38a. Efsane değil deprem gerçeği

Türkiye dünyanın en aktif deprem bölgelerinden birinde yer alıyor. Kuzey Anadolu Fayı ve Doğu Anadolu Fayı doğrudan ülkenin içinden geçmektedir. Şubat 2023'te meydana gelen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki Kahramanmaraş depremleri, 55.000'den fazla kişinin ölümüne ve çoğu resmi izinli ve yapısal olarak dışarıdan sağlam görünen 300.000'den fazla binanın yıkılmasına neden oldu.

Bu Türkiye'den uzak durmak için bir sebep değil. Hangi binaların mevcut güvenlik standartlarını karşıladığını, hangilerinin karşılamadığını bilmek bir nedendir.

38b. Temel sorun: Sadece konum değil, inşaat kalitesi

2023 felaketi rahatsız edici bir gerçeği ortaya çıkardı: Sorun yalnızca depremlerin kendisi değildi, aynı zamanda onlarca yıldır devam eden kötü inşaatlar, sahte denetimler ve yasa dışı değişikliklerdi. Çöken binaların çoğunun kurallara uygun olduğunu belirten belgeler vardı.

Bina arızalarının üç ana nedeni:

• Zayıf beton karışımı (onaylanmış agrega yerine nehir veya denizden gelen kumun kullanılması)
• Maliyetleri azaltmak için takviye çeliği azaltıldı veya çıkarıldı
• Katlanma - inşaattan sonra eklenen yasa dışı ekstra katlar

38c. Hangi binalar risk altında?

Yüksek risk:

• 1999'dan önce inşa edilen binalar (Marmara depremi dönüm noktasıydı, daha katı kurallar geldi)
• Doğu ve Orta Türkiye'deki binalar – en yüksek sismik aktivite
• Temelleri yumuşak veya ıslak toprak olan binalar (nehir deltaları, ıslah edilen araziler)
• Komşuların yasa dışı değişiklik veya genişletmeleri bildirdiği binalar
• Yenileme geçmişi olmayan eski şehir merkezindeki daireler

Daha düşük risk:

• 2012'den sonra inşa edilen binalar (deprem kodu 2007'de ve 2018'de önemli ölçüde iyileştirildi)
• Güncel DASK poliçesi ve yapısal inceleme sertifikası bulunan binalar
• Saygın geliştiriciler tarafından uluslararası alıcılar için inşa edilen kıyı turizm alanı geliştirmeleri - genellikle ihracat pazarının baskısı nedeniyle daha katı standartlara göre inşa edilir

38 gün. Alanya deprem haritasında nerede?

Alanya ve Batı Akdeniz kıyıları (Antalya ili) orta dereceli sismik risk bölgesindedir; Doğu Türkiye, İstanbul veya Ege kıyılarına göre önemli ölçüde daha düşük risk.

Bu, Alanya'nın nadiren açıkça dile getirilen gerçek güvenlik avantajlarından biridir: Buradaki sismik risk gerçektir ancak 2023 felaketini yaşayan bölgelere göre önemli ölçüde düşüktür.

38e. Satın almadan önce kontrol edilmesi gerekenler

Talep edilecek belgeler:

• Yapı Ruhsatı – Ruhsat ne zaman verildi?
• İskan / Yapı Kullanma İzni (occupancy permit) – confirms the building passed inspection on completion
• DASK poliçesi – aktif deprem sigortası zorunludur; varlığı temel bir göstergedir
• Zemin Etüdü (zemin etüdü raporu) – daha yeni gelişmeler için mevcuttur; temel zemin kalitesini gösterir
• Deprem Dayanıklılık Raporu (seismic resistance report) – increasingly requested for resale properties

Yerinde kontroller:

• Sadece duvarlarda değil, yük taşıyan kolonlarda da çatlak olup olmadığına bakın
• Binanın ne zaman inşa edildiğini ve daha sonra herhangi bir katın eklenip eklenmediğini sorun.
• Komşulara sorun; genellikle binanın geçmişini herhangi bir belgeden daha iyi bilirler

38f. The urban transformation programme (kentsel dönüşüm)

Türkiye, 2012 yılından bu yana riskli binaların yıkılması ve yeniden inşa edilmesi için resmi bir kentsel dönüşüm programı yürütmektedir. Bu şema kapsamında:

• Riskli olduğu belirlenen binaların sahipleri, yıkım ve yeniden yapım için devlet desteği alıyor
• Bankalar kentsel dönüşüm projelerine düşük faizli kredi sunuyor
• Bazı durumlarda devlet yeniden inşa maliyetlerinin P'sini karşılıyor

Düşündüğünüz bina eskiyse, değerlendirilip değerlendirilmediğini veya bu programa uygun olup olmadığını kontrol edin. Halihazırda dönüşüm sürecinde olan bir bina, yepyeni bir yenileme anlamına gelebilir; ancak bu aynı zamanda inşaat sırasında geçici olarak yer değiştirme anlamına da gelir.

38g. Deprem sigortası (dask) – zorunlu, isteğe bağlı değil

DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) Türkiye'deki tüm konutlar için zorunludur. Bu olmadan, adınıza hizmet aboneliği alamazsınız.

DASK'ın kapsadıkları:

• Depremin neden olduğu yapısal hasar
• Depremin tetiklediği yangın, patlama ve heyelan

DASK'ın kapsamadığı durumlar:

• Sel, fırtına veya diğer deprem dışı hasarlar (ayrı politika gereklidir)
• Mülkün içindeki içerikler veya mobilyalar
• Kira geliri kaybı

DASK primleri düşüktür; standart bir daire için genellikle yılda 15-60 civarındadır.

38 saat. Yabancı alıcılar için pratik özet

Faktör Ne yapılmalı Bina yaşı 2000 sonrası, ideal olarak 2012 sonrasını tercih edin Lokasyon Alanya/Antalya sahili = orta-düşük riskli bölge Belgeler Her zaman iskan + DASK + zemin etüdü talep edin Geliştirici Araştırma geçmişi – özellikle plan dışı alımlar için Bağımsız araştırma Yeniden satış için, lisanslı bir yapı mühendisi kiralayın

Sources: AFAD Deprem Risk Haritasi – https://www.afad.gov.tr | T.C. Cevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakanligi – https://www.csb.gov.tr

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: Alanya deprem güvenliği açısından diğer Akdeniz destinasyonlarıyla nasıl karşılaştırılıyor?

Alanya, Türkiye'nin batısına (İstanbul, İzmir, Ege kıyıları) ve doğu Türkiye'ye (Kahramanmaraş, Hatay, Malatya) kıyasla daha düşük sismik risk bölgesindedir. 50.000'den fazla kişinin ölümüne yol açan 2023 Kahramanmaraş depremi, Alanya'ya yaklaşık 500 kilometre uzaklıkta meydana geldi. Bu, Alanya'nın depremden muaf olduğu anlamına gelmez, Türkiye'deki hiçbir yer öyle değildir ancak risk profili, en yüksek riskli bölgelerden anlamlı derecede farklıdır. Alanyalı alıcılar için daha önemli olan soru deprem bölgesi değil, söz konusu binanın inşaat kalitesidir. Orta dereceli bir deprem bölgesinde 2007 sonrası iyi inşa edilmiş bir bina, aynı bölgede 2000 öncesi kötü inşa edilmiş bir binadan daha güvenlidir. Yalnızca genel konum riskini değil, inşaat ruhsatı tarihini ve yapı mühendisliği belgelerini de isteyin.

Quora: Bir Türk binasının deprem standartlarına göre inşa edilip edilmediğini nasıl kontrol edebilirim?

Dört adım: İlk olarak, inşaat ruhsatı (inşaat ruhsatı) tarihini alın. 2007'den sonra izin verilen binalar, önemli ölçüde daha güçlü gereksinimler getiren revize edilmiş Türkiye deprem yönetmeliğine (DBYBHY 2007) göre inşa edilmiştir. İkincisi, yapısal projeyi (statik proje) isteyin; bu, binanın hangi temel ve yapısal tasarıma izin verildiğini gösterir. Üçüncüsü, binanın iskanı (kullanım belgesi) olup olmadığını kontrol edin. İskanı olmayan bir binada, yapısal bütünlüğü etkileyecek izinsiz değişiklikler yapılabilir. Dördüncüsü, 2000 yılından önce inşa edilen herhangi bir bina için, satın almadan önce lisanslı bir inşaat mühendisinden bağımsız bir yapı mühendisliği değerlendirmesi (teknik rapor) yaptırın. DASK deprem sigortası zorunludur ve bir miktar maddi koruma sağlar ancak binanın güvenli olup olmadığını size söylemez.

Facebook expat grubu: Türkiye'de eski bir taş ev satın almak istiyorum. Bu sismik açıdan iyi bir fikir mi?

Taş ve donatısız yığma inşaat, Türkiye'deki depremlerde en yüksek risk kategorisidir ve bu bina türü, 2023 depreminde can kayıplarının büyük çoğunluğunu oluşturmuştur. Tarihi taş binalar estetik çekiciliğe sahiptir ancak doğal olarak sismik dirence sahip değildir. Eski bir taş mülkü ciddi olarak düşünüyorsanız, herhangi bir taahhütte bulunmadan önce lisanslı bir inşaat mühendisi tarafından tam bir yapısal değerlendirme yaptırın. Taş binaların depreme dayanıklı hale getirilmesi mümkün ancak pahalıdır. Ayrıca, Türkiye'deki eski taş binaların karmaşık tapu geçmişleri, listede yer almaları halinde Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu'ndan restorasyon izni alma zorunluluğu ve standart daire satın alımlarında olmayan diğer mevzuat komplikasyonları mevcut olabilir. Bu, başından itibaren uzman hukuki ve teknik tavsiye gerektiren niş bir satın almadır.

UZMAN TAVSİYESİ: Deprem tahmin edilemez, ancak güvenli olmayan bir bina satın almadan önce tespit edilebilir. Alanya ve Batı Akdeniz kıyılarında sismik risk yönetilebilir düzeydedir. Her zaman iskan belgesini isteyin, binanın yaşını kontrol edin ve 15 yaşın üzerindeki herhangi bir ikinci el mülk için bağımsız bir yapısal araştırma yaptırın. 200-300'lük bir anket 70.000'den fazla yatırımı koruyabilir.

Not: Türkiye'deki depremler ayrı bir kitabı hak eden bir konudur. Jeoloji, fay hatları, yapı tarihi, mevzuat değişiklikleri. Ancak pratik bir mülk alıcısı için en önemli şey şudur: 15 yıldan daha eski olmayan bir bina satın almaya çalışın. Bu eşikten sonra inşa edilen her şey ciddi düzenleyici gözetim ve yapısal denetimlerden geçmiştir. 2023 depremi yıkıcı ölçekte bir trajediydi ancak veriler yeni binaların önemli ölçüde daha iyi performans gösterdiğini açıkça gösterdi. Türkiye'de deprem riskini ortadan kaldıramazsınız. Yapabileceğiniz şey inşaat standartlarının uygulandığı bir mülk satın almaktır. Binanın yaşı en basit ve en güvenilir göstergenizdir. Her şeyden önce inşaat tarihini sorun.