Статья 29: Закон о собственности в Турции — Права и защита иностранных покупателей

29а. Основные права — полное равенство

В Турции иностранный гражданин, владеющий недвижимостью, полностью равен гражданину Турции перед законом. Нет юридической разницы между иностранцем с видом на жительство, гражданством или документом о праве собственности и гражданином Турции.

Иностранный гражданин, приобретающий недвижимость в Турции, имеет право использовать, сдавать в аренду и продавать эту недвижимость, может возбуждать и защищать судебные дела в суде, может оставлять и получать наследство, а также имеет ту же правовую защиту своих прав, что и гражданин Турции.

29б. Язык контракта — требование перевода

Иностранный гражданин, подписавший договор, составленный на турецком языке, имеет право отказаться от него на том основании, что он ему не понятен. По этой причине практически все официальные договоры снабжаются нотариально заверенным переводом. Требование о присяжном переводчике защищает как покупателя, так и продавца.

Практическое правило: никогда не подписывайте договор без перевода.

29в. Безопасность титула — может ли государство вернуть его обратно?

Да — в определенных ситуациях государство может потребовать обратно документ, подтверждающий право собственности. Это касается всех, без различия между иностранцами и гражданами Турции.

Ситуации, когда государство может вернуть себе право собственности:

• Экспроприация — если на участке планируется построить дорогу, мост или общественное здание
• Здания, построенные на государственной земле
• Здания без разрешения на эксплуатацию (искан), находящиеся в незаконном статусе

Чтобы защититься от этого риска:

• Статус разрешения на проживание (искан) необходимо проверить перед покупкой.
• Все аннотации и ограничения в документе о праве собственности должны быть изучены.
• Необходимо изучить статус зонирования и планы экспроприации участка.

За пределами этих ситуаций государство не может вернуть себе право собственности.

29д. Что проверить перед покупкой

Самая надежная защита от всех видов мошенничества – проверка документов перед покупкой и перед внесением предоплаты. Все документы от агента по недвижимости или застройщика должны быть проверены.

Документы, которые необходимо запросить у агента по недвижимости или застройщика:

• Право собственности — кто настоящий собственник, есть ли на него ипотека или залог?
• Разрешение на проживание (искан) — является ли здание законным и пригодным для проживания?
• Статус зонирования — что можно построить на участке, есть ли риск экспроприации?
• Сертификат налоговой задолженности — Есть ли непогашенная налоговая задолженность по имуществу?
• Сертификат задолженности по оплате услуг — письменное подтверждение от администрации сайта
• Запись в торговом реестре компании — является ли разработчик настоящей зарегистрированной компанией?

Правило: проверяйте, прежде чем совершать коммит. Покупатель, запрашивающий документы, поступает разумно. Продавец, который готов их предоставить, действует прозрачно.

29е. Доверенность — давайте ограниченно, оставайтесь в безопасности

Оформить право собственности можно по доверенности. Однако чем шире доверенность, тем больше риск.

Правильный подход:

• Держите его ограниченным и ограниченным — только для одной конкретной транзакции
• Цель, для которой оно предоставляется, должна быть четко указана в письменной форме.
• Не давайте одну доверенность на несколько сделок

Если доверенность используется не по назначению, можно обратиться в суд.

29ф. Если строительная компания обанкротилась

Покупки вне плана всегда несут риск. Если строительная компания обанкротится, часть уплаченных денег можно вернуть. — но это требует терпения и хорошего адвоката.

Самый сильный совет: подходите к проектам на стадии строительства с особой осторожностью и всегда пользуйтесь услугами независимого юриста. Готовая недвижимость с готовым документом о праве собственности и разрешением на эксплуатацию всегда безопаснее.

29г. Обращение в суд — твои права, если что-то пойдет не так

Законные права иностранца в Турции равны правам гражданина Турции. Турецкие суды рассматривают имущественные споры с полной правовой защитой иностранных граждан. Сроки варьируются — гражданские дела могут занять 1-3 года — но правовая база прочная, а права иностранных покупателей хорошо защищены.

Шаги, которые необходимо предпринять:

• Нанять адвоката — Владею турецким языком, специализируюсь на имущественном праве.
• Сохраняйте все документы — договоры, квитанции, переписка
• Подать заявление о возбуждении уголовного дела в Управление полиции
• Найдите адвоката через Турецкую коллегию адвокатов: barobirlik.org.tr

29ч. Официальные источники

• Главное управление земельного кадастра и кадастра (TKGM): tkgm.gov.tr
• Коллегия адвокатов Турции: barobirlik.org.tr
• Запрос электронного документа о праве собственности: turkiye.gov.tr
• Закон о земельном кадастре № 2644
• Гражданский кодекс Турции № 4721

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/expats: Что произойдет, если у меня возникнет спор с турецким разработчиком после покупки?

Ваши варианты зависят от того, о чем спор и что сказано в вашем контракте. В случае дефектов и проблем с качеством строительства: турецкое законодательство дает вам право требовать ремонта, снижения цены или расторжения контракта в течение гарантийного срока (обычно 2 года в случае дефектов, 5 лет в случае серьезных структурных проблем). Эти претензии сначала подаются застройщику в письменном виде (заказное письмо), затем в потребительский арбитраж (Tüketici Hakem Heyeti) на меньшие суммы, а затем в суд на более крупные суммы. По спорам о поставке, спецификациях или условиях контракта: гражданский суд, центральным документом которого является контракт. Вот почему критически важным шагом является предоставление юристу проверки контракта до его подписания, а не после возникновения спора. Контракт, который защищает вас, не требует дополнительных затрат; Обнаружение контракта, который не защищает вас после начала спора, стоит значительных затрат.

Quora: Может ли иностранный гражданин подать иск в турецкий суд против турецкой компании?

Да. Иностранные граждане имеют полное право подавать гражданские иски в турецкие суды. Вам не обязательно быть резидентом или гражданином. Вам нужен турецкий адвокат с доверенностью, который будет представлять ваши интересы. Вы не можете представлять себя в турецких судебных разбирательствах. Судопроизводство ведется на турецком языке. Требуется перевод документов на иностранный язык, при этом используются сертифицированные переводчики. Реалистичные сроки: гражданские дела в Турции проходят 2-4 года от подачи до окончательного решения в судах первой инстанции, с возможными апелляциями, продлевающими этот срок. В случае небольших споров (около 50 000 турецких лир) потребительский арбитраж или посредничество в некоторых категориях являются более быстрыми и обязательными до судебного разбирательства.

Группа экспатов в Facebook: Мне нужно дать доверенность адвокату. Как убедиться, что область действия правильно ограничена?

Это законное беспокойство. Защита осуществляется в рамках доверенности, сделайте ее максимально конкретной. В хорошо составленной доверенности должно быть точно указано, какие действия уполномочен предпринять юрист: явиться в Земельный кадастр в день X и подписать документ о передаче права собственности на собственность по адресу Y по цене Z. Это не должно быть бессрочное общее разрешение действовать от вашего имени во всех вопросах. Попросите турецкого нотариуса в вашей стране или в турецком консульстве составить доверенность с точным объемом, указанным в документе. Внимательно ознакомьтесь с ним перед подписанием. Адвокат, который возражает против ограниченной доверенности и настаивает на широких полномочиях, — это адвокат, которого следует избегать.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Проверяйте все документы перед покупкой и перед внесением предоплаты. Никогда не подписывайте договор без перевода. Дать доверенность в ограниченной и ограниченной форме. Держитесь подальше от внеплановых проектов. Если возникнет проблема, обратитесь к юристу — Процесс долгий, но ваши права будут защищены.

Источники: Закон о земельном кадастре № 2644. — https://www.mevzuat.gov.tr ​​| Т.Р. Главное управление земельного кадастра и кадастра — https://www.tkgm.gov.tr

P.S. Позвольте мне внести полную ясность: как иностранный владелец недвижимости в Турции, вы имеете точно такие же законные права, как и гражданин Турции. Не меньше, не разные, одинаковые. Те же суды, та же защита, та же правовая позиция. Никаких особых правил, никакого статуса второго сорта, никаких исключений. Гражданин Турции и иностранный гражданин, предстающие перед турецким судьей, имеют равные права. Я видел это своими глазами на протяжении более двух десятилетий. Покупайте с полной уверенностью в этом вопросе.