Artikel 28: Områden där utlänningar inte kan köpa egendom – Militära zoner, 10 % kvot

28a. Grundregeln

Utländska medborgare kan köpa egendom i Turkiet med stor frihet – men det finns restriktioner. De som inte känner till dessa begränsningar kan få ett avslag i slutskedet av lagfartsprocessen.

28b. Militära restriktionszoner och säkerhetszoner

Vissa områden i Turkiet har status som militärt begränsad zon. Utländska medborgare är lagligt förbjudna att köpa egendom i dessa områden. De aktuella zonerna omfattar militärbaser, försvarsanläggningar, vapenförråd och strategiska operativa områden. Säkerhetszoner täcker ett större område. Även om de är delvis öppna för civil bosättning, är de stängda för utländskt ägande.

Så fungerar det i praktiken: Även om byggnation har skett nära militära zoner är dessa fastigheter inte öppna för utländska köpare. En utländsk medborgare som försöker köpa – medvetet eller omedvetet – kommer att få avslag på lagfartsansökan. Fastighetsregistret kontrollerar varje transaktion mot aktuella kartor som tillhandahålls av försvarsministeriet.

28c. Geografiska begränsningar – särskilda provinser

Hatay, Kilis och Mardin: Ett ministerrådsbeslut daterat den 27 oktober 2008 förbjöd utländska medborgare att förvärva egendom i dessa tre provinser. Grunderna är allmänintresse och säkerhet. Efterfrågan på dessa provinser är sällsynt, men varje ansökan kommer att få ett avslag.

Gränslandsmedborgare: Medborgare i länder som delar en landgräns med Turkiet kan inte förvärva egendom i de turkiska provinser som gränsar till deras eget land. Till exempel är det inte möjligt för en syrisk medborgare att köpa egendom i provinser som gränsar till Syrien.

28d. 10-procentskvoten – Lagen och verkligheten

Enligt turkisk lag får utländska medborgare förvärva egendom i ett distrikt upp till högst 10 % av det totala privatägda landområdet i det distriktet. En personlig rikstäckande gräns på 30 hektar gäller också.

Hur systemet faktiskt fungerar: På pappret står det 10%, men i praktiken fungerar inte systemet som det ska. I områden som Mahmutlar har den utländska ägarandelen överskridit den officiella kvoten – i verkligheten ligger den genomsnittliga andelen på cirka 20 %.

Vad händer när kvoten är full: När kvoten i ett område är full kan en utlänning fortfarande köpa där men kan inte få uppehållstillstånd på den adressen. Du kan med andra ord köpa fastigheten men den lagliga bostadsrätten kanske inte följer med.

28e. Vilket lands medborgare kan inte köpa?

Detta är ett känsligt område och den officiella listan delas inte offentligt. Enligt artikel 35 i fastighetsregistreringslagen har denna befogenhet delegerats till ordförandeskapet, och listan över godkända länder hålls konfidentiell. Den allmänna ramen är följande: medborgare i länder med allvarliga politiska spänningar eller aktiv konflikt med Turkiet kommer att få ett avslag. Syrianska, armeniska och grekiska medborgare kan i praktiken inte förvärva egendom. Vart och ett av dessa länder har en särskild historisk och politisk relation med Turkiet av olika skäl. För att ta reda på om ditt land finns på den godkända listan är det mest tillförlitliga tillvägagångssättet att fråga fastighetsregisterdirektoratet direkt – denna kontroll utförs innan processen börjar.

28f. Personlig markgräns

Utländska individer kan förvärva högst 30 hektar egendom i hela landet. Denna gräns kan höjas till 60 hektar genom presidentdekret. För alla som köper en lägenhet i en stad har denna gräns ingen praktisk relevans – 30 hektar motsvarar 300 dunam.

28g. Jordbruksmark

En utländsk individ kan inte köpa jordbruksmark i eget namn. Men om ett företag är etablerat i Turkiet och skatteregistrering erhålls kan jordbruksmark köpas och drivas kommersiellt. En företagsstruktur är obligatorisk.

28h. Köp via ett företag

Utländska kommersiella företag kan köpa fastigheter i Turkiet – men de måste presentera sitt projektsyfte för förvärvet. Om den köpta fastigheten används för annat ändamål än det deklarerade projektet, kan vederbörande departement inleda en likvidationsprocess. Andra juridiska personer än kommersiella företag kan inte förvärva egendom i Turkiet.

28i. Officiella källor

• Generaldirektoratet för fastighetsregister och fastighetsregister (TKGM): tkgm.gov.tr
• Fastighetsregisterlag nr 2644 Artikel 35: Utländska medborgare som förvärvar egendom
• Militära begränsade zoner och säkerhetszoner lag nr 2565
• Ministerrådets beslut 27.10.2008: Hatay, Kilis, Mardin förbud

Frågor köpare ställer

Reddit r/Turkey: Hur kontrollerar jag om kvoten på 10% utländskt ägande har uppnåtts i området jag vill köpa?

Kvotkontrollen görs automatiskt av fastighetsregistret (Tapu Müdürlüğü) när din köpansökan skickas in. Det finns ingen offentlig portal där du själv kan kontrollera detta i förväg. I praktiken har 10-procentskvoten uppnåtts i väldigt få distrikt nationellt, det är ett teoretiskt tak, inte en aktuell barriär på de flesta platser. Din advokat kan göra en förfrågan hos fastighetsregistret innan du binder dig till en fastighet, för att bekräfta kvotstatusen för det specifika matrikeldistriktet. Detta är ett standardsteg för due diligence som tar 1-2 arbetsdagar och eliminerar all osäkerhet.

Quora: Finns det några områden i Alanya där utlänningar inte kan köpa egendom?

Ja, fastigheter inom utsedda militär- eller säkerhetszoner kan inte köpas av någon utländsk medborgare. I Alanya har vissa kust- och sluttningsområden som historiskt sett var nära militära installationer restriktioner. Kontrollen görs genom den militära zonrensningsprocessen (askeri yasak bölge kontrolü), som din advokat begär från det relevanta militära högkvarteret som en del av standard due diligence. Denna kontroll tar vanligtvis 2-4 veckor. Slutför aldrig ett köp utan detta tillstånd En överlåtelse av lagfart som bryter mot militära zonbegränsningar kan ogiltigförklaras av staten, vilket innebär att du förlorar egendomen och har mycket begränsad regressrätt.

Facebook expat-grupp: Agenten säger att det går bra att köpa min nationalitet i Turkiet. Ska jag lita på dem?

Verifiera det själv istället för att lita på agentens försäkran. Listan över begränsade nationaliteter upprätthålls av den turkiska regeringen och ändrar vad som var tillåtet för 3 år sedan kan ha annan status idag och vice versa. Din advokat bör bekräfta din behörighet som det första steget i due diligence, innan några pengar byter ägare. En agent har ett ekonomiskt intresse av försäljningsförfarandet och kanske inte är helt uppdaterad om nationalitetsbegränsningar. En advokat som skriftligen bekräftar din behörighet tar professionellt ansvar för den bekräftelsen.

EXPERT RÅD: De militära zon- och landskontrollerna utförs automatiskt av fastighetsregistret – du kan inte vilseledas på denna punkt. Den verkliga frågan att se upp med är kvotproblemet: i ett område där kvoten är full kan du köpa men kanske inte få uppehållstillstånd. För jordbruksmark är en företagsstruktur väsentlig. Fråga fastighetsregisterdirektoratet om ditt land finns på den godkända listan innan du börjar.

Källor: T.R. Generaldirektoratet för fastighetsregister och fastighetsregister – https://www.tkgm.gov.tr​| Land Registry Law No. 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. Om du köper en lägenhet eller fastighet i staden, och den är öppen till salu på nätet, gäller nästan säkert inte frågan om militärzon. Sannolikheten är mycket låg. Där det blir genuint aktuellt är markköp utanför stadskärnan. Med mark kanske du inte vet vad som finns i närheten. Det säkraste tillvägagångssättet för alla markköp: använd en advokat. För en vanlig stadslägenhet är den här specifika kontrollen det minsta av dina bekymmer, fokusera din energi på lagfarten, iskan och aidat.