Madde 9: Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifaki – Her Alıcının Anlaması Gereken Tapu Farkı

Herhangi bir Türk mülk tapu senedindeki en önemli ayrıntılardan biri kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifaki mi yazdığıdır. İmzalamadan önce bu ayrımı anlamak, daha sonra ortaya çıkabilecek komplikasyonları ortadan kaldırır; bu, kamu hizmetlerini, finansmanı ve nihai yeniden satış sürecini etkiler.

9a. Kat irtifaki — construction lien title

Kat irtifaki, bir binanın henüz tamamlanmadan ve yerel belediyeden iskan — yapı kullanma iznini almadan önce tescil edilen bir tapu türüdür. Dairenizin tam bağımsız mülkiyetini temsil etmez. Bunun yerine, binanın bulunduğu arazideki orantılı payınıza bağlı bir hakkı temsil eder. Bireysel apartman biriminiz henüz yasal olarak tamamlanmış, bağımsız bir mülk olarak tanınmamıştır.

Kat irtifaki seneti tutmanın pratik sonuçları:

• Elektrik ve su abonelikleri genellikle inşaat tarifeleriyle sınırlıdır; bu da konut tarifelerinden çok daha pahalıdır
• Türk bankaları genellikle konut kredisi vermeyi reddediyor veya kat irtifaki mülklerini teminat olarak kabul ediyor
• Uzun vadeli kira sözleşmeleri resmi olarak tapu siciline tescil edilemiyor, bu da hem ev sahibinin hem de kiracının hukuki konumunu zayıflatıyor
• Yeniden satış için alıcı havuzu önemli ölçüde daha dar; yalnızca riski kabul etmeye istekli alıcılar mülkü değerlendirecek
• 7464 Sayılı Kanun kapsamındaki kısa süreli kiralama ruhsatlarının kat mülkiyeti statüsü olmadan alınması daha zordur

9b. Kat mülkiyeti — tam mülkiyet hakkı

Kat mülkü, binanın tamamen tamamlanması ve belediyenin iskan izni vermesi durumunda verilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında dairenizin katı, daire sayısı, brüt ve net taban alanı, özellikleri kayıt altına alınmaktadır. Sınırsız yasal mülkiyete sahipsiniz - Mülkü serbestçe satma, kiralama, ipotek etme ve elden çıkarma hakkı.

Yabancı alıcılar için kat mülkü, tam hukuki güvenlik ve maksimum piyasa likiditesini sağlayan tek tapu türüdür.

9c. İskan — nedir ve neden önemlidir?

İskan (yapı kullanma izni), tamamlanan binanın incelenmesi ve onaylı inşaat projesine ve güvenlik standartlarına uygunluğunun teyit edilmesinin ardından yerel belediye tarafından verilir. İskan olmadan kat irtifaki kat mülkiyeye dönüştürülemez. İskan çıktıktan sonra, dönüşüm işleminin tamamlanması için binadaki tüm daire sahiplerinin müştereken tapuya başvurması gerekiyor. İskan alındıktan sonra kat mülkiyeye geçiş yasal bir zorunluluktur; dönüşüm yapılmaması, ilgili imar yönetmelikleri kapsamında idari cezalara yol açabilir.

Önemli: iskan, bir binanın fiziksel olarak tamamlanmasından sonra aylar hatta yıllar sürebilir. Kesin bir tarih veya başvuru durumuyla ilgili belgesel kanıt sunmadan "iskan yakında geliyor" diyen bir geliştiriciye dikkatli davranılmalıdır.

9d. Yabancı alıcılara özgü riskler

• Yatırım yoluyla vatandaşlık uygulamaları kat mülkiyeti ile çok daha güvenli. Bazı kat irtifaki mülkleri kabul edilmiş olsa da reddedilme veya gecikme riski gerçektir.
• Mülk sahipliğine dayalı oturma izni başvuruları, mülkün minimum 200.000 ABD Dolarını karşılamasını gerektirir — Kat irtifaki mülkü, değerleme sürecinde zorluklarla karşılaşabilir.
• Türkiye'deki bankalar, kat irtifaki tapularına ilişkin borç verme politikalarını 2025-2026'da daha da sıkılaştırdı ve bu mülkler için gelecekte ipotek finansmanı giderek daha fazla kullanılamaz hale geldi.
• Kat irtifaki mülkleri için DASK kapsamında sigorta (zorunlu deprem sigortası) mevcuttur, ancak bazı ek ev sigortası poliçeleri bunları kapsamamaktadır.

9e. İmzalamadan önce kontrol edilmesi gerekenler

• Gerçek tapu belgesini (tapu) isteyin ve tapu türünü okuyun; kat irtifaki veya kat mulkiyeti belirtecektir
• Kat irtifaki ise: belediyeden iskan başvuru durumuna dair sadece sözlü güvence değil, belgeli kanıt isteyin
• Geliştiricinin geçmiş performansını araştırın; önceki projeleri zamanında iskan aldı mı?
• Avukatınıza, binada iskan'ı geciktirebilecek herhangi bir uyum sorunu olup olmadığını kontrol ettirin.
• Kat irtifaki satın alıyorsanız, beklenen iskan tarihini ve gecikme için bir tazminat mekanizmasını satın alma sözleşmesine yazın

9f. Zaten kat irtifaklı bir mülküm var — Ne yapmalıyım?

Zaten kat mülkiyeti yerine kat irtifakı olan bir mülk satın aldıysanız yalnız değilsiniz — Türkiye'deki yabancı mülkiyetindeki mülklerin önemli bir kısmı hâlâ bu aşamada. Seçenekleriniz:

• Binanın tamamlanmış ve kullanımda olması durumunda geliştirici iskan almakla yükümlüdür. Eğer bunu yapmamışlarsa avukat aracılığıyla ya da belediye aracılığıyla toplu olarak baskı yapabilirsiniz. Bazı durumlarda, mülk sahipleri, binanın kurallara uygun olduğunu kanıtlayabilirlerse, geliştirici olmadan iskan için toplu olarak başvurabilirler.
• Bina inşaat halinde ise: kat irtifakı beklenen durumdur — iskan verildikten sonra kat mülkiyeti'ne dönüşüm otomatik olarak gerçekleşir.
• Bina tamamlanmışsa, kullanılıyorsa ve ihlaller nedeniyle iskan kalıcı olarak alınamıyorsa: bu, potansiyel olarak kentsel dönüşüm işlemlerini (kentsel dönüşüm) gerektirebilecek en ciddi durumdur; derhal bir mülk avukatına danışın.

Kat irtifaklı bir mülkü satmak mümkün ancak daha zordur; birçok alıcı ve avukatları, satın almadan önce kat mülkiyeti konusunda ısrar edecektir. Bu, çıkış seçeneklerinizi etkiler.

Alıcıların sorduğu sorular

Reddit r/Turkey: "Menajerim kat irtifakının iyi olduğunu ve herkeste olduğunu söylüyor. Onlara inanmalı mıyım?"

Kısmen doğru, önemli ölçüde yanıltıcı. Türkiye'de pek çok mülk kat irtifakı aşamasında satılıyor; özellikle de tamamlanmış ancak iskanı bekleyen yeni inşaatlar. Bu normaldir ve çözülmesi beklenmektedir. İyi olmayan şey: Yıllardır kullanılan ve hala iskanı olmayan tamamlanmış bir bina, çünkü bu kalıcı bir soruna işaret ediyor; izinsiz kat, imar ihlali veya belediyenin gidermeyeceği bir yangın güvenliği eksikliği. Özellikle şunu sorun: Bina ne kadar sürede tamamlandı? İskan başvurusu ne zaman yapıldı? Onun verilmesini engelleyen nedir? Bu sorulara net bir şekilde cevap veremeyen bir geliştirici, iskan durumu ciddi bir incelemeyi hak eden bir geliştiricidir.

Quora: “What is the difference between kat mülkiyeti and kat irtifakı in simple terms?”

Kat irtifakı bir “inşaat hacizidir”; tescilli ancak henüz tamamlanmamış veya resmi olarak onaylanmamış bir binada belirli bir apartman biriminin planlandığını doğrular. Size mülkiyet hakkı veriyor ama bina henüz iskan belgesini almış değil. Kat mülkiyeti tam kat mülkiyetidir — Bina incelendi, onaylandı ve iskan belgesi alındı. Kat irtifakı'yı geçici bir unvan, kat mülkiyeti'ni de nihai unvan olarak düşünün. Her ikisi de alınıp satılabilir, ancak kat mülkiyeti üstün bir statüdür ve tamamlanmış herhangi bir bina için ısrar etmeniz gereken statüdür.

Facebook expat grubu: "Satın almak istediğim binanın kat irtifakı var. Müteahhit iskan'ın 3 ay sonra geleceğini söylüyor. Kendimi nasıl koruyabilirim?"

Üç ay bir garanti değil, sözdür. Cezai şart içeren bir sözleşme yükümlülüğü olarak iskan teslimat tarihini ekleyin; iskan belirtilen süre içinde teslim edilmezse tazminat veya tam para iadesiyle sözleşmenin iptali hakkına sahipsiniz. Avukatınıza inşaat ruhsatının güncel ve geçerli olduğunu doğrulatın (inşaatın tamamlanmaması durumunda izinler 5 yıl sonra sona erer). Bu spesifik bina için iskan verilmesinin önünde bilinen herhangi bir engel olup olmadığını geliştiriciye değil doğrudan belediyeye sorun. Bu sorgulamayı yapmanıza itiraz eden bir geliştiricinin gizleyecek bir şeyi vardır.

UZMAN TAVSİYESİ: Daima kat mülkiyeti hedef alın. Bir kat irtifaki mülkü fiyat, konum veya geliştiricinin itibarı nedeniyle gerçekten zorlayıcıysa, avukatınızın iskan zaman çizelgesini yazılı olarak onaylamasını ve gecikme için sözleşmeye bağlı cezaları dahil etmesini sağlayın. İskansız bir mülk sadece hukuki bir rahatsızlık değildir; finansman seçeneklerinizi, kira geliri potansiyelinizi ve nihai yeniden satışınızı sınırlar. Kaynaklar: 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu — https://www.mevzuat.gov.tr ​​| T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — https://www.csb.gov.tr ​​| T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurluğu — https://www.tkgm.gov.tr

Not: — Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki teknik fark kafa karıştırıcı olabilir ve açıkçası her hukuki ayrıntıyı ezberlemenize gerek yok. Ancak bu yazıdan çıkarmanızı istediğim bir şey var ve bunu elimden geldiğince açık bir şekilde söylemek istiyorum: iskan, tapu veya yasal belgelerin herhangi bir kısmının eksik, eksik olduğu veya "imzalandıktan sonra çözüleceği" herhangi bir mülk - her ne olursa olsun - satın almayın. Bu hikayenin hatırladığımdan daha fazla kez oynandığını gördüm. Fiyatı cazip. Geliştirici büyüleyici. Daire çok güzel. Ve evraklar henüz tam olarak hazır değil. Tavsiyem basit: Iskan'ı tamamlayın, tüm belgeleri sırayla satın alın. Daha az bir şey varsa - koşun.