Voimmeko puolisoni ja minä ostaa kiinteistön yhdessä Turkista? ja Pitäisikö minun laittaa lapseni omistuskirjaan? ovat molemmat yleisiä foorumin kysymyksiä. Vastaus molempiin on kyllä – mutta yhteisen omistusoikeuden oikeudelliset seuraukset voivat aiheuttaa vakavia ongelmia vuosia myöhemmin, jos menet sisälle ymmärtämättä niitä.
77a. Mikä on hisseli tapu?
Hisseli tapu (osa- tai osaomistusoikeuskirja) on asiakirja, jonka mukaan kiinteistön omistaa kaksi tai useampi henkilö määritellyssä suhteessa – esimerkiksi 50/50 tai 60/40. Jokainen osaomistajien osuus on virallisesti merkitty kiinteistörekisteriin. Järjestely on täysin ulkomaalaisten käytettävissä: kahdella ulkomaan kansalaisella, ulkomaan kansalaisella ja Turkin kansalaisella, perheenjäsenillä tai liikekumppaneilla voi olla yhteinen omistusoikeus.
77b. Avioparit – Yleisin yhdistelmä
Avioparien välinen yhteisomistus on sekä yleistä että juridisesti yksinkertaista. Kauppakirja voidaan jäsentää tasaosuuksina (50/50) tai eri suhteissa. Yksi tärkeä vivahde: Turkin siviilioikeuden mukaan avioliiton aikana hankittu omaisuus voi jo olla lakisääteisen aviovarallisuusjärjestelmän alaista – Erityiset vaikutukset riippuvat pariskunnan kansalaisuudesta ja sovellettavista kansainvälisen yksityisoikeuden säännöistä. Molempien puolisoiden on oltava läsnä kiinteistörekisterissä rekisteröinnin yhteydessä tai annettava notaarin vahvistama valtakirja etukäteen.
77c. Vanhempi-lapsi ja liikekumppanit
Vanhemman ja lapsen yhteisomistus valitaan usein perintösuunnittelua varten. On kuitenkin ymmärrettävä kriittinen kohta: Turkin perintölain mukaan avopuolisot (avopuolisot) eivät ole laillisia perillisiä. Osakas, jonka nimeä ei ole omistuskirjassa, ei saa automaattisesti oikeutta omaisuuteen, jos omistaja kuolee.
Omistuskirjan jakaville liikekumppaneille suurin riski on päätöksenteon umpikuja: jos toinen osapuoli haluaa myydä, vuokrata tai kiinnittää kiinteistön ja muut esineet, koko prosessi voi pysähtyä.
77d. Yhteisomistuksen oikeudelliset seuraukset
- Etuostooikeus (şufa hakkı): Kun osaomistaja haluaa myydä osuutensa kolmannelle osapuolelle, on muilla osaomistajilla lakisääteinen etuostooikeus. Osake on tarjottava olemassa oleville osaomistajille ennen kuin se voidaan myydä ulkopuoliselle.
- Yhteispäätösvaatimus: Kiinteistön vuokraaminen, kiinnittäminen tai suurten töiden suorittaminen edellyttää kaikkien osaomistajien suostumusta. Eri mieltä oleva omistaja voi estää nämä prosessit kokonaan.
- Yksittäisen osakkeen myynti: Kukin osaomistaja voi myydä oman osuutensa itsenäisesti – mutta edellä kuvatulla etuoikeudella.
77e. Mitä kuolemassa tapahtuu?
Jos osaomistaja kuolee, hänen osuutensa siirtyy Turkin perintölain mukaan. Ilman voimassa olevaa turkkilaista testamenttia osakkeet jaetaan lakisääteisille perillisille (puoliso, lapset, vanhemmat) lakisääteisen kaavan mukaisesti. Avioton puoliso, jonka nimeä ei ole asiakirjassa, ei saa automaattisesti mitään.
Vahva suositus kaikille ulkomaalaisille kiinteistönomistajille Turkissa: laadi Turkin lakien mukainen testamentti kotimaasi testamentin lisäksi. Ei ole takeita siitä, että kotimaasi testamenttia sovelletaan suoraan Turkissa sijaitsevaan kiinteistöön.
| Aihe | Sääntö |
|---|---|
| Yhteistyö mahdollista? | Kyllä – myös ulkomaalaiset |
| Etuostooikeus | Omistajilla on etuoikeus myydä |
| Vuokraus / asuntolaina | Kaikkien osaomistajien on suostuttava |
| Naimaton kumppani | Ei perintöoikeutta, ellei asiakirjalla |
| Tulee suositus | Erillinen Turkin laki on erittäin suositeltavaa |
Lähteet: T.R. Kiinteistörekisterin ja kiinteistön pääosasto – https://www.tkgm.gov.tr | Turkin siviililaki (TMK) – https://www.mevzuat.gov.tr
ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Yhteinen omistusoikeuskirja on laillinen ja toimiva – mutta kun osaomistajat ovat eri mieltä, kumpikaan ei voi myydä, vuokrata tai käsitellä omaisuutta vapaasti. Ennen kuin ostat yhdessä, kysy itseltäsi, mitä tapahtuu, jos eroamme tai joku meistä kuolee? ja kirjoita vastaus kirjallisesti. Naimattomille pareille testamentti ei ole valinnainen – Turkin laki ei tunnusta epävirallista parisuhdetta, ja kumppani, jota ei ole mainittu asiakirjassa, ei peri mitään.
P.S. Yhteisomistus koskettaa samanaikaisesti omaisuusoikeutta, perintöoikeutta ja perheoikeutta. Se ei ole yksinkertainen aihe, siitä on kirjoitettu kokonaisia juridisia oppikirjoja. Ennen kuin kirjoitat kenenkään muun nimen omistuskirjaan, hanki riippumatonta oikeudellista neuvontaa. Yksi kuuleminen ennen allekirjoittamista maksaa paljon vähemmän kuin riidan selvittäminen jälkeenpäin.
