Madde 6: Satın Aldıktan Sonra – Devam Eden Maliyetler – Pratik Gerçekler

Elinizde tapu var, tebrikler. Şimdi işin pratik tarafı geliyor: Sahipliği ilk günden itibaren sorunsuz hale getirecek birkaç basit adım.

6a. Birinci aşama maliyetler

Mobilya ve Ev Gereçleri:

Türkiye'de yeni inşa edilen dairelerin çoğu mobilyalı olarak teslim edilmektedir. Ancak mobilyalı dairelerin fiyatları genellikle yüksek oluyor. Mümkün olduğunda mobilyasız bir daire satın almaya çalışın; bunu kendiniz döşemek genellikle daha ucuzdur. Mobilyalı satın almanız gerekiyorsa, mobilyaların tam listesinin sözleşmeye yazıldığından emin olun.

İkinci El Daire Tadilatı:

Yenileme gerekiyorsa, maliyeti önceden hesaplayın ve satın alma fiyatına dahil edin. Tahmini yenileme maliyeti: Mülke ve işin kapsamına bağlı olarak 3.000-15.000.

6b. Yenileme izinleri — çok önemli

• Bir kompleksin iç çalışması: site yönetiminden izin alınması gerekebilir
• Balkon ve teras değişiklikleri: Hem site yönetiminden hem de belediyeden izin alınması gerekiyor
• Korunan alanlar (örn. Alanya Kalesi yakını): hem iç hem de dış yenileme belediye izni gerektirir

6c. Site ücretlerinin gerçekliği (aidat)

WARNING: Aidat is reviewed annually. Before buying, ask for the fee history of the last 3 years and confirm there are no outstanding unpaid fees from the previous owner.

6d. Ongoing annual costs

• Annual property tax: 0.1%-0.6% of assessed value
• Annual environmental cleaning tax: small amount
• Annual DASK renewal: 2,000-3,000 TRY
• Home insurance: optional but recommended

6e. The reality of site management

• Pets may not be allowed
• Guest parking may be restricted
• Conditions may apply to accepting tenants
• Rules can change when management changes
• Always read the site management plan and internal regulations before buying

UZMAN TAVSİYESİ: Satın alma bedelini bir kez ödersiniz; ancak site ücretlerini, vergileri ve bakım masraflarını her ay ve her yıl ödersiniz. Satın almadan önce tüm aylık ve yıllık maliyetleri hesaplayın.

Sources: T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu — https://www.tkgm.gov.tr | T.C. Cevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakanligi — https://www.csb.gov.tr

6f. İlk 30 günde yapmanız gerekenler

Tapu sizin elinizde. İlk 30 günde tamamlamanız gereken birkaç resmi adım vardır; ne olduklarını öğrendikten sonra bunlar oldukça basittir.

HER ZAMAN BU BELGELERİ TAŞIYIN: Vergi numarası + Pasaport veya nüfus cüzdanı + Tapu veya fotokopisi + Banka hesap bilgileri + Güncel adres. Bireysel olarak sahibiyseniz yıllık gelir beyanına gerek yoktur. Bir şirket aracılığıyla satın alınması durumunda yıllık beyanname verilmesi gerekmektedir.

6g. Emniyet Müdürlüğü – Yabancılar Dairesi Tebliği

Bu en sık ihmal edilen adımdır.

Türkiye'de mülk satın alan yabancı uyruklu kişilerin, tapu tescilinden sonra en kısa sürede Emniyet Müdürlüğü Yabancılar Şube Müdürlüğü'ne giderek bildirimde bulunmaları gerekmektedir. İyi ve dürüst bir emlakçı ile çalışıyorsanız, sizi bu konuda bilgilendirecekler ve hangi adımları izlemeniz gerektiğini açıklayacaklardır; bu da dürüst bir emlakçının ne kadar değerli olduğunun bir başka göstergesidir. Ancak her alıcı bu avantaja sahip değildir.

Bu bildirimi yaptığınızda adresiniz Türkiye genelindeki tüm resmi sistemlere otomatik olarak kaydedilmektedir. Hastanede, trafik kontrolünde, herhangi bir resmi işlemde adresiniz zaten bilinecektir. Ayrı bir şey yapmanıza gerek yoktur.

Gerekli belgeler:

• Pasaport
• Tapu veya kopyası
• Adres bilgileri

6 saat. Banka hesabı

Tapu işlemleri sırasında açtığınız Türk bankası hesabını aktif tutun. Minimum işlem zorunluluğu yoktur. Ancak resmi işlemlerde devlet bankaları tercih ediliyor:

• Ziraat Bankası
• Vakıfbank
• Halkbank

Bu bankalardan birinde küçük bir bakiye tutun ve düzenli ödemelerinizi (elektrik, su, servis ücretleri) bu hesap aracılığıyla yapın. Tüm ödeme makbuzlarını saklayın; bunlara daha sonra ihtiyaç duyulabilir.

6i. Elektrik, su ve hizmet abonelikleri

Türkiye’de abonelik açmak son derece basittir.

Kiracıysanız:

• Kira sözleşmesi + pasaport veya kimlik kartı

Eğer sahibiyseniz:

• Tapu + pasaport veya kimlik kartı

Bu iki belge ile doğrudan ilgili sağlayıcıya giderek kendi adınıza abonelik açabilirsiniz. Ek bir bürokrasi yoktur.

6j. Belediye vergi bildirimi

Tapunuzu aldıktan sonra belediyeye bildirimde bulunmanız yasal zorunluluktur. Çevre ve temizlik vergileri genellikle ilk yılda uygulanmaz; bir sonraki yıldan itibaren başlar. Bunu erken yapın ve her şeyi düzenli tutun.

Gerekli belgeler:

• Tapu
• Pasaport veya kimlik kartı
• Vergi numarası

6k. Site yönetimi kaydı

Bu son derece basittir:

• Tapu ve kimlik belgeniz ile site yönetimine gidiniz.
• Size bir hesap numarası verilecek
• Her ay hizmet bedelinizi ilgili referansla birlikte bu hesaba gönderin.
• Tüm ödeme makbuzlarını saklayın

61. Dask ve ev sigortası

• DASK (zorunlu deprem sigortası) tapu sürecinde düzenlendi, her yıl yenilenmesi gerekiyor
• Her daire kendi DASK'ını ayrı ayrı düzenler; site genelinde paylaşılan bir DASK politikası yoktur.
• Ev sigortası yasal olarak zorunlu değildir ancak sel, yangın ve hırsızlığa karşı koruma olarak tavsiye edilir

6m. İlk 30 günlük kontrol listesi

6n. Resmi kaynaklar

• Göç İdaresi Genel Müdürlüğü - yurtdışı bildirimi ve oturma izni: goc.gov.tr
• SEDAŞ — Alanya elektrik abonelikleri: sedas.com.tr
• Alanya Belediyesi — vergi bildirimi: alanya.bel.tr
• DASK — zorunlu deprem sigortası: dask.gov.tr
• Ziraat Bankası: ziraatbank.com.tr

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: "Türkiye'den yeni alışveriş yaptım. İlk ayda mutlaka ne yapmam gerekiyor?"

Aciliyet sırasına göre altı şey: Öncelikle adresinizi yerel Nüfus Müdürlüğü'ne (Nüfus Müdürlüğü) kaydedin - taşınmanızdan sonraki 20 iş günü içinde gereklidir. İkinci olarak, adresinizi yerel polis yabancılar departmanına bildirin. Üçüncüsü, elektrik, su ve gaz aboneliklerini adınıza aktarın; önceki sahibinin abonelikleri önceden haber verilmeden kesilebilir. Dördüncüsü, eğer mülk yeni satın alınmışsa, yıllık emlak vergisi (emlak vergisi beyannamesi) için belediyeye kaydolun. Beşincisi DASK deprem sigortası ve ek konut sigortası poliçesi yaptırın. Altıncısı, site yönetimine kayıt olun ve binanın acil durum iletişim bilgilerini alın. Bunlardan herhangi birinin ilk 30 gün içinde kaçırılması, daha sonra çözülmesi daha zor olan idari yığılmalara neden olur.

Quora: “Bir Türk dairesini satın aldıktan sonra yenilemek için ne kadar bütçe ayırmalıyım?”

Türkiye'de yenileme maliyetleri kapsam ve kalite düzeyine göre büyük farklılıklar göstermektedir. 2026 için kaba bir rehber olarak: 100 m2'lik bir dairede temel yenileme (boya, zemin, mutfak üniteleri): 150.000 - 300.000 TL. Banyo, mutfak, elektrik ve sıhhi tesisat dahil komple tadilat: 400.000 ila 800.000 TL. İthal malzemelerle üst düzey kaplama: 800.000 TL ve üzeri. Önemli: Herhangi bir yapısal çalışma veya kat planındaki değişiklikler, belediyeden bir yenileme izni (tadilat ruhsatı) gerektirir. İzin verilmeyen yapısal değişiklikler, yeniden satışta ve sigortada sorun yaratabilir. Her zaman lisanslı yüklenicilerden en az üç teklif alın ve teklif edilen işin uygun olduğu durumlarda izin maliyetlerini içerdiğini doğrulayın.

Facebook expat group: “My site management wants to raise the aidat by 60% this year. Is this legal?”

Yes — there is no legal cap on aidat increases in Turkey, unlike the 25% cap that exists for residential rents. The aidat is set by the building owners’ assembly (kat malikleri kurulu) by majority vote. As a property owner, you have the right to attend this meeting, vote against the increase, and request an itemised breakdown of costs justifying the proposed rise. If you believe the increase is unjustified or the management is misusing funds, you can call for a special assembly or challenge the decision through an administrative court. The practical reality: in line with general Turkish inflation, aidat increases of 40-80% per year have been common since 2021. Budget for continued increases and factor this into your long-term cost calculations.

UZMAN TAVSİYESİ: Tapunuzu aldıktan sonra yapacağınız ilk şey polise bildirimde bulunmaktır. Vergi numaranızı, pasaportunuzu, tapu ve banka bilgilerinizi her zaman yanınızda bulundurun. Tüm ödeme makbuzlarını saklayın — Büyük sorunları önleyen küçük bir alışkanlık.

Not: — İlk 30 günlük kontrol listesi basittir — elektrik, su, aidat kaydı, bunlar uyruğa bakılmaksızın herkes için aynıdır. Ama insanlara her zaman kişisel olarak söylediğim iki şey var. Birincisi: Eğer büyük ve lüks bir kompleks satın alıyorsanız, herhangi bir şeyi imzalamadan önce oturun ve yardım matematiğini yapın. Satın alma fiyatı mükemmel görünebilir. Aylık site ücretleri (güvenlik, havuz, spor salonu, çevre düzenlemesi) yıllar geçtikçe önemli bir miktara ulaşıyor. İnsanların, "uygun fiyatlı" lüks dairelerinin üçüncü yılda onlara gerçekte ne kadara mal olduğunu görünce gerçekten şok olduklarını gördüm. Taahhüt etmeden önce bunu yazın. İkincisi - ve bu neredeyse hiç kimsenin size söylemediği bir şey: Satın aldıktan sonra mobilya ve ev aletlerine gelince, doğrudan en yakın mağazaya girmeyin. Turistik bölge fiyatı ile gerçek fiyat aynı şey değil. İşte tam olarak yapmanız gereken şey: Mobilya için doğrudan İstikbal, Bellona, ​​Mondi, Yataş ve benzeri mobilya markalarının web sitelerine gidin. Beyaz eşyalar için üreticinin kendi Türkçe web sitesine (Arçelik, Bosch, Samsung, Vestel ve benzeri) gidin. Trendyol değil, Hepsiburada değil — Markanın kendi sitesi size gerçek referans fiyatını veriyor. Yazdırın veya ekran görüntüsünü alın, ardından o markanın Alanya veya Antalya'daki yetkili satıcısına gidin ve onlara o fiyatı gösterin. Turist ücreti ödemeyeceksiniz. Bunu kendim sayamayacağım kadar çok kez yaptım. Türkiye'nin bu bölgesinde kapıdan girmeden önce gerçek fiyatı bilmek her türlü müzakere becerisinden daha değerlidir.