Artikla 17: Omistuskirjassa ilmoitettu arvo – mitä ulkomaisten ostajien on tiedettävä

MIKÄ TÄMÄ KÄYTÄNTÖ ON?

Turkissa aikaisempina vuosina useiden vuosien ajan yleinen käytäntö: ostaja ja myyjä sopivat todellisesta kauppahinnasta, mutta ilmoittavat kiinteistörekisteriin alhaisemman luvun. Tarkoitus on alentaa veroja. Jos 100 000 eurolla myyty kiinteistö ilmoitetaan omistuskirjassa paljon pienemmällä arvolla, vuosittainen kiinteistövero lasketaan sen mukaan – paljon vähemmän kuin todellisesta arvosta.

17a. Valtio tietää nyt – Omistustodistusten arvostusjärjestelmä

Tämä käytäntö ei ole enää niin helppoa kuin ennen. Turkki otti käyttöön omistusoikeuden arvostusjärjestelmän. Kiinteistörekisteri tietää nyt kunkin alueen keskimääräisen neliöhinnan. Jos ostajana ja myyjänä yrität ilmoittaa paljon pienemmän arvon kiinteistölle, joka on paljon arvokkaampi, kiinteistörekisterivastaava varoittaa:

Tätä kiinteistöä ei voi rekisteröidä tämän hinnan alapuolelle.

Minimiarvo lasketaan neliökertoimella, eikä sen alle voi mennä. Mahdollisuus kiertää veroja laajassa mittakaavassa on käytännössä eliminoitu.

17b. Onko se kokonaan suljettu?

Ei – mutta liikkumavara on kaventunut huomattavasti. Jos työskentelet kokeneen agentin ja kiinteistörekisterivastaavan kanssa, sinun ei välttämättä tarvitse ilmoittaa täyttä myyntihintaa. Et kuitenkaan voi ilmoittaa lukua, joka on paljon pienempi kuin tosiasiallisesti maksoit.

Sääntö on yksinkertainen: 100 000 euron kiinteistöä ei enää voi näyttää 50 000 eurona.

17c. Riskit ostajalle

Oikeudellinen riski:

Väärä ilmoitus omistuskirjassa on veronkiertoa. Sekä ostaja että myyjä katsotaan rikoskumppaneiksi. Turkin laki on selkeä ja tiukka tässä asiassa.

Vakuutusriski Tärkeä yksityiskohta monet ostajat kaipaavat:

Tämä on yksityiskohta, joka kannattaa ymmärtää ennen oston suorittamista.

Turkissa kotivakuutus ja DASK maksavat korvausta vakuutusarvon perusteella. Tämä arvo on usein linkitetty omistusoikeuskirjassa ilmoitettuun arvoon.

Käytännön esimerkki:

Todellinen markkina-arvo: 150 000

Omistuskirjassa ilmoitettu arvo: 60 000

Kotisi tuhoutuu täysin maanjäristyksen, tulipalon tai tulvan seurauksena

Vakuutusyhtiö laskee korvauksen alemman ilmoitetun arvon perusteella

Saadut korvaukset: 60 000 tai vähemmän

Todellinen tappiosi: 90 000

Lisäksi, jos DASK:n pakollisen maanjäristysvakuutuksen vakuutusarvoa ei ole ilmoitettu oikein, vakuutus voidaan katsoa mitättömäksi tai korvausta voidaan merkittävästi alentaa.

Johtopäätös: Kun ilmoitat omistuskirjaan pienemmän arvon muutaman sadan euron veron säästämiseksi vuodessa, voit menettää kymmeniä tuhansia euroja katastrofin sattuessa.

17d. Mitkä ovat rangaistukset?

Hyvä kiinteistönvälittäjä opastaa sinua tässä asiassa oikein ja kertoo selkeästi, mikä on sakkoluku – jota et halua ottaa riskiä. Kun veronkierto havaitaan:

Maksamattomat verot ja viivästyskorot peritään

Hallinnollinen sakko määrätään

Vakavissa tapauksissa rikosilmoitus voidaan tehdä yleiselle syyttäjälle

Sekä ostaja että myyjä ovat vastuussa.

17e. Mikä on oikea lähestymistapa?

Todellisen hinnan kirjoittaminen on sekä laillista että pitkän aikavälin etuasi. Pitkän aikavälin juridisia ja vakuutusriskejä ei kannata ottaa lyhytaikaisen veroedun vuoksi. Omistuskirjan arvostusjärjestelmä on jo eliminoinut suurten erojen mahdollisuuden. Ei ole järkeä ottaa riskejä pienistä eroista.

Viralliset lähteet

Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto (TKGM) – omistusoikeuskirjan arviointijärjestelmä: tkgm.gov.tr

Revenue Administration (GIB) – kiinteistövero ja omistusoikeusmaksut: gib.gov.tr

DASK – pakollisen maanjäristysvakuutuksen ilmoitettu arvo: dask.gov.tr

Veromenettelylaki – veronkiertosakkoja

17f. Rahansiirto-ongelma Pitkäaikainen riski useimmat ostajat kaipaavat

Välittömien juridisten ja vakuutusriskien lisäksi ostohinnan aliilmoittaminen aiheuttaa erityisen ongelman, kun yrität siirtää myyntitulojasi pois Turkista vuosia myöhemmin. Turkkilaisten pankkien on varmistettava, että maasta kiinteistön myyntitulona lähtevät rahat vastaavat ilmoitettua tapu-arvoa. Jos ilmoitit tapussa 80 000 euroa, mutta maksoit todellisuudessa 150 000 euroa, voit siirtää kiinteistön myyntitulona vain 80 000 euroa ilman laajaa eroa oikeuttavaa dokumentaatiota. Loput 70 000 euroa on erittäin vaikea palauttaa puhtaasti kotimaahansa. Tämä on ansa, jonka monet ostajat eivät löydä ennen kuin he yrittävät myydä joskus vuosikymmenen kuluttua.

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkey: Agenttini sanoo, että kaikki ilmoittavat alhaisemman hinnan tapulle ja sen normaaliksi. Onko se totta?

Se oli yleisempää ennen vuotta 2019. Sen jälkeen, kun Turkki otti käyttöön pakolliset SPK:n lisensoidut arvostusraportit ja osavaltion oman veroarviointijärjestelmän (rayiç bedel), aliilmoittamisesta on tullut sekä riskialtista että vähemmän tehokasta. Veroviranomaisen arvioima arvo asettaa alarajan, jota ei voi ilmoittaa vähemmän kuin virallinen arvio käynnistämättä automaattista tarkastusta. Ja kaikki tekevät sen -argumentti ei suojele sinua seurauksilta: olet osapuolena asiakirjassa, jossa esitetään virheellisesti liiketoimi, joka on Turkin lain mukaan veropetos. Agentti, joka kertoo sinulle tämän, ei ota mitään laillista riskiäsi, he keräävät provisionsa ja jatkavat eteenpäin. Sinä pidät aliilmoitettua tapua.

Quora: Mitkä ovat rangaistukset alhaisemman arvon ilmoittamisesta turkkilaisen kiinteistön ostossa?

Ostajalle: tuloveron uudelleenarviointi ilmoittamatta jääneestä erosta, verosakko 50–100 % maksamattomasta verosta ja mahdollinen syytteeseenpano veronkierrosta. Myyjälle: sama näkyvyys. Käytännössä rutiinivalvonta on epäjohdonmukaista, monet aliilmoitukset jäävät huomaamatta. Mutta riski ei ole nolla, se kasvaa eron koon myötä, ja se kasvaa ajan myötä (mitä pidempään pidät omaisuutta, sitä pidempi altistusikkuna). Kysymys ei ole siitä, jäätkö todennäköisesti kiinni tänään, vaan siitä, oletko tyytyväinen pitämään hallussaan laillisesti vaarantunutta asiakirjaa seuraavat 10 vuotta.

Facebookin expat-ryhmä: Myyjä haluaa minun maksavan osan käteisellä ja osan pankkisiirrolla ilmoitetun hinnan alentamiseksi. Mitä minun pitäisi tehdä?

Kieltäytyä. Tämä on klassinen kaksinkertainen tapu-asetelma. Käteisosuus aiheuttaa sinulle paperijäljen ongelman, kun myyt maksamasi enemmän kuin pystyt dokumentoimaan, ja tämän dokumentoimattoman summan takaisin saaminen myyntitapahtumana on juridisesti ja käytännössä erittäin vaikeaa. Välittömän riskin lisäksi: sinua pyydetään osallistumaan veropetokseen. Myyjien motivaatio on selvä, että alhaisempi ilmoitettu hinta tarkoittaa heille alhaisempaa myyntivoittoveroa. Motivaatiosi osallistumiseen on rajallinen, säästät pienen määrän tapuveroa, mutta otat merkittävän pitkän aikavälin juridisen ja taloudellisen riskin. Kerro myyjälle, että koko hinta on ilmoitettava. Jos he kieltäytyvät, kävele pois.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT:

Lähteet: T.R. Verohallinnon presidenttikunta – https://www.gib.gov.tr ​​​​| T.R. Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Tämä on aihe, josta kokonaiskuvaa on vaikea kirjoittaa kirjallisesti. Voin sanoa tämän: säännöt ovat tiukentuneet huomattavasti, riskit ovat todellisia ja oikea lähestymistapa riippuu täysin tilanteestasi. Jos sinulla on kysymyksiä siitä, miten ilmoitetut arvot toimivat käytännössä joltakin, joka on ollut näillä markkinoilla vuodesta 1997, ota rohkeasti yhteyttä tämän sivuston yhteystieto-osion kautta. Jotkut keskustelut on parempi käydä suoraan.

Kun saat tarjouksen alemman hinnan ilmoittamisesta omistuskirjassa, ymmärrä tämä: tarjous hyödyttää myyjää, ei sinua. Säästämällä muutaman sadan euron veroissa vuodessa voit menettää kymmeniä tuhansia euroja katastrofin sattuessa. Omistuskirjan arvostusjärjestelmä estää jo suuret erot – pienten rikoskumppaniksi ei kannata ryhtyä.