Статья 20: Покупка недвижимости с неоплаченной платой за обслуживание — Правовой риск и защита

20а. Долг переходит к покупателю?

Да. Неоплаченная задолженность по коммунальным услугам от предыдущего владельца по закону передается новому покупателю. Если вы не проверили перед покупкой и есть задолженность — теперь оно твое. Это правило распространяется не только на оплату услуг, но и на непогашенную задолженность по подписке на электроэнергию и воду.

20б. Как проверить перед покупкой

Что указано в документе о праве собственности: Ипотека, залоговое право и юридические обременения видны в документе о праве собственности. Однако плата за обслуживание, задолженность за электричество и воду не указаны в документе, подтверждающем право собственности.

Прежде чем покупать любую перепродажную недвижимость, вы должны выполнить следующие три шага:

• Зайдите к администрации сайта и спросите: Есть ли задолженность по коммунальным платежам по этой квартире? Запросите это в письменном виде.
• Проверьте у поставщика электроэнергии (SEDAS или соответствующий орган) наличие непогашенной задолженности за электроэнергию.
• Проверьте в муниципальном управлении водоснабжения наличие непогашенной задолженности за воду.

Не покупайте перепродажную недвижимость, не выполнив эти три шага.

20в. Реальный пример

Недавно произошел случай: было обнаружено, что недвижимость рыночной стоимостью 60 000 евро имеет накопленную задолженность по коммунальным услугам в размере 22 000 евро. Это означает, что реальная стоимость для ничего не подозревающего покупателя выросла бы до 82 000 евро. Это не исключительная ситуация — это часто происходит в объектах недвижимости, которые долгое время пустовали или годами не переходили из рук в руки.

20д. Если вы покупаете недвижимость в долг — два варианта

Вариант 1 — Чистый документ о праве собственности: Продавец самостоятельно оплачивает все долги и передает вам чистый документ о праве собственности. Это самый безопасный вариант.

Вариант 2 — Передача долга, цена снижена: Продавец не выплачивает долги и передает их покупателю. В этом случае общая сумма долга должна быть вычтена из цены продажи.

Пример:

• Цена недвижимости: 60 000
• Общий долг: 22 000
• Реальная оплата: 38 000 + долги оплачиваете сами.

В любом случае все долги должны быть четко изложены в письменной форме в договоре. Устная договоренность недействительна.

20е. Отправьте его своему адвокату

В таких ситуациях необходима независимая юридическая поддержка. Ваш адвокат проверит все юридические обязательства по документу, подтверждающему право собственности, получит письменные долговые свидетельства от управления объектом, органов электро- и водоснабжения, а также добавит в контракт пункт, подтверждающий погашение или передачу долгов.

20ф. Официальные источники

• Закон о кондоминиумах № 634 — обязательства по переводу долга по плате за обслуживание и управлению объектом
• Главное управление земельного кадастра и кадастра (TKGM): tkgm.gov.tr
• ШЕЛКА — запрос задолженности за электроэнергию: sedas.com.tr
• Муниципалитет Алании — запрос долга за воду: alanya.bel.tr

20ф. Долги за воду, электричество и абонентскую плату Переносят ли?

Долг Айдат (задолженность по оплате услуг) переходит к покупателю в соответствии с турецким законодательством, и это хорошо документировано. Менее известно: долги по подписке на коммунальные услуги на имя предыдущих владельцев юридически не переходят, но могут создать практические проблемы. Если у предыдущего владельца есть неоплаченные счета за электричество или воду, соответствующая коммунальная компания может потребовать их оплаты до передачи подписки на ваше имя. На практике это обычно означает, что задолженность возникает в процессе передачи подписки после покупки. Попросите вашего адвоката запросить сертификат разрешения на коммунальные услуги (abonelik borç belgesi) у соответствующих поставщиков в рамках комплексной проверки перед покупкой, а не только в рамках проверки айдат.

20г. Долг за управление объектом и аннотация к документу о праве собственности

Существует два различных типа долга, связанного с айдатом: неофициальная задолженность (управляющий объектом имеет записи, но никаких юридических действий не предпринято) и формально аннотированный долг, подтверждающий право собственности (руководство объекта получило постановление суда, и долг записан как залоговое удержание в тапу). Второй виден в выписке из документа, подтверждающего право собственности (tapu kaydı). Во-первых, это не требует прямого запроса к руководству здания на получение письма о погашении долга (borçsuzluk belgesi). Оба должны быть проверены. Чистый экстракт тапу не означает отсутствия неформального долга.

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: Я купил недвижимость и узнал, что за ней в течение 3 лет не выплачивались айдаты. Какие у меня есть варианты?

Это документированная и, к сожалению, распространенная ситуация. В соответствии с турецким законом о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu), долг по айдату передается вместе с имуществом. Вы несете юридическую ответственность за неоплаченные расходы за обслуживание предыдущими владельцами. Ваши варианты: оплатить долг и добиваться от продавца взыскания через суд (долгосрочно, дорого, неопределенно); договориться о снижении цены с продавцом, если продажа еще не завершена; или если продажа завершилась и долг не раскрыт, предъявить иск продавцу за введение в заблуждение. Последний вариант требует участия адвоката и займет 12–24 месяца. Профилактика обходится гораздо дешевле: перед закрытием всегда требуйте borçsuzluk belgesi.

Quora: Продавец утверждает, что задолженность по айдату будет погашена перед передачей. Как мне убедиться?

Не верьте продавцам на слово. В качестве условия закрытия запросите у администрации объекта borçsuzluk belgesi (письмо о погашении долга), датированное не позднее 5 рабочих дней с даты передачи. Попросите вашего адвоката придержать перевод средств до предоставления этого документа. Если продавец не может этого предоставить, задолженность не погашена. Устных заверений или обещаний в предварительном контракте недостаточно, если долг снова появляется после передачи. Пункт контракта, в котором говорится, что продавец погасит долг, дает вам юридическое требование, но не приводит к исчезновению долга.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Прежде чем покупать любую перепродажную недвижимость, попросите у администрации объекта, управления электро- и водоснабжения письменное подтверждение любых долгов. Документ, подтверждающий право собственности, может выглядеть чистым, но эти долги на нем не видны. Сюрприза в 22 000 евро никто не заслуживает.

Источники: Закон о квартирной собственности № 634. — https://www.mevzuat.gov.tr ​​| Т.Р. Министерство юстиции — https://www.adalet.gov.tr

P.S. По возможности старайтесь избегать покупок в рассрочку. Банковские процентные ставки в Турции высоки, и риски со временем увеличиваются. Если вы покупаете у застройщика по тарифному плану, убедитесь, что все документы заполнены и соответствуют тому же золотому правилу, что и всегда. И сохраните период рассрочки максимум на один год. Если кто-то предлагает вам оплату за два, три или четыре года, подумайте дважды. Чем длиннее план, тем дольше ваши деньги будут зависеть от финансового состояния разработчиков, задержек поставок и изменений на рынке. Короткая рассрочка, чистые документы, независимый юрист. Это единственный способ сделать это безопасно.