Artikla 29: Omaisuuslaki Turkissa – Ulkomaisten ostajien oikeudet ja suoja

29a. Perusoikeudet – täysi tasa-arvo

Turkissa ulkomaalainen, joka omistaa omaisuutta, on lain edessä täysin tasavertainen Turkin kansalaisen kanssa. Oleskeluluvan, kansalaisuuden tai omistusoikeuskirjan omaavan ulkomaalaisen ja Turkin kansalaisen välillä ei ole oikeudellista eroa.

Ulkomaalaisella, joka ostaa kiinteistön Turkista, on oikeus käyttää, vuokrata ja myydä kyseistä omaisuutta, hän voi nostaa ja puolustaa kanteita tuomioistuimessa, jättää ja vastaanottaa perintöjä, ja hänellä on sama omistusoikeussuoja kuin Turkin kansalaisella.

29b. Sopimuskieli – käännösvaatimus

Ulkomaalaisella, joka on allekirjoittanut turkin kielellä laaditun sopimuksen, on oikeus kieltäytyä siitä, koska hän ei ymmärtänyt sitä. Tästä syystä lähes kaikki viralliset sopimukset toimitetaan notaarin vahvistamalla käännöksellä. Valan tulkin vaatimus suojaa sekä ostajaa että myyjää.

Käytännön sääntö: Älä koskaan allekirjoita sopimusta, jossa ei ole käännöstä.

29c. Omistustodistusturva – voiko valtio ottaa sen takaisin?

Kyllä – tietyissä tilanteissa valtio voi vaatia omistusoikeuden takaisin. Tämä koskee kaikkia ilman eroa ulkomaalaisten ja Turkin kansalaisten välillä.

Tilanteet, joissa valtio voi vaatia omistusoikeuden takaisin:

• Lunastus – jos tontille on tarkoitus rakentaa tie, silta tai julkinen rakennus
• Valtion tontille rakennetut rakennukset
• Rakennukset, joissa ei ole käyttölupaa (iskan), jotka ovat laittomassa asemassa

Suojautuaksesi tältä riskiltä:

• Asumisluvan (iskan) tila tulee tarkistaa ennen ostamista
• Kaikki omistuskirjaan liittyvät huomautukset ja rajoitukset on tutkittava
• Tontin kaavoitustila ja pakkolunastussuunnitelmat on selvitettävä

Näiden tilanteiden ulkopuolella valtio ei voi vaatia omistusoikeustodistusta takaisin.

29d. Mitä kannattaa tarkistaa ennen ostamista

Vahvin suoja kaikentyyppisiä petoksia vastaan ​​on asiakirjojen tarkistaminen ennen ostoa ja ennen ennakkomaksua. Kaikki kiinteistönvälittäjän tai rakennuttajan asiakirjat on tutkittava.

Kiinteistönvälittäjältä tai rakennuttajalta pyydettävät asiakirjat:

• Omistuskirja – kuka on todellinen omistaja, onko sillä kiinnitys tai panttioikeus?
• Asumislupa (iskan) – onko rakennus laillinen ja asumiskelpoinen?
• Kaavoitustila – mitä tontille voidaan rakentaa, onko olemassa pakkolunastusriski?
• Verovelkatodistus – onko kiinteistössä verovelkaa?
• Palvelumaksuvelkatodistus – kirjallinen vahvistus työmaan johdolta
• Yrityskaupparekisteri – onko kehittäjä aito rekisteröity yritys?

Sääntö: tarkista ennen kuin sitoudut. Asiakirjoja pyytävä ostaja toimii järkevästi. Myyjä, joka on valmis tarjoamaan niitä, toimii avoimesti.

29e. Valtakirja – anna rajoitetusti, pysy turvassa

Omistusasiakirjaprosessi on mahdollista suorittaa valtakirjalla. Kuitenkin, mitä laajempi valtakirja, sitä suurempi riski.

Oikea lähestymistapa:

• Pidä se rajoitettuna ja rajoitettuna – vain yhdelle tietylle tapahtumalle
• Tarkoitus, johon se myönnetään, on ilmoitettava selvästi kirjallisesti
• Älä anna yhtä valtakirjaa useille tapahtumille

Jos valtakirjaa käytetään väärin, on mahdollista hakea muutosta tuomioistuimeen.

29f. Jos rakennusyhtiö menee konkurssiin

Suunnitelman ulkopuolisiin ostoihin liittyy aina riski. Jos rakennusyritys menee konkurssiin, osa maksetuista rahoista voidaan saada takaisin – mutta se vaatii kärsivällisyyttä ja hyvää asianajajaa.

Vahvin neuvo: Suhtaudu suunnitelmien ulkopuolisiin projekteihin erityisen huolellisesti ja käytä aina riippumatonta asianajajaa. Valmiit kiinteistöt valmiilla omistuskirjalla ja asumisluvalla ovat aina turvallisempia.

29 g. Oikeuskeinot – oikeutesi, jos jokin menee pieleen

Ulkomaalaisen lailliset oikeudet Turkissa ovat samat kuin Turkin kansalaisella. Turkin tuomioistuimet käsittelevät omaisuusriidat ulkomaalaisten täydellä oikeudellisella suojalla. Aikataulut vaihtelevat – riita-asiat voivat kestää 1–3 vuotta – mutta oikeudellinen kehys on vankka ja ulkomaisten ostajien oikeudet ovat hyvin suojattuja.

Toimenpiteet:

• Palkkaa asianajaja – turkkia puhuva, omaisuusoikeuteen erikoistunut
• Säilytä kaikki asiakirjat – sopimukset, kuitit, kirjeenvaihto
• Tee rikosilmoitus poliisilaitokselle
• Etsi asianajaja Turkin asianajajaliiton kautta: barobirlik.org.tr

29h. Viralliset lähteet

• Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto (TKGM): tkgm.gov.tr
• Turkin asianajajaliitto: barobirlik.org.tr
• E-Government Deed Deed -kysely: turkiye.gov.tr
• Kiinteistörekisterilaki nro 2644
• Turkin siviililaki nro 4721

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/expats: Mitä tapahtuu, jos minulla on kiista turkkilaisen kehittäjän kanssa oston jälkeen?

Vaihtoehtosi riippuvat siitä, mistä kiistassa on kyse ja mitä sopimuksessasi sanotaan. Viat ja rakentamisen laatukysymykset: Turkin laki antaa sinulle oikeuden vaatia korjausta, hinnanalennusta tai sopimuksen purkamista takuuaikana (tyypillisesti 2 vuotta vioista ja 5 vuotta suurista rakenteellisista ongelmista). Nämä vaateet siirtyvät ensin kirjallisesti kehittäjälle (kirjattu kirje), sitten kuluttajan välimiesmenettelyyn (Tüketici Hakem Heyeti) pienemmillä summilla ja sitten oikeuteen suuremmilla summilla. Toimitusta, eritelmiä tai sopimusehtoja koskevat kiistat: siviilituomioistuin, jonka keskeisenä asiakirjana on sopimus. Tästä syystä asianajajan tarkistaminen sopimuksen ennen allekirjoittamista eikä riidan syntymisen jälkeen on kriittinen askel. Sinua suojaava sopimus ei maksa mitään ylimääräistä; sellaisen sopimuksen löytäminen, joka ei suojaa sinua riidan alettua, maksaa huomattavasti.

Quora: Voiko ulkomaalainen haastaa oikeuteen turkkilaisessa tuomioistuimessa turkkilaista yritystä vastaan?

Kyllä. Ulkomaalaisilla on täysi oikeus nostaa siviilikanteita Turkin tuomioistuimissa. Sinun ei tarvitse olla asukas tai kansalainen. Tarvitset turkkilaisen asianajajan, jolla on valtakirja edustamaan sinua, et voi edustaa itseäsi Turkin oikeudenkäynneissä. Oikeudenkäynnit käydään turkin kielellä. Vieraiden kielten asiakirjojen käännös vaaditaan, ja käytössä on virallisia kääntäjiä. Realistiset aikataulut: Turkin siviiliasiat vievät 2–4 vuotta jättämisestä lopulliseen tuomioon ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimissa, ja mahdolliset valitukset pidentävät tätä aikaa. Pienemmissä riita-asioissa (alle noin 50 000 TL) kuluttajan välimiesmenettely tai sovittelu on joissakin kategorioissa nopeampaa ja pakollista ennen oikeudenkäyntiä.

Facebookin ulkomaalainen ryhmä: Minun on annettava valtakirja asianajajalle. Kuinka varmistan, että kattavuus on rajoitettu oikein?

Tämä on oikeutettu huoli. Suojaus kuuluu valtuutuksen piiriin, tee siitä mahdollisimman täsmällinen. Hyvin laaditussa POA:ssa tulee luetella tarkalleen, mihin toimiin asianajaja on valtuutettu: osallistua kiinteistörekisteriin päivämääränä X ja allekirjoittaa omistuskirjan luovutus kiinteistöstä osoitteessa Y hintaan Z. Sen ei pitäisi olla toistaiseksi voimassa oleva yleinen valtuutus toimia puolestasi kaikissa asioissa. Pyydä turkkilaista notaaria maassasi tai Turkin konsulaatissa laatimaan POA, jonka laajuus on täsmällinen asiakirjassa. Tarkista se huolellisesti ennen allekirjoittamista. Lakimies, joka vastustaa rajoitettua POA:ta ja vaatii laajaa valtuutusta, on lakimies, jota on vältettävä.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Tarkista kaikki asiakirjat ennen ostamista ja ennen ennakkomaksun suorittamista. Älä koskaan allekirjoita sopimusta ilman käännöstä. Anna valtakirja rajoitetussa ja rajoitetussa muodossa. Pysy kaukana suunnitelmien ulkopuolisista projekteista. Jos ilmenee ongelmia, ota yhteyttä asianajajaan – Prosessi on pitkä, mutta oikeutesi turvataan.

Lähteet: Kiinteistörekisterilaki nro 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr ​​​​| T.R. Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Haluan tehdä tämän täysin selväksi: ulkomaisena kiinteistönomistajana Turkissa sinulla on täsmälleen samat lailliset oikeudet kuin Turkin kansalaisella. Ei vähemmän, ei erilaisia ​​identtisiä. Samat tuomioistuimet, samat suojat, sama oikeudellinen asema. Ei erityisiä sääntöjä, ei toisen luokan asemaa, ei poikkeuksia. Turkin kansalainen ja ulkomaalainen, jotka ovat Turkin tuomarin edessä, ovat tasavertaisia. Olen nähnyt tämän omakohtaisesti yli kahden vuosikymmenen ajan. Osta täysin luottavaisin mielin tässä asiassa.