Artikla 19: Kiinteistön myynti Turkissa – Kuinka ulkomaalainen myy, verottaa ja käsittelee

19a. Myyntiprosessi – askel askeleelta

Kiinteistön myynti Turkissa ulkomaalaiselle ei eroa Turkin kansalaisen prosessista. Voit myydä kiinteistön itse tai työskennellä kiinteistönvälittäjän kanssa – Prosessi on täsmälleen sama.

Vaiheet:

• Hanki riippumaton arvostusraportti – vaaditaan omistusoikeusasiakirjaprosessissa ja antaa sinulle todellisen markkina-arvon
• Valitse kiinteistönvälittäjä (valinnainen) – provisio on 3,57%, ostaja maksaa
• Etsi ostaja – listaussivustot, kiinteistönvälittäjä tai henkilökohtainen verkosto
• Ennakkomyyntisopimus notaarilla (ei pakollinen, mutta suositeltavaa)
• Kirjan omistusoikeuskirjan tapaaminen osoitteessa webtapu.tkgm.gov.tr
• Omistuskirjan siirto – molemmat osapuolet paikalla kiinteistörekisterissä, valannut tulkki pakollinen
• Veroilmoitus – jos luovutusvoittoveroa sovelletaan, ilmoitus seuraavan vuoden maaliskuussa

19b. Pääomavoittovero – 5 vuoden sääntö

Tämä on tärkein verosääntö kiinteistöjen myynnistä Turkissa:

Säilytys yli 5 vuotta: Nolla veroa. Jos myyt 5 täyden vuoden (60 kk) kuluttua ostopäivästä, tuloveroa ei peritä riippumatta siitä, kuinka paljon kiinteistön arvo on noussut. Täysin vapautettu.

Myy 5 vuoden sisällä: Vero. Osto- ja myyntihinnan erotus on progressiivisen tuloveron alainen.

Vuoden 2026 vapautuksen määrä: Nettomyyntivoitoista vähennetään noin 2 800 (150 000 TL). Jos voitto on tätä pienempi, veroilmoitusta ei vaadita.

Inflaatiosuoja – indeksointi: Kauppahinta päivitetään Yi-UFE-inflaatioindeksillä myyntipäivään asti. Tämä tarkoittaa, että vain todellista voittoa verotetaan, ei inflaation aiheuttamaa nimellistä nousua.

Perintö- tai lahjaomaisuus: Viiden vuoden sääntöä ei sovelleta – perinnön tai lahjan kautta hankittujen kiinteistöjen myyntiä ei veroteta luovutusvoittoverosta.

19c. Myyntitulojen siirtäminen ulkomaille

Voit vapaasti siirtää myyntitulot kotimaahan. Ainoa vaatimus on, että vero on maksettu. Kun verovelvollisuus on täytetty, mitään rajoituksia ei ole.

19d. Omistuskirjan arvo ja todellinen myyntihinta

Uusi arvostus on pakollinen jokaiselle myyntitapahtumalle. Omistuskirjaan merkittyä aikaisempaa kauppa-arvoa ei käytetä perustana – Sen mukaan määritetään nykyinen markkina-arvo ja ilmoitetaan myyntihinta.

19e. Kiireisen myynnin hinta

Ne, jotka joutuvat Turkissa myymään nopeasti, joutuvat tyypillisesti johonkin näistä tilanteista: sodan tai poliittisen epävakauden huhut aiheuttavat paniikkia tai kiireellinen tarve palata ulkomaille. Jos äskettäin ostettu kiinteistö on myytävä kiireesti, realistinen odotus on tämä: saatat joutua hyväksymään 10-20 % markkinahintaa alempana. Vaikka ostaja löydettäisiin, kaikki neuvotteluvoima kuuluu ostajalle. Tästä syystä kiinteistösijoittamiseen Turkkiin tulee aina suhtautua pitkäjänteisesti, ei koskaan lyhyellä tähtäimellä.

19f. Viralliset lähteet

• Revenue Administration (GIB) – pääomavoitot: gib.gov.tr
• GIB Ready Declaration System: hazirbeyan.gib.gov.tr
• Kiinteistörekisteri ja kiinteistörekisteri (TKGM) – Webtapu: webtapu.tkgm.gov.tr
• Tuloverolain 80 artikla (Mükerrer): Pääomavoitot ja viiden vuoden sääntö

19f. Kuinka kauan kiinteistön myynti Turkissa kestää?

Turkin kiinteistöjen jälleenmyyntimarkkinat vaihtelevat merkittävästi sijainnin, hintapisteen ja markkinaolosuhteiden mukaan. Vuonna 2026 realistiset aikataulut ulkomaalaisomisteisille kiinteistöille Alanyassa:

• Edullinen, puhdas omistuskirja, hyvä sijainti (Oba, keskusta, Kleopatra): 3-9 kuukautta
• Kohtuuhintainen, vakiokompleksi, toissijainen sijainti: 9-18 kuukautta
• Ylihinnoiteltu, suuri tuki tai rajoitettu ostajien kysyntä: 18 kuukaudesta useisiin vuosiin

Turkin jälleenmyyntimarkkinat ovat vähemmän likvidejä kuin useimmat Euroopan kiinteistömarkkinat. Realistisen irtautumisaikajanan rakentaminen investointisuunnitelmaasi ensimmäisestä päivästä lähtien estää pakkomyynnin hankalilla hinnoilla.

19 g. Myydään ulkomaalaiselle vs turkkilaiselle ostajalle

Ulkomaiset ostajat maksavat tyypillisesti euroissa tai dollareissa ja edustavat parasta irtautumisreittiä ulkomaisille myyjille transaktioiden valuutat linjaavat ja hinta-odotukset ovat samanlaiset. Turkkilaiset ostajat haluavat usein maksaa liiroissa ja saattavat painostaa ilmoittamaan alhaisemman tapu-arvon. Turkkilaiselle ostajalle myyminen ei ole väärin, mutta se vaatii huolellista huomiota ilmoitettuihin arvoihin ja siirtohinnoitteluun. Tapulla ilmoitetun hinnan on joka tapauksessa heijastettava todellista maksettua vastiketta (ks. artikla 17).

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/expats: Minun on myytävä Turkin kiinteistöni nopeasti. Mikä on nopein tapa?

Nopein laillinen reitti on hinnoittelu vertailukelpoiseen markkina-arvoon tai hieman alle ja useiden agenttien listautuminen samanaikaisesti, jolloin ei myönnetä yksinoikeutta yhdelle edustajalle. Luettelo sahibinden.com-sivustolla (vallitseva turkkilainen kiinteistöportaali), kansainvälisillä alustoilla (Rightmove Overseas, Idealista) ja ulkomaalaisten Facebook-ryhmien kanssa Alanyassa. Kiinteistö, jonka hinta on 10-15 % vertailukelpoisten listausten alapuolella, tuottaa tarjouksia viikkojen eikä kuukausien sisällä. Pikamyynnin hinta on halvempi, Turkissa ei ole mekanismia, joka takaa sekä nopeuden että täyden hinnan.

Quora: Maksanko veroa turkkilaisen kiinteistöni myynnistä saadusta voitosta?

Vain jos myyt 5 vuoden sisällä ostosta. 5 vuoden jälkeen myyntivoittoveroa ei peritä. Ilmoitetun kauppahinnan ja ilmoitetun kauppahinnan erotuksesta lasketusta voitosta peritään viiden vuoden sisällä tulovero. Siksi molemmissa tapu-asiakirjoissa ilmoitetulla hinnalla on väliä: alhainen ilmoitettu ostohinta alentaa näennäistä kustannuspohjaasi ja lisää verotettavaa voittoasi. Toinen syy olla koskaan suostumatta oston aliilmoittamiseen.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Kiinteistön myynti Turkissa ulkomaalaisena on hallittavissa – mutta vain, jos sinulla on alusta alkaen oikeat ihmiset ympärilläsi. Hanki lakimies, ymmärrä verovaikutukset ennen kuin sovit hinnasta, äläkä koskaan hyväksy käteiskauppaa, joka aliarvioi virallisen myyntiarvon. Lyhyen aikavälin mukavuus aiheuttaa pitkän aikavälin ongelmia.

Lähteet: T.R. Verohallinnon presidenttikunta – https://www.gib.gov.tr ​​​​| T.R. Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Jos harkitset myyntiä jo ennen kuin olet edes ostanut, harkitse ostoa kokonaan uudelleen. Kiinteistö Turkissa ei ole lyhytaikaista kauppaa. Mutta jos sinun on myytävä, muista tämä periaate: voittoa tehdään ostaessasi, ei myydessäsi. Osta alusta alkaen oikeaan hintaan, täydellä huolellisuudella, käypään markkina-arvoon. Tee se oikein, etkä koskaan joudu huonoon myyntiin. Tee se väärin ostovaiheessa, eikä mikään kärsivällisyys tai älykäs markkinointi korjaa sitä täysin myyntivaiheessa.