Статья 19: Продажа недвижимости в Турции — Как продает иностранец, налоги и процесс

19а. Процесс продажи — шаг за шагом

Продажа недвижимости в Турции иностранцу ничем не отличается от процесса для гражданина Турции. Вы можете продать недвижимость самостоятельно или обратиться к агенту по недвижимости. — Процесс точно такой же.

Шаги:

• Получите независимый отчет об оценке — требуется для оформления титула и дает вам реальную рыночную стоимость
• Выберите агента по недвижимости (необязательно) — комиссия 3,57%, оплачивается покупателем
• Найти покупателя — сайты объявлений, агент по недвижимости или личная сеть
• Предварительный договор у нотариуса (не обязателен, но рекомендуется)
• Забронируйте свидетельство о праве собственности на сайте webtapu.tkgm.gov.tr.
• Передача титула — Обе стороны присутствуют в земельном кадастре, присяжный переводчик обязателен
• Налоговая декларация — если применяется налог на прирост капитала, объявите в марте следующего года

19б. Налог на прирост капитала — Правило 5 лет

Это самое важное налоговое правило при продаже недвижимости в Турции:

Удержание более 5 лет: нулевой налог. Если вы продаете недвижимость по истечении 5 полных лет (60 месяцев) с даты покупки, подоходный налог не уплачивается независимо от того, насколько увеличилась стоимость недвижимости. Полностью освобожден.

Продать в течение 5 лет: взимается налог. Разница между ценой покупки и продажи облагается прогрессивным подоходным налогом.

Сумма освобождения в 2026 году: примерно 2800 (150 000 TL) вычитается из чистого прироста капитала. Если прибыль ниже этой суммы, налоговая декларация не требуется.

Защита от инфляции — индексация: цена покупки обновляется с использованием индекса инфляции Yi-UFE до даты продажи. Это означает, что налогом облагается только реальная прибыль. — а не номинальное увеличение, вызванное инфляцией.

Унаследованное или подаренное имущество: правило 5 лет не применяется. — продажа недвижимости, приобретенной по наследству или в дар, не облагается налогом на прирост капитала.

19в. Передача выручки от продажи за границу

Вы можете перевести доходы от продажи в свою страну проживания. Единственное требование – уплата налога. После выполнения налогового обязательства никаких ограничений не возникает.

19д. Стоимость титула и реальная цена продажи

Новая оценка является обязательной для каждой сделки купли-продажи. Предыдущая стоимость покупки, записанная в документе о праве собственности, не используется в качестве основы. — Определяется текущая рыночная стоимость и соответственно объявляется цена продажи.

19е. Стоимость срочной продажи

Те, кто вынужден быстро продавать в Турции, обычно оказываются в одной из этих ситуаций: слухи о войне или политической нестабильности, вызывающие панику, или острая необходимость вернуться за границу. Если недавно купленную недвижимость необходимо срочно продать, реалистичное ожидание заключается в следующем: вас могут заставить согласиться на цену на 10-20% ниже рыночной. Даже если покупатель будет найден, все переговорные полномочия принадлежат покупателю. Вот почему к инвестициям в недвижимость в Турции всегда следует подходить с долгосрочной целью, а не с краткосрочной.

19ф. Официальные источники

• Управление доходов (GIB) — Прирост капитала: gib.gov.tr
• Система декларации готовности GIB: hazirbeyan.gib.gov.tr
• Земельный кадастр и кадастр (ТКГМ) — Вебтапу: webtapu.tkgm.gov.tr.
• Статья 80 Закона о подоходном налоге (Mükerrer): прирост капитала и правило 5 лет.

19ф. Сколько времени занимает продажа недвижимости в Турции?

Рынок перепродажи турецкой недвижимости существенно различается в зависимости от местоположения, цены и рыночных условий. Реальные сроки приобретения иностранной недвижимости в Аланье в 2026 году:

• Недорогой, чистый титул, хорошее расположение (Оба, центр, Клеопатра): 3-9 месяцев.
• Недорогой, стандартный комплекс, вторичное место: 9-18 месяцев.
• Завышенная цена, высокий айдат или ограниченный покупательский спрос: от 18 месяцев до нескольких лет.

Турецкий рынок вторичной недвижимости менее ликвиден, чем большинство европейских рынков недвижимости. Включение реалистичного графика выхода в свой инвестиционный план с первого дня предотвращает вынужденные продажи по заниженным ценам.

19г. Продажа иностранному и турецкому покупателю

Иностранные покупатели обычно платят в евро или долларах и представляют собой лучший выход для иностранных продавцов. Валюты сделок совпадают, а ценовые ожидания аналогичны. Турецкие покупатели часто хотят платить в лирах и могут оказать давление, чтобы объявить более низкую стоимость тапу. Продажа турецкому покупателю не является чем-то неправильным, но требует пристального внимания к заявленной стоимости и трансфертному ценообразованию. Во всех случаях заявленная цена по тапу должна отражать реальное уплаченное вознаграждение, см. Статью 17.

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit, эмигранты: Мне нужно быстро продать свою турецкую недвижимость. Какой самый быстрый способ?

Самый быстрый законный путь — это установить цену на уровне сопоставимой рыночной стоимости или немного ниже ее и одновременно провести листинг у нескольких агентов, не предоставляя эксклюзивных прав одному агенту. Разместите список на sahibinden.com (ведущем портале недвижимости в Турции), на международных платформах (Rightmove Overseas, Idealista) и в группах эмигрантов в Facebook в Аланье. Недвижимость, цена которой на 10-15% ниже сопоставимых предложений, будет генерировать предложения в течение недель, а не месяцев. Стоимость быстрой продажи – более низкая цена, в Турции нет механизма, гарантирующего как скорость, так и полную цену.

Quora: Плачу ли я налог на прибыль от продажи моей турецкой недвижимости?

Только если вы продадите в течение 5 лет с момента покупки. Через 5 лет налог на прирост капитала не взимается. В течение 5 лет подоходным налогом облагается прибыль, рассчитанная на разницу между заявленной ценой покупки и заявленной ценой продажи. Вот почему заявленная цена в обоих документах тапу имеет значение: низкая заявленная покупная цена уменьшает вашу кажущуюся базовую стоимость и увеличивает вашу налогооблагаемую прибыль. Еще одна причина никогда не соглашаться на занижение суммы покупки.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Продажа недвижимости в Турции для иностранца осуществима — но только если с самого начала вокруг вас есть нужные люди. Наймите юриста, поймите налоговые последствия, прежде чем согласовывать цену, и никогда не принимайте сделку за наличные, в которой официальная стоимость продажи занижена. Краткосрочное удобство создает долгосрочные проблемы.

Источники: Т.Р. Президентство Управления доходов — https://www.gib.gov.tr ​​| Т.Р. Главное управление земельного кадастра и кадастра — https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Если вы уже подумываете о продаже еще до того, как купили, полностью пересмотрите покупку. Недвижимость в Турции – это не краткосрочная сделка. Но если вам нужно продать, помните этот принцип: прибыль получается, когда вы покупаете, а не когда продаете. Покупайте по правильной цене с самого начала, при полной проверке и по справедливой рыночной стоимости. Делайте это правильно, и вы никогда не будете вынуждены совершить плохую продажу. Допустите ошибку на этапе покупки, и никакое терпение или умный маркетинг не смогут полностью исправить ее на этапе продажи.