Eşimle birlikte Türkiye'de mülk satın alabilir miyiz? ve Çocuğumu tapuya koymalı mıyım? her ikisi de ortak forum sorularıdır. Her ikisinin de cevabı evet; ancak ortak tapu işleminin hukuki sonuçları, eğer bunları anlamadan girerseniz, yıllar sonra ciddi sorunlar yaratabilir.

77a. Hisli tapu nedir?

Hisli tapu (paylaşılan veya kısmi tapu), bir mülkün iki veya daha fazla kişiye belirli oranlarda - örneğin 50/50 veya 60/40 - ait olduğu bir tapudur. Her ortak malikin payı resmi olarak Tapu Siciline kayıtlıdır. Düzenleme tamamen yabancıların kullanımına açıktır: iki yabancı uyruklu, bir yabancı uyruklu ve bir Türk vatandaşı, aile üyeleri veya iş ortakları müşterek tapu sahibi olabilir.

77b. Evli çiftler – En yaygın kombinasyon

Evli çiftler arasında ortak mülkiyet hem yaygındır hem de yasal olarak basittir. Senet eşit paylar (50/50) veya farklı oranlarda yapılandırılabilir. Önemli bir nüans: Türk medeni hukukuna göre, evlilik sırasında edinilen mallar halihazırda yasal evlilik mülkiyeti rejimine tabi olabilir - Bunun spesifik sonuçları, çiftlerin uyruğuna ve geçerli uluslararası özel hukuk kurallarına bağlıdır. Kayıt sırasında her iki eşin de Tapu Sicili'nde hazır bulunması veya önceden noter tasdikli vekaletname vermesi gerekir.

77c. Ebeveyn-çocuk ve iş ortakları

Ebeveyn-çocuk ortak mülkiyeti sıklıkla miras planlaması amacıyla seçilmektedir. Ancak kritik bir noktanın anlaşılması gerekir: Türk miras hukukuna göre evli olmayan partnerler (birlikte yaşayan partnerler) yasal mirasçı değildir. Tapuda adı bulunmayan ortak, malikin ölmesi halinde mülkiyet üzerinde otomatik olarak hak kazanamaz.

Bir tapuyu paylaşan iş ortakları için en büyük risk, karar vermede yaşanan çıkmazdır: Ortaklardan biri mülkü ve diğer nesneleri satmak, kiralamak veya ipotek etmek isterse tüm süreç durma noktasına gelebilir.

77d. Ortak mülkiyetin hukuki sonuçları

• Önalım hakkı (şufa hakkı): Bir ortak, payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer ortakların yasal olarak rüçhan hakkı vardır. Hissenin harici olarak satılabilmesi için mevcut ortak sahiplere teklif edilmesi gerekmektedir.
• Ortak karar şartı: Mülkün kiraya verilmesi, üzerine ipotek konulması veya büyük işlerin yapılması tüm ortak maliklerin rızasını gerektirir. Aynı fikirde olmayan bir ortak sahip bu süreçleri tamamen engelleyebilir.
• Bireysel hisse satışı: Her ortak sahip kendi hissesini bağımsız olarak satabilir ancak yukarıda açıklanan ön alım hakkına tabidir.

77e. Ölümde ne olur?

Ortak maliklerden birinin ölmesi halinde onun payı Türk miras hukukuna geçer. Geçerli bir Türk vasiyeti olmadan, hisseler kanuni mirasçılara (eş, çocuklar, ebeveynler) kanuni formüle göre dağıtılır. Tapuda adı bulunmayan evli olmayan partner otomatik olarak hiçbir şey almaz.

Türkiye'deki tüm yabancı mülk sahiplerine güçlü tavsiye: Kendi ülkenizdeki vasiyetnamelere ek olarak bir Türk kanunu vasiyeti hazırlayın. Kendi ülkenizdeki vasiyetnamenin Türkiye'de bulunan mülklere doğrudan uygulanacağına dair bir garanti yoktur.

Sources: T.C. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – https://www.tkgm.gov.tr | Türk Medenî Kanunu (TMK) – https://www.mevzuat.gov.tr

UZMAN TAVSİYESİ: Ortak tapu yasaldır ve uygulanabilir; ancak ortak sahipler aynı fikirde olmadığında mülkü serbestçe satamaz, kiralayamaz veya üzerinde işlem yapamaz. Birlikte satın almadan önce kendinize şunu sorun: Ayrılırsak ya da birimiz ölürse ne olur? ve cevabı yazılı olarak verin. Evli olmayan çiftler için vasiyetname isteğe bağlı değildir; Türk hukuku gayri resmi birliktelikleri tanımamaktadır ve tapuda ismi belirtilmeyen bir ortak hiçbir miras almamaktadır.

Not: Ortak mülkiyet, mülkiyet hukukunu, miras hukukunu ve aile hukukunu aynı anda etkiler. Üzerine bütün hukuk kitaplarının yazıldığı basit bir konu değil. Başka birinin adını tapuya koymadan önce bağımsız hukuki tavsiye alın. İmzalamadan önce yapılacak bir istişarenin maliyeti, daha sonra bir anlaşmazlığı çözmekten çok daha azdır.