Artikla 20: Kiinteistön ostaminen maksamattomilla palvelumaksuilla – oikeudellinen riski ja suoja

20a. Siirtyykö velka ostajalle?

Kyllä. Maksamaton palvelumaksuvelka edelliseltä omistajalta siirtyy laillisesti uudelle ostajalle. Jos et tarkistanut ennen ostoa ja sinulla on velkaa - se on nyt sinun. Tämä sääntö koskee palvelumaksujen lisäksi myös maksamattomia sähkö- ja vesiliittymävelkoja.

20b. Kuinka tarkistaa ennen ostamista

Omistuskirjassa näkyvät: Kiinnitykset, panttioikeudet ja lailliset rasitteet näkyvät omistuskirjassa. Omistuskirjassa ei kuitenkaan ole palvelumaksua, sähkö- ja vesivelkoja.

Sinun on suoritettava nämä kolme vaihetta ennen jälleenmyyntikiinteistön ostamista:

• Mene sivuston johtoon ja kysy: Onko tässä asunnossa maksamattomia palvelumaksuvelkoja? Pyydä tämä kirjallisesti.
• Tarkista sähköntoimittajalta (SEDAS tai toimivaltainen viranomainen) mahdolliset sähkövelat.
• Tarkista kunnan vesiviranomaiselta mahdolliset maksamattomat vesivelat.

Älä osta mitään jälleenmyyntikohdetta suorittamatta näitä kolmea vaihetta.

20c. Esimerkki tosielämästä

Äskettäin nähty tapaus: 60 000 euron markkina-arvoisesta kiinteistöstä todettiin 22 000 euron kertynyt palvelumaksuvelka. Tämä tarkoittaa, että todelliset kustannukset pahaa-aavistamattomalle ostajalle olisivat nousseet 82 000 euroon. Tämä ei ole poikkeuksellinen tilanne – sitä esiintyy usein kiinteistöissä, jotka ovat olleet tyhjillään pitkään tai eivät ole vaihtaneet omistajaa vuosiin.

20d. Jos ostat kiinteistön velkaantuneesti – kaksi vaihtoehtoa

Vaihtoehto 1 – Puhdas omistuskirja: Myyjä maksaa kaikki velat itse ja siirtää sinulle puhtaan omistuskirjan. Tämä on turvallisin vaihtoehto.

Vaihtoehto 2 – Velansiirto, hintaa alennettu: Myyjä ei maksa velkoja ja siirtää ne ostajalle. Tällöin myyntihinnasta on vähennettävä velan kokonaismäärä.

Esimerkki:

• Asunnon hinta: 60 000
• Velka yhteensä: 22 000
• Oikea maksu: 38 000 + maksat velat itse

Kummassakin tapauksessa kaikki velat on ilmoitettava selvästi kirjallisesti sopimuksessa. Suullinen sopimus ei ole pätevä.

20e. Lähetä se asianajajallesi

Riippumaton oikeudellinen tuki on näissä tilanteissa välttämätöntä. Asianajajasi tarkastaa kaikki omistuskirjassa olevat lakisääteiset velvoitteet, hankkii kirjalliset velkatodistukset toimipaikan johdolta, sähkö- ja vesiviranomaisilta ja lisää sopimukseen lausekkeen, jossa vahvistetaan velkojen selvitys tai siirtäminen.

20f. Viralliset lähteet

• Asuntolaki nro 634 – palvelumaksuvelan siirto ja tontinhoitovelvollisuudet
• Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto (TKGM): tkgm.gov.tr
• SEDAS – sähkövelkakysely: sedas.com.tr
• Alanyan kunta – vesivelkakysely: alanya.bel.tr

20f. Vesi, sähkö ja liittymävelat Siirretäänkö?

Aidat-velka (palvelumaksurästit) siirtyy ostajalle Turkin lain mukaan tämä on hyvin dokumentoitu. Vähemmän tunnettu: käyttöliittymävelat aikaisempien omistajien nimissä eivät laillisesti siirry, mutta voivat aiheuttaa käytännön ongelmia. Jos edellisellä omistajalla on maksamattomia sähkö- tai vesilaskuja, asianomainen sähköyhtiö voi vaatia niiden maksamista ennen liittymän siirtämistä nimellesi. Käytännössä tämä tarkoittaa yleensä sitä, että velka ilmestyy tilauksen siirtoprosessin aikana oston jälkeen. Pyydä asianajajaasi pyytämään todistus (abonelik borç belgesi) asianomaisilta palveluntarjoajilta osana ostoa edeltävää due diligence -tarkastusta, ei vain aidat-selvitystä.

20 g. Sivuston hallinnointivelka vs. omistusoikeusasiakirjan huomautus

Aidat-velkoja on kahta eri tyyppiä: epäviralliset maksurästit (työmaan johtajalla on kirjaa, mutta oikeustoimiin ei ole ryhdytty) ja muodollisesti merkitty omistusoikeusvelka (työmaan johto on saanut oikeuden määräyksen ja velka kirjataan panttioikeudeksi tapulle). Toinen näkyy omistusoikeuskirjaotteessa (tapu kaydı). Ensimmäinen ei ole se, että se vaatii suoran pyynnön isännöitsijältä velan selvityskirjettä (borçsuzluk belgesi). Molemmat on tarkistettava. Puhdas tapuote ei tarkoita, etteikö epävirallista velkaa olisi.

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkki: Ostin kiinteistön ja huomasin jälkeenpäin, että sillä oli 3 vuotta maksamattomia tukia. Mitkä ovat vaihtoehtoni?

Tämä on dokumentoitu ja valitettavasti yleinen tilanne. Turkin asuntolain (Kat Mülkiyeti Kanunu) mukaan aidat siirtää velkaa kiinteistön mukana. Olet lain mukaan vastuussa edellisten omistajien maksamattomista palvelumaksuista. Vaihtoehtosi: maksa velka ja hae myyjän takaisinperintää oikeudessa (aikaa vievää, kallista, epävarmaa); neuvotella hinnanalennus myyjän kanssa, jos myynti ei ole vielä valmis; tai jos kauppa on saatu päätökseen eikä velkaa ole julkistettu, nosta kanne myyjää vastaan ​​väärien tietojen antamisesta. Viimeinen vaihtoehto vaatii asianajajan ja kestää 12-24 kuukautta. Ennaltaehkäisy on paljon halvempaa: vaadi aina borçsuzluk belgesi ennen sulkemista.

Quora: Myyjä sanoo, että aidat-velka selvitetään ennen siirtoa. Kuinka voin varmistaa?

Älä ota myyjien sanaa. Vaadi toimipaikan johdolta borçsuzluk belgesi (velan selvityskirje), joka on päivätty 5 työpäivän sisällä siirtopäivästä, sulkemisen ehdoksi. Pyydä asianajajaasi pitämään varojen siirto, kunnes tämä asiakirja toimitetaan. Jos myyjä ei pysty toimittamaan sitä, velkaa ei ole selvitetty. Esisopimuksessa oleva suullinen vakuutus tai lupaus ei riitä, jos velka ilmaantuu uudelleen siirron jälkeen, vaan sopimuslauseke, jonka mukaan myyjä selvittää velan, antaa sinulle laillisen vaatimuksen, mutta ei poista velkaa.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Ennen kuin ostat jälleenmyyntikiinteistön, pyydä toimipaikan johdolta, sähkö- ja vesiviranomaiselta kirjallinen vahvistus mahdollisista veloista. Omistuskirja saattaa näyttää puhtaalta, mutta nämä velat ovat näkymättömiä siinä. 22 000 euron yllätys ei ole kenenkään arvoinen.

Lähteet: Flat Ownership Law nro 634 – https://www.mevzuat.gov.tr ​​​​| T.R. Oikeusministeriö – https://www.adalet.gov.tr

P.S. Yritä välttää osamaksua, jos mahdollista. Pankkikorot Turkissa ovat korkeat ja riskit moninkertaistuvat ajan myötä. Jos ostat kehittäjältä maksusuunnitelmalla, varmista, että kaikki asiakirjat ovat täydellisiä ja kunnossa, sama kultainen sääntö kuin aina. Ja pidä maksuaika enintään yhden vuoden sisällä. Jos joku tarjoaa sinulle kahden, kolmen tai neljän vuoden maksuja, mieti kahdesti. Mitä pidempi suunnitelma, sitä kauemmin rahasi ovat alttiina kehittäjän taloudelliselle terveydelle, toimitusviiveille ja markkinoiden muutoksille. Lyhyt erä, puhdas paperityö, riippumaton asianajaja. Se on ainoa tapa tehdä se turvallisesti.