuchen Sie die türkische Website des Herstellers – Arçelik, Bosch, Samsung, Vestel und ähnliche. Nicht Trendyol, nicht Hepsiburada – Den tatsächlichen Referenzpreis finden Sie auf der Website der Marke. Drucken Sie es aus oder machen Sie einen Screenshot davon, gehen Sie dann zum autorisierten Händler dieser Marke in Alanya oder Antalya und zeigen Sie ihm den Preis. Sie zahlen keine Touristentarife. Ich selbst habe das schon öfter gemacht, als ich zählen kann. In diesem Teil der Türkei ist es mehr wert, den tatsächlichen Preis zu kennen, bevor man durch die Tür geht, als jedes Verhandlungsgeschick.