Статья 33. Когда необходим адвокат — и сколько это стоит?

33а. Обязателен ли адвокат?

Нет — Адвокат не требуется по закону для покупки недвижимости в Турции. Если вы работаете с надежным и авторитетным агентом по недвижимости или строительной компанией, вы можете совершить покупку без юриста и не столкнуться с проблемами. Однако самый надежный способ обеспечить это доверие – обратиться к независимому юристу.

Ситуации, когда адвокат просто необходим:

• Покупка вне плана — оплата производится до завершения строительства
• Продавец или агент вызывает какие-либо подозрения
• Имеется ипотека, залог или аннотация на правоустанавливающем документе.
• Речь идет о наследстве, доверенности или совместном праве собственности.
• Идет юридический спор

33б. Расходы — сколько это выходит?

Гонорар адвоката полностью зависит от договора. Фиксированного масштаба нет.

• Несколько дней консультации или рассмотрения документов: 100 — 300
• Полный процесс оформления титула: 300 — 1000
• Юридический спор или расширенный процесс: зависит от соглашения

Также возможно нанять адвоката всего на несколько дней. — например, только для проверки контракта или для присутствия в день подписания акта о праве собственности.

33в. Как найти хорошего адвоката

Это очень важно — найти подходящего адвоката значит гораздо больше, чем просто найти адвоката.

Как выглядит хороший юрист:

• Обычно не имеет яркого веб-сайта. — при поиске в Google выглядит как простая юридическая контора без сложного присутствия в Интернете.
• Предпочитаю опытного человека от 40 до 60 лет.
• Всегда привлекайте независимого юриста — никогда не пользуйтесь услугами адвоката, рекомендованного агентом по недвижимости или строительной компанией. Этот юрист служит компании, а не вам.
• Попросите направление — от человека, который ранее завершил транзакцию в Турции

Где найти:

• Коллегия адвокатов Турции: barobirlik.org.tr
• Коллегия адвокатов Антальи (охват Алании): antalyabarosu.org.tr

33д. Что будет без адвоката?

Если вы работаете с уважаемой компанией, у вас, скорее всего, не возникнет никаких проблем. Но помните: каждая компания выглядит уважаемой, пока не возникает проблема.

Риски, которые могут возникнуть без адвоката:

• Не замечать скрытых пунктов в договоре
• Отсутствие обременений в свидетельстве о праве собственности
• Неправильное использование доверенности с широкой формулировкой
• Не удалось проверить статус разрешения на проживание

33е. Доверенность — ограниченный и подробный

Выдавая доверенность адвокату, никогда не давайте ему широких полномочий. В доверенности должно быть четко указано в письменной форме:

• На что имеет право адвокат — какие сделки, какие документы, какие учреждения
• Что адвокат НЕ имеет права делать — критические действия, такие как денежные переводы, подписание дополнительных контрактов или полномочия на продажу, должны быть явно исключены.
• Ограничение по времени — Доверенность должна быть действительна только на конкретную сделку или период.

Чем шире доверенность, тем выше риск ее неправильного использования.

33ф. Самые распространенные ошибки

Эти ошибки свойственны не только иностранцам. — Турецкие покупатели делают такие же.

• Выбирайте юристов, которые предоставляют реалистичную и конкретную информацию, а не расплывчатые заверения. — Я все разберу, проблем не будет – это предостерегающий знак, а не успокоение.
• Не выбирайте молодых и неопытных юристов — большинству из них не хватает глубины, необходимой для решения сложных вопросов, связанных с недвижимостью.
• Не пользуйтесь услугами адвоката, предложенного агентом по недвижимости или строительной компанией.
• Не ищите самый дешевый вариант — качественные юридические услуги по разумной цене

33г. Официальные источники

• Коллегия адвокатов Турции: barobirlik.org.tr
• Коллегия адвокатов Антальи (охват Алании): antalyabarosu.org.tr
• Запрос юриста по электронному правительству: turkiye.gov.tr

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/expats: Как мне найти заслуживающего доверия турецкого юриста, говорящего по-английски?

Три надежных пути: во-первых, попросите рекомендации у постоянных иностранных резидентов в местных группах эмигрантов в Facebook, а не у агентов по недвижимости или застройщиков. Во-вторых, свяжитесь с консульством вашей страны в Турции, у них есть список местных юристов, которые работали со своими гражданами. В-третьих, проверьте каталог Ассоциации адвокатов Турции (Türkiye Barolar Birliği) на barobirlik.org.tr, чтобы проверить статус лицензии адвоката. Сигналы тревоги: адвокат, рекомендованный агентом или застройщиком, у которого вы покупаете (конфликт интересов), юрист, указывающий необычно низкие гонорары (может указывать на неопытность или большой объем практики и недостаточное внимание), и юрист, который не может предоставить рекомендации от иностранных клиентов. Хороший юрист по недвижимости должен быть готов объяснить, что он будет делать в рамках процедуры комплексной проверки, прежде чем вы его привлечете.

Quora: Действительна ли турецкая доверенность в моей родной стране?

Турецкая доверенность (vekaletname), подготовленная турецким нотариусом, является турецким юридическим документом. Чтобы он имел юридическую силу в большинстве зарубежных стран, требуется штамп апостиль Министерства иностранных дел Турции, а также заверенный перевод на соответствующий язык. Апостилированная и переведенная турецкая доверенность обычно признается в странах, являющихся участниками Гаагской конвенции об апостиле, в которую входит большинство европейских стран, США, Австралия и многие другие. Если ваша страна не является стороной Гаагской конвенции, документу, возможно, потребуется пройти полную легализацию (цепочка легализации в посольстве), а не апостиль. Прежде чем полагаться на доверенность Турции в иностранных юридических целях, уточните конкретные требования у юриста в вашей стране.

Группа эмигрантов в Facebook: Мой адвокат выставил мне счет в два раза больше, чем они указали. Должен ли я платить?

Не обязательно. Письменное соглашение о гонораре (ücret sözleşmesi), подписанное в начале проекта, является ключевым документом. Если адвокат в письменной форме указал конкретную сумму гонорара и теперь взимает дополнительную плату без документально подтвержденной причины (дополнительная работа, выходящая за рамки первоначального объема), у вас есть основания оспорить превышение. Если первоначальное соглашение было устным, вы находитесь в более слабом положении, но все же не обязаны платить сумму без обоснования. Подайте жалобу в соответствующую ассоциацию адвокатов (baro), если завышенная плата значительна. Адвокаты являются регулируемыми профессионалами, а споры о гонорарах находятся в юрисдикции коллегии. Минимальный размер пошлины (asgari ücret tarifesi), опубликованный Коллегией адвокатов, устанавливает нижний предел; Официального потолка не существует, но документально подтвержденное превышение указанных сумм может быть оспорено.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Адвокат не обязателен, но это разумно. Выберите кого-нибудь независимого, опытного, от 40 до 60 лет. Держитесь подальше от юристов, которые дают слишком много обещаний. Держите доверенность ограниченной и подробной. Потратив 300–500 долларов, вы сможете защититься от гораздо более серьезных рисков.

Источники: Ассоциация адвокатов Турции. — https://www.barobirlik.org.tr | Т.Р. Министерство юстиции — https://www.adalet.gov.tr

P.S. При выборе юриста огромное значение имеет специализация. Вам нужен человек с глубоким опытом работы в области права собственности, сделок с недвижимостью и права наследования, применимого к иностранным гражданам в Турции. Юрист общей практики, даже хороший, здесь не лучший выбор. Я приведу вам личный пример: я выбрал не того адвоката по делу о наследстве и 6-7 лет ждал решения, которое должно было занять лишь часть этого времени. Детали передачи документов, подтверждающих право собственности, процедуры искана, ограничения доверенностей и права наследования для иностранных владельцев недвижимости являются отдельной областью. Адвокат без такого опыта в конечном итоге обойдется вам дороже, чем сэкономит вам авансом его гонорар. Спросите напрямую: сколько сделок с зарубежной недвижимостью вы провели за последний год? Ответ расскажет вам все.