Können mein Ehepartner und ich gemeinsam eine Immobilie in der Türkei kaufen? und Soll ich mein Kind in die Eigentumsurkunde eintragen? sind beides häufige Forumfragen. Die Antwort auf beides ist ja – aber die rechtlichen Konsequenzen einer gemeinsamen Eigentumsurkunde können Jahre später zu ernsthaften Problemen führen, wenn Sie sich darauf einlassen, ohne sie zu verstehen.

77a. Was ist ein Hisseli-Tapu?

Ein Hisseli Tapu (Teileigentumsurkunde oder Teileigentumsurkunde) ist eine Urkunde, bei der eine Immobilie im Besitz von zwei oder mehr Personen in definierten Verhältnissen ist – zum Beispiel 50/50 oder 60/40. Jeder Miteigentümeranteil wird offiziell im Grundbuch eingetragen. Die Regelung steht Ausländern uneingeschränkt zur Verfügung: Zwei Ausländer, ein Ausländer und ein türkischer Staatsbürger, Familienangehörige oder Geschäftspartner können eine gemeinsame Eigentumsurkunde besitzen.

77b. Verheiratete Paare – Die häufigste Kombination

Das gemeinsame Eigentum verheirateter Paare ist sowohl üblich als auch rechtlich unkompliziert. Die Urkunde kann als gleiche Anteile (50/50) oder in unterschiedlichen Anteilen strukturiert sein. Eine wichtige Nuance: Nach türkischem Zivilrecht kann während einer Ehe erworbenes Vermögen bereits dem gesetzlichen ehelichen Güterstand unterliegen. Die konkreten Auswirkungen hängen von der Nationalität des Paares und den geltenden Regeln des internationalen Privatrechts ab. Beide Ehepartner müssen zum Zeitpunkt der Eintragung beim Grundbuchamt anwesend sein oder vorab eine notarielle Vollmacht erteilen.

77c. Eltern-Kind- und Geschäftspartner

Bei der Erbschaftsplanung wird häufig die gemeinsame Eigentümerschaft zwischen Eltern und Kind gewählt. Ein kritischer Punkt muss jedoch verstanden werden: Nach dem türkischen Erbrecht sind unverheiratete Partner (Lebenspartner) keine gesetzlichen Erben. Ein Partner, dessen Name nicht in der Eigentumsurkunde steht, erwirbt kein automatisches Recht an der Immobilie, wenn der Eigentümer stirbt.

Für Geschäftspartner, die eine Eigentumsurkunde teilen, besteht das größte Risiko in einer Entscheidungsblockade: Wenn ein Partner die Immobilie und die anderen Objekte verkaufen, vermieten oder verpfänden möchte, kann der gesamte Prozess ins Stocken geraten.

77d. Rechtsfolgen des Miteigentums

• Vorkaufsrecht (şufa hakkı): Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten verkaufen möchte, haben die anderen Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Anteil muss den bestehenden Miteigentümern angeboten werden, bevor er extern veräußert werden kann.
• Voraussetzung für eine gemeinsame Entscheidung: Die Vermietung der Immobilie, die Beleihung der Immobilie oder die Durchführung größerer Bauarbeiten bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer. Ein nicht einverstandener Miteigentümer kann diese Prozesse vollständig blockieren.
• Einzelanteilsverkauf: Jeder Miteigentümer kann seinen eigenen Anteil eigenständig veräußern – allerdings unter Wahrung des oben beschriebenen Vorkaufsrechts.

77e. Was passiert beim Tod?

Wenn ein Miteigentümer stirbt, fällt sein Anteil unter türkisches Erbrecht. Ohne ein gültiges türkisches Testament werden die Anteile nach der gesetzlichen Formel an die gesetzlichen Erben (Ehepartner, Kinder, Eltern) verteilt. Ein unverheirateter Partner, dessen Name nicht in der Urkunde steht, erhält automatisch nichts.

Ein dringender Ratschlag für alle ausländischen Immobilieneigentümer in der Türkei: Erstellen Sie zusätzlich zu Ihrem Testament in Ihrem Heimatland ein Testament nach türkischem Recht. Es gibt keine Garantie dafür, dass Ihr Testament in Ihrem Heimatland direkt auf Immobilien in der Türkei anwendbar ist.

Quellen: T.R. Generaldirektion Grundbuchamt und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr ​​​​| Türkisches Zivilgesetzbuch (TMK) – https://www.mevzuat.gov.tr

EXPERTENBERATUNG: Eine gemeinsame Eigentumsurkunde ist legal und praktikabel – aber wenn die Miteigentümer anderer Meinung sind, kann keiner der Miteigentümer die Immobilie frei verkaufen, vermieten oder damit umgehen. Fragen Sie sich vor dem gemeinsamen Kauf, was passiert, wenn wir uns trennen oder einer von uns stirbt? und die Antwort schriftlich festhalten. Für unverheiratete Paare ist ein Testament nicht optional – das türkische Recht erkennt keine informellen Partnerschaften an und ein Partner, der in der Urkunde nicht genannt wird, erbt nichts.

P.S. Das Miteigentum berührt gleichzeitig das Sachenrecht, das Erbrecht und das Familienrecht. Es ist kein einfaches Thema, über das ganze juristische Lehrbücher geschrieben wurden. Bevor Sie den Namen einer anderen Person auf einer Eigentumsurkunde angeben, holen Sie sich unabhängigen Rechtsrat ein. Eine Beratung vor der Unterzeichnung kostet weitaus weniger, als einen Streit hinterher zu entwirren.