38а. Реальность землетрясения — не миф

Турция расположена в одной из самых активных сейсмических зон мира. Северо-Анатолийский разлом и Восточно-Анатолийский разлом проходят непосредственно через территорию страны. Землетрясения в Кахраманмараше в феврале 2023 года (магнитудой 7,7 и 7,6) унесли жизни более 55 000 человек и разрушили более 300 000 зданий. — многие из них имели официальные разрешения и внешне выглядели прочными.

Это не повод избегать Турции. Это повод узнать, какие здания соответствуют современным стандартам безопасности. — а какие нет.

38б. Основная проблема: качество строительства, а не только местоположение

Катастрофа 2023 года открыла неприятную правду: проблема заключалась не только в самих землетрясениях, но и в десятилетиях плохого строительства, фальсифицированных инспекциях и незаконных модификациях. Многие обрушившиеся здания имели документы, подтверждающие их соответствие требованиям.

Три основные причины разрушения зданий:

• Слабая бетонная смесь (вместо утвержденного заполнителя используется речной или морской песок)
• Арматурная сталь уменьшена или исключена для сокращения затрат
• лазание по полу — незаконное добавление дополнительных этажей после строительства

38в. Какие здания находятся под угрозой?

Высокий риск:

• Здания, построенные до 1999 года (поворотным моментом стало землетрясение в Мраморном море). — позже появились более строгие кодексы)
• Здания в Восточной и Центральной Турции — самая высокая сейсмическая активность
• Здания с мягким или влажным грунтовым фундаментом (дельты рек, мелиорированные земли)
• Здания, в которых соседи сообщают о незаконных модификациях или расширениях
• Квартиры в центре старого города без истории ремонта

Меньший риск:

• Здания, построенные после 2012 года (сейсмические нормы значительно повышены в 2007 году и снова в 2018 году)
• Здания с действующей политикой DASK и сертификатом структурных обследований
• Комплексы прибрежных туристических зон, построенные известными застройщиками для международных покупателей. — обычно строится по более строгим стандартам из-за давления экспортного рынка

38д. Где находится Аланья на карте землетрясений?

Аланья и западное побережье Средиземного моря (провинция Анталия) находятся в зоне среднего сейсмического риска. — риск значительно ниже, чем в Восточной Турции, Стамбуле или на побережье Эгейского моря.

Это одно из реальных преимуществ Аланьи в области безопасности, о котором редко упоминают прямо: сейсмический риск здесь реален, но существенно ниже, чем в регионах, переживших катастрофу 2023 года.

38е. Что проверить перед покупкой

Документы для запроса:

• Разрешение на строительство — когда было выдано разрешение?
• Разрешение на ввод в эксплуатацию поселения/здания (разрешение на ввод в эксплуатацию) — подтверждает, что здание прошло проверку после завершения
• Политика ДАСК — активное страхование от землетрясения является обязательным; его существование является основным показателем
• Soil Survey (отчет об обследовании почвы) — доступен для новых разработок; показывает качество фундамента
• Отчет о сейсмостойкости (отчет о сейсмостойкости) — все чаще востребована перепродажа недвижимости

Проверка на месте:

• Ищите трещины в несущих колоннах, а не только в стенах.
• Спросите, когда было построено здание и были ли надстроены этажи позже.
• Спросите соседей — они обычно знают историю зданий лучше, чем любой документ

38ф. Программа городской трансформации

С 2012 года в Турции реализуется официальная программа городской трансформации по сносу и восстановлению опасных зданий. По этой схеме:

• Владельцы зданий, признанных рискованными, получают господдержку на снос и восстановление
• Банки предлагают кредиты под низкие проценты для проектов городской трансформации
• В некоторых случаях государство покрывает до 50% затрат на восстановление.

Если рассматриваемое вами здание старое, проверьте, прошло ли оно оценку и имеет ли оно право на участие в этой программе. Здание, которое уже находится в процессе трансформации, может означать новую замену. — но это также означает временное перемещение во время строительства.

38г. Страхование от землетрясения (день) — обязательный, а не факультативный

DASK (Doğal Afet Sigortasıları Kurumu) является обязательным для всех жилых зданий в Турции. Без него вы не сможете получить подписку на коммунальные услуги на свое имя.

Что включает в себя DASK:

• Структурный ущерб, вызванный землетрясением
• Пожар, взрыв и оползень, вызванные землетрясением

Что НЕ покрывает DASK:

• Наводнение, шторм или другой ущерб, не связанный с землетрясением (необходим отдельный полис)
• Содержимое или мебель внутри объекта недвижимости
• Потеря дохода от аренды

Премии DASK низкие — обычно 15-60 в год за стандартную квартиру.

38 часов. Практическое резюме для иностранных покупателей

Фактор Что делать Возраст здания Предпочтительно после 2000 г., в идеале после 2012 г. Расположение Побережье Алании/Анталии = зона среднего-низкого риска Документы Всегда запрашивайте искан + DASK + обследование почвы Опыт исследований застройщика — особенно для покупок на стадии строительства Независимая экспертиза Для перепродажи наймите лицензированного инженера-строителя

Источники: Карта риска землетрясений AFAD. — https://www.afad.gov.tr ​​| Т.Р. Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата — https://www.csb.gov.tr

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: Насколько Аланья отличается от других средиземноморских направлений с точки зрения сейсмической безопасности?

Аланья находится в зоне более низкого сейсмического риска по сравнению с западной Турцией (Стамбул, Измир, побережье Эгейского моря) и восточной Турцией (Кахраманмараш, Хатай, Малатья). Землетрясение в Кахраманмараше 2023 года, в результате которого погибло более 50 000 человек, произошло примерно в 500 километрах от Алании. Это не означает, что в Аланье нет землетрясений, но профиль риска значительно отличается от зон с самым высоким риском. Более актуальным вопросом для покупателей Аланьи является не сейсмическая зона, а качество строительства конкретного здания. Хорошо построенное после 2007 года здание в умеренной сейсмической зоне безопаснее, чем плохо построенное до 2000 года здание в той же зоне. Спросите дату разрешения на строительство и документацию по проектированию конструкции, а не только общий риск местоположения.

Quora: Как проверить, построено ли турецкое здание по сейсмическим стандартам?

Четыре шага: Во-первых, получить разрешение на строительство (inşaat ruhsatı), когда здания, разрешенные после 2007 года, были построены в соответствии с пересмотренными сейсмическими нормами Турции (DBYBHY 2007), которые предъявляют значительно более строгие требования. Во-вторых, попросите структурный проект (statik proje), он показывает, какой фундамент и конструктивная конструкция были разрешены для здания. В-третьих, проверьте, есть ли у здания искан (свидетельство о вводе в эксплуатацию). В здании без искана могут быть произведены несанкционированные изменения, влияющие на структурную целостность. В-четвертых, для любого здания, построенного до 2000 года, перед покупкой закажите независимую оценку конструкции (teknik rapor) у лицензированного инженера-строителя. Страхование DASK от землетрясения является обязательным и обеспечивает некоторую финансовую защиту, но не говорит о том, безопасно ли здание.

Группа эмигрантов в Facebook: Я хочу купить старый каменный дом в Турции. Это хорошая идея с сейсмической точки зрения?

Строительство из камня и неармированной каменной кладки является самой высокой категорией риска при землетрясениях в Турции. На этот тип зданий пришлось большинство жертв при землетрясении 2023 года. Исторические каменные здания обладают эстетической привлекательностью, но не обладают сейсмической устойчивостью. Если вы серьезно подумываете о строительстве старого каменного дома, прежде чем принимать какие-либо обязательства, закажите полную структурную оценку у лицензированного инженера-строителя. Модернизация каменных зданий для сейсмостойкости возможна, но дорога. Кроме того, старые каменные здания в Турции могут иметь сложную историю прав собственности, требования к разрешению на реставрацию от Совета по защите культурных ценностей (Kültür Varlıkları Koruma Kurulu), если они внесены в список, а также другие нормативные сложности, которых нет при покупке стандартных квартир. Это нишевая покупка, которая с самого начала требует специализированной юридической и технической консультации.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Землетрясение невозможно предсказать — но небезопасное здание можно определить еще до покупки. В Аланье и на западном побережье Средиземного моря сейсмический риск является управляемым. Всегда спрашивайте документ искан, проверяйте возраст здания и любую перепродаваемую недвижимость старше 15 лет. — получить независимое структурное обследование. Опрос 200–300 человек может защитить инвестиции на сумму более 70 000 человек.

P.S. Землетрясения в Турции – это тема, заслуживающая отдельной книги. Геология, линии разломов, история строительства, нормативные изменения. Но для практичного покупателя недвижимости самое главное: постарайтесь купить здание не старше 15 лет. Все, построенное после этого порога, прошло серьезный надзор со стороны регулирующих органов и структурную проверку. Землетрясение 2023 года стало трагедией разрушительного масштаба, но данные ясно показали, что новые здания работали значительно лучше. Вы не можете исключить риск землетрясения в Турции. Что вы можете сделать, так это купить недвижимость, в которой соблюдаются строительные стандарты. Возраст здания — самый простой и надежный показатель. Прежде всего спросите дату строительства.