Статья 17: Объявленная стоимость в документе о праве собственности — Что нужно знать иностранным покупателям

ЧТО ЭТО ТАКОЕ ПРАКТИКА?

Практика, которая была распространена в Турции в предыдущие годы на протяжении многих лет: покупатель и продавец договариваются о реальной цене продажи, но заявляют в земельный кадастр меньшую сумму. Цель – снизить налоги. Если недвижимость, проданная за 100 000 евро, в свидетельстве о праве собственности заявлена ​​по гораздо более низкой стоимости, годовой налог на недвижимость рассчитывается соответствующим образом. — гораздо меньше реальной стоимости.

17а. Теперь государство знает — Система оценки права собственности

Эта практика уже не так проста, как раньше. Турция ввела систему оценки прав собственности. В земельном кадастре теперь известна средняя цена за квадратный метр в каждом районе. Если вы как покупатель и продавец попытаетесь объявить гораздо более низкую стоимость недвижимости, которая стоит гораздо дороже, сотрудник земельного кадастра предупредит вас:

Эту недвижимость нельзя зарегистрировать ниже этой цены.

Минимальное значение рассчитывается с использованием множителя квадратных метров, и вы не можете опустить его ниже. Возможность уклоняться от уплаты налогов в крупных размерах фактически устранена.

17б. Он полностью закрыт?

Нет — но пространство для маневра значительно сузилось. Если вы работаете с опытным агентом и сотрудником земельного кадастра, вам, возможно, не придется декларировать полную цену продажи. Однако вы не можете декларировать сумму, намного меньшую той, которую вы заплатили на самом деле.

Правило простое: больше нет возможности показать недвижимость стоимостью 100 000 евро как недвижимость стоимостью 50 000 евро.

17в. Риски для покупателя

Юридический риск:

Ложное заявление в документе о праве собственности представляет собой уклонение от уплаты налогов. И покупатель, и продавец считаются соучастниками. Турецкий закон в этом вопросе ясен и строг.

Страховой риск Важная деталь, которую упускают многие покупатели:

Эту деталь стоит понять перед совершением любой покупки.

В Турции страхование жилья и DASK выплачивают компенсацию в зависимости от страховой стоимости. Эта стоимость часто связана с заявленной стоимостью в документе о праве собственности.

Практический пример:

Реальная рыночная стоимость: 150 000

Стоимость, заявленная в документе о праве собственности: 60 000.

Ваш дом полностью разрушен землетрясением, пожаром или наводнением

Страховая компания рассчитывает компенсацию исходя из меньшей заявленной стоимости.

Полученная компенсация: 60 000 или меньше.

Ваш реальный проигрыш: 90 000

Кроме того, если страховая стоимость в полисе обязательного страхования от землетрясения DASK указана неправильно, полис может быть признан недействительным или компенсация может быть значительно уменьшена.

Вывод: указав меньшую стоимость в документе о праве собственности, чтобы сэкономить несколько сотен евро на налогах в год, вы можете потерять десятки тысяч евро в случае стихийного бедствия.

17д. Каковы штрафы?

Хороший агент по недвижимости правильно вас подскажет в этом вопросе и четко скажет, какова сумма штрафа. — тот, которым вы не захотите рисковать. При выявлении уклонения от уплаты налогов:

Неуплаченный налог плюс проценты за просрочку платежа взимаются.

Наложен административный штраф

В серьезных случаях уголовное дело может быть подано прокурору.

Ответственность несут как покупатель, так и продавец.

17е. Каков правильный подход?

Написание реальной цены является законным и отвечает вашим долгосрочным интересам. Не стоит брать на себя долгосрочные юридические и страховые риски ради краткосрочной налоговой выгоды. Система оценки прав собственности уже устранила возможность больших расхождений. Нет смысла рисковать из-за небольших различий.

Официальные источники

Главное управление земельного кадастра и кадастра (ТКГМ) — Система оценки права собственности: tkgm.gov.tr

Управление доходов (GIB) — налог на недвижимость и сборы за право собственности: gib.gov.tr

ДАСК — Объявленная стоимость обязательного страхования от землетрясения: dask.gov.tr

Закон о налоговом процессе — штрафы за уклонение от уплаты налогов

17ф. Проблема денежных переводов. Долгосрочный риск, который большинство покупателей упускают из виду.

Помимо непосредственных юридических и страховых рисков, занижение покупной цены создает особую проблему, когда годы спустя вы пытаетесь вывести выручку от продажи из Турции. Турецкие банки обязаны проверять, соответствуют ли деньги, вывозимые из страны в виде доходов от продажи недвижимости, заявленной стоимости тапу. Если вы задекларировали в тапу 80 000 евро, но фактически заплатили 150 000 евро, вы можете перевести только 80 000 евро в качестве выручки от продажи недвижимости без подробной документации, подтверждающей разницу. Оставшиеся 70 000 евро будет очень трудно репатриировать чисто. Это ловушка, которую многие покупатели не обнаруживают, пока не попытаются продать иногда десятилетие спустя.

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: Мой агент говорит, что все заявляют более низкую цену на тапу и это нормально. Это правда?

До 2019 года это было более распространено. С тех пор, как Турция ввела обязательные отчеты об оценке, лицензированные SPK, и собственную систему налоговой оценки штата (rayiç bedel), занижение декларации стало более рискованным и менее эффективным. Оценочная стоимость налоговых органов устанавливает нижний предел, который вы не можете декларировать ниже официальной оценки без запуска автоматического аудита. И аргумент, что это делают все, не защищает вас от последствий: вы являетесь стороной документа, в котором неверно указана транзакция, что является налоговым мошенничеством согласно турецкому законодательству. Агент, который говорит вам это, не принимает на себя никаких ваших юридических рисков: он получает комиссию и уходит. Это вы держите недозаявленное тапу.

Quora: Каковы штрафы за объявление заниженной стоимости покупки недвижимости в Турции?

Для покупателя: перерасчет подоходного налога с необъявленной разницы, налоговый штраф в размере от 50% до 100% неуплаченного налога и возможное судебное преследование за уклонение от уплаты налогов. Для продавца: та же экспозиция. На практике обычное правоприменение непоследовательно, многие неполные декларации остаются незамеченными. Но риск не равен нулю, он увеличивается с размером несоответствия и увеличивается с течением времени (чем дольше вы владеете имуществом, тем дольше окно риска). Вопрос не в том, будут ли вас поймать сегодня, а в том, комфортно ли вам хранить юридически скомпрометированный документ в течение следующих 10 лет.

Группа экспатов в Facebook: Продавец хочет, чтобы я заплатил часть наличными, а часть банковским переводом, чтобы снизить заявленную цену. Что я должен делать?

Мусор. Это классическая схема тапу с двойной ценой. Денежная часть создает для вас проблему с документами, когда вы продаете, заплатив больше, чем можете документально подтвердить, и вернуть эту недокументированную сумму в качестве выручки от продажи юридически и практически очень сложно. Помимо непосредственного риска: вас просят участвовать в налоговом мошенничестве. Мотивация продавцов очевидна: более низкая заявленная цена означает для них более низкий налог на прирост капитала. Ваша мотивация к участию ограничена: вы экономите небольшую сумму налога тапу, но берете на себя значительный долгосрочный юридический и финансовый риск. Сообщите продавцу, что должна быть указана полная цена. Если они откажутся, уходите.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА:

Источники: Т.Р. Президентство Управления доходов — https://www.gib.gov.tr ​​| Т.Р. Главное управление земельного кадастра и кадастра — https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Это тема, полную картину которой сложно изложить письменно. Могу сказать следующее: правила существенно ужесточились, риски реальны, а правильный подход полностью зависит от вашей конкретной ситуации. Если у вас есть вопросы о том, как заявленные ценности работают на практике, от человека, который работает на этом рынке с 1997 года, не стесняйтесь обращаться к нам через раздел контактов на этом сайте. Некоторые разговоры лучше вести напрямую.

Когда вы получаете предложение объявить более низкую цену в документе о праве собственности, поймите следующее: это предложение выгодно продавцу, а не вам. Сэкономив несколько сотен евро в год на налогах, вы можете потерять десятки тысяч евро в случае стихийного бедствия. Система оценки прав собственности уже предотвращает большие расхождения. — не стоит становиться сообщником мелких.