Article 9: Kat Mulkiyeti or Kat Irtifaki — The Title Deed Difference Every Buyer Should Understand

Одна из наиболее важных деталей любого документа, подтверждающего право собственности в Турции, заключается в том, написано ли в нем «кат мулькиети» или «кат иртифаки». Понимание этого различия до подписания избавит от осложнений позже — оно повлияет на коммунальные услуги, финансирование и возможный процесс перепродажи.

9а. Сервитут этажа — право залога за строительство

Kat irtifaki (literally «floor easement») is a title deed type registered before a building is complete and before it has received its occupancy permit (iskan — yapi kullanma izni) from the local municipality. It does not represent full independent ownership of your apartment. Instead, it represents a right linked to your proportional share of the land on which the building stands. Your individual apartment unit is not yet legally recognised as a completed, independent property.

Практические последствия проведения акта кат иртифаки:

• Подписка на электроэнергию и воду часто ограничивается строительными тарифами, которые значительно дороже, чем тарифы для населения.
• Турецкие банки обычно отказываются выдавать ипотечные кредиты или принимают недвижимость Кат Иртифаки в качестве залога.
• Договоры долгосрочной аренды не могут быть официально зарегистрированы в земельном кадастре, что ослабляет правовое положение как арендодателя, так и арендатора.
• Пул покупателей для перепродажи значительно уже — недвижимость будут рассматривать только покупатели, готовые принять на себя риск.
• Лицензию на краткосрочную аренду в соответствии с Законом № 7464 сложнее получить без статуса кат мулькиети.

9б. Кат мулкиети — полное право собственности

Кат мулькиети выдается после того, как здание полностью завершено и муниципалитет выдал разрешение на ввод в эксплуатацию (искан). В соответствии с Законом № 634 о собственности на кондоминиумы, этаж вашей квартиры, номер квартиры, общая и чистая площадь, а также технические характеристики официально фиксируются. Вы обладаете неограниченным юридическим правом собственности — право свободно продавать, сдавать в аренду, закладывать и распоряжаться собственностью.

Для иностранных покупателей кат мулькиети является единственным типом документа, подтверждающего право собственности, который обеспечивает полную юридическую безопасность и максимальную рыночную ликвидность.

9в. Искан — что это такое и почему это важно

Искан (япи кулланма изни — разрешение на ввод в эксплуатацию здания) выдается местным муниципалитетом после проверки построенного здания и подтверждения его соответствия утвержденному строительному проекту и стандартам безопасности. Без искана кат иртифаки невозможно преобразовать в кат мулькиети. После выдачи искана все владельцы квартир в здании должны совместно подать заявление в земельный кадастр для завершения переустройства. После получения искана преобразование в кат мулькиети становится юридическим обязательством — отказ от преобразования может повлечь за собой административные штрафы в соответствии с соответствующими строительными нормами.

Important: iskan can take months or even years after a building is physically complete. A developer who says «iskan is coming soon» without providing a firm date or documentary evidence of the application status should be treated with caution.

9д. Риски, характерные для иностранных покупателей

• Заявки на получение гражданства за инвестиции гораздо безопаснее с кат мулькиети. Хотя некоторые объекты недвижимости «кат иртифаки» были приняты, риск отклонения или задержки вполне реален.
• Заявки на получение вида на жительство на основании владения недвижимостью требуют, чтобы недвижимость соответствовала минимальной сумме в 200 000 долларов США. Недвижимость «кат иртифаки» может столкнуться с трудностями в процессе оценки.
• В 2025-2026 годах банки в Турции еще больше ужесточили свою кредитную политику в отношении сделок кат иртифаки, что сделало будущее ипотечное финансирование все более недоступным для этой недвижимости.
• Страхование по программе DASK (обязательное страхование от землетрясения) доступно для недвижимости Кат Иртифаки, но некоторые дополнительные полисы страхования жилья исключают его.

9е. Что проверить перед подписанием

• Запросите фактический документ, подтверждающий право собственности (тапу), и прочтите тип документа — в нем будет указано либо кат иртифаки, либо кат мулькиети.
• Если кат иртифаки: попросите у муниципалитета документальное подтверждение статуса заявки на получение искана, а не просто устное заверение.
• Изучите послужной список разработчика: получали ли его предыдущие проекты искан вовремя?
• Попросите своего адвоката проверить, есть ли в здании какие-либо нерешенные проблемы с соблюдением требований, которые могут задержать проведение проверки.
• При покупке кат иртифаки пропишите в договоре купли-продажи ожидаемую дату искана и механизм компенсации за задержку.

9ф. У меня уже есть недвижимость в Кат Иртифаклы. Что мне делать?

Если вы уже приобрели недвижимость с помощью kat irtifakı, а не kat mülkiyeti, вы не одиноки — значительная часть недвижимости в Турции, принадлежащей иностранцам, все еще находится на этой стадии. Ваши варианты:

• Если здание завершено и заселено: застройщик обязан получить искан. Если они этого не сделали, вы можете коллективно оказать на них давление через адвоката или через муниципалитет. В некоторых случаях владельцы могут подать заявку на получение искана коллективно, без застройщика, если они смогут продемонстрировать, что здание соответствует нормам.
• Если здание находится в стадии строительства: кат иртифаки является ожидаемым статусом — преобразование в кат мюлькиети происходит автоматически после выдачи искана.
• Если здание готово, заселено и искан постоянно недоступен из-за нарушений: это самая серьезная ситуация, потенциально требующая проведения процедуры городской трансформации (kentsel dönüşüm) — немедленно обратитесь к юристу по недвижимости.

Продать недвижимость «кат иртифаклы» возможно, но сложнее — многие покупатели и их юристы будут настаивать на «кат мюлькиети» перед покупкой. Это влияет на ваши варианты выхода.

Вопросы, которые задают покупатели

Reddit r/Турция: «My agent says kat irtifakı is fine and everyone has it. Should I believe them?»

Частично правда, но существенно вводит в заблуждение. Многие объекты недвижимости в Турции продаются на стадии «кат иртифакы» — особенно новостройки, которые уже завершены, но ожидают искана. Это нормально и, как ожидается, разрешится. Что нехорошо: построенное здание, которое годами заселено и в котором до сих пор нет искана, потому что это говорит о постоянной проблеме — несанкционированном этаже, нарушении зонирования или недостатке пожарной безопасности, который муниципалитет не устранит. Спросите конкретно: как давно построено здание? Когда была подана заявка на искан? Что мешает его выдаче? Разработчик, который не может четко ответить на эти вопросы, — это разработчик, чья ситуация с исканом заслуживает серьезного изучения.

Кора: «What is the difference between kat mülkiyeti and kat irtifakı in simple terms?»

Kat irtifakı is a «construction lien» — it confirms that a specific apartment unit is planned within a building that is registered but not yet complete or officially approved. It gives you ownership rights but the building has not yet received its occupancy certificate. Kat mülkiyeti is full condominium ownership — The building has been inspected, approved, and received its iskan certificate. Think of kat irtifakı as a provisional title and kat mülkiyeti as the final title. Both can be bought and sold, but kat mülkiyeti is the superior status and the one you should insist on for any completed building.

Группа экспатов в Facebook: «The building I want to buy has kat irtifakı. The developer says iskan is coming in 3 months. How do I protect myself?»

Три месяца — это обещание, а не гарантия. Включите дату доставки искана в качестве договорного обязательства с оговоркой о штрафных санкциях — если искан не будет доставлен в течение указанного срока, вы имеете право на компенсацию или расторжение контракта с полным возвратом средств. Попросите своего адвоката убедиться, что разрешение на строительство действительно и действительно (срок действия разрешения истекает через 5 лет, если строительство не завершено). Спросите непосредственно муниципалитет, а не застройщика, есть ли какие-либо известные препятствия для выдачи искана для этого конкретного здания. Разработчику, который возражает против вашего запроса, есть что скрывать.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА: Всегда нацеливайтесь на кат мулькиети. Если недвижимость Кат-Иртифаки действительно привлекательна — из-за цены, местоположения или репутации застройщика — попросите вашего адвоката подтвердить сроки искана в письменной форме и включить договорные штрафы за задержку. Недвижимость без искана – это не просто юридические неудобства; это ограничивает ваши возможности финансирования, потенциальный доход от аренды и возможную перепродажу. Источники: 634 Сайили Кат Мулкиети Кануну — https://www.mevzuat.gov.tr ​​| Т.С. Джевр, Сехирджилик и Иклим Дегисиклиги Баканлиги — https://www.csb.gov.tr ​​| Т.С. Тапу ве Кадастро Генел Мудурлугу — https://www.tkgm.gov.tr

P.S. — The technical difference between kat irtifakı and kat mülkiyeti can be confusing, and honestly you do not need to memorise every legal detail. But there is one thing I want you to take away from this article, and I want to say it as plainly as I can: do not purchase any property — any property whatsoever — where the iskan, the title deed, or any part of the legal documentation is incomplete, missing, or «will be sorted out after signing.» I have seen this story play out more times than I care to remember. The price is attractive. The developer is charming. The apartment is beautiful. And the paperwork is not quite ready yet. My advice is simple: iskan complete, all documents in order — buy. Anything less — run.