Artikkel 33: Når er en advokat viktig – og hvor mye koster det?

33a. Er advokat obligatorisk?

Nei – En advokat er ikke lovpålagt for eiendomskjøp i Tyrkia. Hvis du jobber med en pålitelig og anerkjent eiendomsmegler eller byggefirma, kan du gjennomføre et kjøp uten advokat og ikke støte på problemer. Den mest pålitelige måten å fastslå denne tilliten på er imidlertid gjennom en uavhengig advokat.

Situasjoner der en advokat er helt avgjørende:

• Off-plan kjøp – betaling skjer før byggingen er fullført
• Selger eller agent reiser enhver mistanke
• Det er pant, panterett eller merknad på skjøtet
• Det er snakk om arv, fullmakt eller felles skjøte
• En juridisk tvist er i gang

33b. Kostnad – hvor mye koster det?

Advokathonorarer avhenger helt av avtalen. Det er ingen fast skala.

• Noen dager med konsultasjon eller dokumentgjennomgang: 100 – 300
• Full skjøteprosess: 300 – 1000
• Juridisk tvist eller utvidet prosess: avhenger av avtalen

Det er også mulig å engasjere en advokat for bare noen få dager – for eksempel kun for kontraktsgjennomgang eller for å være tilstede på skjøtedagen.

33c. Hvordan finne en god advokat

Dette er avgjørende – å finne den rette advokaten betyr mye mer enn bare å finne en hvilken som helst advokat.

Slik ser en god advokat ut:

• Har vanligvis ikke et prangende nettsted – når det søkes på Google, fremstår det som et enkelt advokatkontor uten omfattende netttilstedeværelse
• Foretrekker noen erfarne mellom 40 og 60 år
• Engasjer alltid en uavhengig advokat – bruk aldri advokaten anbefalt av eiendomsmegleren eller byggefirmaet. Den advokaten tjener selskapet, ikke deg.
• Be om en henvisning – fra noen som tidligere har gjennomført en transaksjon i Tyrkia

Hvor finner du en:

• Tyrkisk advokatforening: barobirlik.org.tr
• Antalya Advokatforening (som dekker Alanya): antalyabarosu.org.tr

33d. Hva skjer uten advokat?

Hvis du jobber med et anerkjent selskap, vil du mest sannsynlig ikke støte på noen problemer. Men husk: hvert selskap ser anerkjent ut til det oppstår et problem.

Risikoer som kan oppstå uten advokat:

• Unnlatelse av å legge merke til skjulte klausuler i kontrakten
• Manglende heftelser på skjøtet
• Misbruk av en vidt formulert fullmakt
• Unnlatelse av å kontrollere oppholdstillatelsens status

33e. Fullmakt – begrenset og detaljert

Når du gir en fullmakt til en advokat, gi aldri et bredt gjøre alt-mandat. I fullmaktsdokumentet skal det tydelig fremgå skriftlig:

• Hva advokaten har fullmakt til – hvilke transaksjoner, hvilke dokumenter, hvilke institusjoner
• Hva advokaten IKKE er autorisert til å gjøre – kritiske handlinger som pengeoverføringer, signering av tilleggskontrakter eller salgsmyndighet må eksplisitt utelukkes
• Frist – Fullmakten skal kun være gyldig for en bestemt transaksjon eller periode

Jo bredere fullmakten er, desto større er risikoen for misbruk.

33f. De vanligste feilene

Disse feilene er ikke unike for utlendinger – tyrkiske kjøpere gjør de samme.

• Velg advokater som gir realistisk, spesifikk informasjon i stedet for vage forsikringer – jeg vil ordne opp i alt, det vil ikke være noen problemer er et varseltegn, ikke forsikring
• Ikke velg unge og uerfarne advokater – de fleste mangler dybden som trengs for komplekse eiendomssaker
• Ikke bruk advokaten som er foreslått av eiendomsmegleren eller byggefirmaet
• Ikke se etter det billigste alternativet - juridiske tjenester av høy kvalitet kommer til en rimelig pris

33g. Offisielle kilder

• Tyrkisk advokatforening: barobirlik.org.tr
• Antalya Advokatforening (som dekker Alanya): antalyabarosu.org.tr
• e-Government Lawyer Query: turkiye.gov.tr

Spørsmål kjøpere stiller

Reddit r/expats: Hvordan finner jeg en pålitelig tyrkisk advokat som snakker engelsk?

Tre pålitelige ruter: Først, be om anbefalinger fra langsiktige utenlandske innbyggere i lokale utvandrere på Facebook-grupper, ikke fra eiendomsmeglere eller utviklere. For det andre, kontakt ditt lands konsulat i Tyrkia, de opprettholder en liste over lokale advokater som har jobbet med sine statsborgere. For det tredje, sjekk den tyrkiske advokatforeningen (Türkiye Barolar Birliği)-katalogen på barobirlik.org.tr for å bekrefte en advokatlisensstatus. Røde flagg: en advokat anbefalt av agenten eller utvikleren du kjøper fra (interessekonflikt), en advokat som oppgir uvanlig lave salærer (kan indikere uerfarenhet eller høyt volum, lav oppmerksomhetspraksis), og en advokat som ikke kan gi referanser fra utenlandske klienter. En god eiendomsadvokat bør være villig til å forklare hva de vil gjøre i due diligence-prosessen før du engasjerer dem.

Quora: Er en tyrkisk fullmakt gyldig i mitt hjemland?

En tyrkisk fullmakt (vekaletname) utarbeidet av en tyrkisk notar er et tyrkisk juridisk dokument. For at det skal ha rettsvirkning i de fleste utlandet, krever det et apostillestempel fra det tyrkiske utenriksdepartementet, pluss en sertifisert oversettelse til det aktuelle språket. En apostillet og oversatt tyrkisk POA er generelt anerkjent i land som er parter i Haag Apostille-konvensjonen som inkluderer de fleste europeiske land, USA, Australia og mange andre. Hvis landet ditt ikke er en part i Haagkonvensjonen, kan det hende at dokumentet må gjennomgå full legalisering (ambassadens legaliseringskjede) i stedet for apostille. Bekreft de spesifikke kravene med en advokat i hjemlandet ditt før du stoler på en tyrkisk POA for utenlandske juridiske formål.

Facebook-ekspatgruppe: Advokaten min belastet meg med det dobbelte av det de siterte. Må jeg betale?

Ikke nødvendigvis. En skriftlig honoraravtale (ücret sözleşmesi) signert ved starten av engasjementet er nøkkeldokumentet. Dersom advokaten skriftlig oppga et spesifikt salær og nå krever mer uten dokumentert grunn (tilleggsarbeid utover det opprinnelige omfanget), har du grunn til å bestride selvrisikoen. Hvis den opprinnelige avtalen var muntlig, er du i en svakere posisjon, men du er fortsatt ikke forpliktet til å betale et beløp uten begrunnelse. Send inn en klage til den relevante Advokatforeningen (baro) hvis overpriset er betydelig advokater er regulerte fagfolk og salærtvister er innenfor Advokatens jurisdiksjon. Minimumsgebyrplanen (asgari ücret tarifesi) publisert av advokaten setter et gulv; det er ikke noe formelt tak, men dokumenterte overpriser over oppgitte beløp kan utfordres.

EKSPERT RÅD: En advokat er ikke obligatorisk, men det er lurt. Velg en uavhengig, erfaren, mellom 40 og 60 år. Hold deg unna advokater som gir for mange løfter. Hold fullmakten begrenset og detaljert. Å bruke 300-500 kan beskytte deg mot risikoer verdt langt mer.

Kilder: Turkish Bar Association – https://www.barobirlik.org.tr | T.R. Justisdepartementet – https://www.adalet.gov.tr

P.S. Ved valg av advokat er spesialisering enormt viktig. Du trenger noen med dyp erfaring spesifikt innen eiendomsrett, eiendomstransaksjoner og arvelov som gjelder for utenlandske statsborgere i Tyrkia. En allmennpraktiserende advokat selv en god en er ikke det riktige valget her. Jeg vil gi deg et personlig eksempel: Jeg valgte feil advokat for en arvesak og har ventet 6 til 7 år på en løsning som burde tatt en brøkdel av den tiden. Detaljene om skjøteoverføringer, iskan-prosedyrer, fullmaktsbegrensninger og arverett for utenlandske eiendomseiere er et spesifikt felt. En advokat uten denne bakgrunnen vil koste deg mer i det lange løp enn salæret sparer deg på forhånd. Spør direkte: hvor mange utenlandske eiendomstransaksjoner har du håndtert det siste året? Svaret forteller deg alt.