Artikel 16: Warum ist Konya günstig und Alanya teuer – Die Auswirkung der Auslandsnachfrage

Die grundlegende Wahrheit

Die Türkei ist ein Land, aber zwei unterschiedliche Preiswelten: touristische Küstenstädte und Binnenanatolien. Gleiche Quadratmeter, gleiche Qualität – aber der Preis beträgt fast die Hälfte. Dafür gibt es einen einzigen Grund: die Auslandsnachfrage.

16a. Wie groß ist der Preisunterschied?

Der Preis, den Sie für eine 2+1-Wohnung mittlerer Qualität in anatolischen Binnenstädten wie Konya, Eskişehir oder Kayseri zahlen würden, ist fast halb so hoch wie der Preis einer ähnlichen Wohnung in Alanya. Dies gilt nicht nur für die Immobilienpreise, sondern für die Lebenshaltungskosten insgesamt.

In Küstenstädten ist die Preisreferenz Euro und Dollar. Immobilien, Miete, Renovierung, Gastronomie, Dienstleistungen – alles wird in Fremdwährung angegeben. Türkische Staatsbürger und ausländische Käufer zahlen den gleichen Preis. In Küstenstädten ist die Währung Euro und Dollar – das ist keine Übertreibung, es ist die tägliche Realität.

16b. Das Auslandsnachfrageparadoxon

Mit steigender Auslandsnachfrage steigen die Preise. Wenn die Preise steigen, interessieren sich immer mehr Ausländer dafür – denn steigende Preise signalisieren einen wertvollen Bereich. Der Kreislauf ernährt sich von selbst.

Ein ausländischer Käufer denkt in Euro oder Dollar. Eine Wohnung in Alanya, die für 150.000 Euro verkauft wird, erscheint einem Europäer billig. Die gleiche Wohnung ist für einen einheimischen Türken teuer. Dieser Unterschied in der Preiswahrnehmung treibt den Markt kontinuierlich nach oben.

16c. Der russische und ukrainische Effekt im Jahr 2022 – 100–300 % Steigerung in kurzer Zeit

Als im Jahr 2022 der Krieg zwischen Russland und der Ukraine begann, kam innerhalb kürzester Zeit eine große Welle russischer und ukrainischer Migranten in Alanya und Umgebung an. Dieser plötzliche Nachfrageschub ließ die Miet- und Verkaufspreise fast über Nacht um 100 %, 200 %, sogar 300 % steigen.

In dieser Zeit ereigneten sich sehr schmerzhafte Szenen. Es gab Vermieter, die ihre eigenen türkischen Mieter vertrieben, um sie zu höheren Preisen an Ausländer zu vermieten. Langzeitmieter standen plötzlich auf der Straße. Dies führte zu großen Streitigkeiten und rechtlichen Problemen zwischen Mietern und Vermietern.

Diese Ereignisse machten deutlich, wie anfällig die lokale Bevölkerung der türkischen Küstenstädte gegenüber ausländischen Nachfragewellen ist.

16d. Die lokale Reaktion – stille Wut

Die Preiserhöhungen sorgten bei der lokalen türkischen Bevölkerung für großes Unbehagen. Der Satz „Ausländer trieben die Preise in die Höhe“ verbreitete sich schnell in der Gesellschaft.

Die Menschen waren jedoch gezwungen, zu schweigen. Dafür gibt es zwei Gründe: In Touristengebieten bildet die ausländische Präsenz die Grundlage der Wirtschaft und nach türkischem Recht genießen ausländische Touristen bestimmte Schutzmaßnahmen. Der lokalen Bevölkerung blieb keine andere Wahl, als die Preiserhöhungen zu ertragen – sie schwieg mit ihrer Reaktion, vergaß sie aber nicht.

Als Ausländer, der diese Realität kennt, ist es sowohl sozial als auch praktisch wichtig, beim Leben in Küstenstädten vorsichtig und respektvoll zu sein.

16e. Blasenrisiko – real oder übertrieben?

Es ist absolut ein echtes Risiko.

Die Geographie der Türkei kann nicht ignoriert werden: Syrien, Irak, Iran, Spannungen im Nahen Osten – Kriegsgerüchte und Instabilität in der Region stehen immer auf der Tagesordnung. Die Türkei hat diese Balance bisher erfolgreich gemeistert. Aber eine Wahrheit ändert sich nicht:

Wenn die Türkei direkt in einen längeren Krieg verwickelt wird oder ernsthafte Instabilität erlebt, finden Immobilien, die heute für 100.000 Euro verkauft werden, möglicherweise selbst für 50.000 Euro keinen Käufer.

Ein europäischer Käufer möchte Sicherheit und Stabilität. Ohne Ruhe und Sicherheit ist kein Preis attraktiv. Eine Investition zu tätigen und dabei dieses Risiko zu ignorieren, ist nicht realistisch.

Fazit: Immobilieninvestitionen in Alanya und ähnlichen touristischen Gebieten sollten mit einer langfristigen Perspektive und der Annahme von Stabilität getätigt werden. Kurzfristige Spekulationen bergen immer ein Risiko.

16f. Kappadokien, Pamukkale und auf Tourismus ausgerichtete Regionen

Die Auslandsnachfrage in diesen Gebieten ist auf den Tourismus ausgerichtet – Käufer sind überwiegend diejenigen, die Geld verdienen und nicht leben wollen. Einige Investoren in verschiedenen Teilen der Türkei kaufen eigenständige Gebäude oder ganze Wohnblöcke außerhalb von Komplexen und versuchen, kurzfristige Vermietungen durchzuführen.

Vergessen Sie jedoch nicht: Für Airbnb und die Kurzzeitvermietung gelten in der Türkei strenge gesetzliche Regelungen. Wenn Sie sich innerhalb eines Komplexes aufhalten, erteilt die Geschäftsleitung möglicherweise keine Genehmigung. Sie müssen sich als Steuerzahler registrieren. Jeder Gast muss der Polizei gemeldet werden. Barzahlungen sind strengstens untersagt.

Wer versucht, Steuern zu umgehen, muss mit sehr hohen Strafen rechnen, wenn er erwischt wird. Sich auf die Logik aller zu verlassen, birgt ein großes Risiko.

16g. Welche Regionen wurden durch die Auslandsnachfrage verteuert?

Küstenstädte: Alanya, Antalya, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Kaş, Kalkan, Çeşme, Kuşadası

Großstädte: Bestimmte Bezirke von Istanbul, bestimmte Gebiete von Izmir

Sehenswürdigkeiten im Landesinneren Anatoliens: Kappadokien, Umgebung von Pamukkale

Gemeinsames Merkmal: Überall dort, wo großes ausländisches Interesse besteht, hat sich die fremdwährungsbasierte Preisgestaltung durchgesetzt.

16 Uhr. Wann sollte man das Binnenland Anatoliens bevorzugen?

Wenn die Lebensqualität im Vordergrund steht und nicht die Mieteinnahmen

Wenn das Budget begrenzt ist

Wenn Sie den Massen der Touristengebiete entfliehen möchten

Wenn Sie remote arbeiten und nicht an einen Standort gebunden sind

Konya, Eskişehir, Kayseri – hohe Lebensqualität, angemessene Preise und ruhiger. Wenn Sie jedoch mit der Erwartung einer Mietrendite und Wertsteigerung kaufen, werden Küstenstädte immer stärker sein.

Offizielle Quellen

TUIK – Immobilienpreisindizes für Städte in der Türkei: tuik.gov.tr

TCMB-Wohnungspreisindex: tcmb.gov.tr

Endeksa – regionaler Immobilienpreisvergleich: endeksa.com

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/Türkei: Befindet sich Alanya in einer Immobilienblase? Soll ich warten, bis die Preise sinken?

Die ehrliche Antwort lautet: Niemand weiß es mit Sicherheit. Argumente für eine Korrektur: Die Preise sind seit 2019 in Euro um 200–400 % gestiegen, die Mietrenditen sind gesunken, da die Preise schneller gestiegen sind als die Mieten, und in einigen Gebieten, insbesondere in Mahmutlar, gibt es Anzeichen für ein Überangebot im unteren Preissegment. Argumente gegen eine unmittelbar bevorstehende Korrektur: Die Nachfrage ausländischer Käufer ist weiterhin strukturell stark, die Bevölkerungs- und Touristenzahlen in Alanyas wachsen weiter, und das Angebot an gut gelegenen, hochwertigen Immobilien bleibt begrenzt. Fest steht: Die außergewöhnlichen Wertsteigerungen von 2019–2023 werden sich kurzfristig wahrscheinlich nicht wiederholen. Der Kauf allein mit dem Ziel einer starken Wertsteigerung ist spekulativer als noch vor drei Jahren. Der Kauf mit dem Ziel einer Rendite, einer moderaten Wertsteigerung und eines attraktiven Lebensstils bleibt eine vernünftige Strategie.

Quora: Warum sind die türkischen Einheimischen verärgert darüber, dass ausländische Käufer die Preise in die Höhe treiben?

Weil ihnen die Preise aus ihrer eigenen Stadt verdrängt werden. Eine in Lira verdienende türkische Familie, deren Gehalt nicht mit den in Euro gemessenen Immobilienpreissteigerungen Schritt gehalten hat, kann in der Gegend, in der sie aufgewachsen ist, nicht kaufen. Dies gilt nicht nur für die Türkei. Die gleiche Dynamik herrscht in Lissabon, Barcelona und Amsterdam. Der Unterschied liegt im Ausmaß und in der Geschwindigkeit: Alanya hat sich innerhalb eines Jahrzehnts von einem überwiegend türkischen Immobilienmarkt zu einem überwiegend in ausländischem Besitz befindlichen Immobilienmarkt in bestimmten Vierteln entwickelt. Die sozialen Spannungen sind real, dokumentiert und es lohnt sich, sie als ausländischer Käufer zu verstehen, nicht um sich schuldig zu fühlen, sondern um das Umfeld, in das man sich einkauft, zu verstehen und sich als respektvoller Teilnehmer darin zu verhalten.

Facebook-Expat-Gruppe: Ich denke darüber nach, in einer Stadt im Landesinneren wie Konya zu einem günstigeren Preis zu kaufen. Ist das eine gute Investition?

Als reine Investition für die Mietrendite: wahrscheinlich nicht besser als Alanya. Städte im Landesinneren haben eine geringere ausländische Käufernachfrage, was eine geringere Mietnachfrage auf dem internationalen Markt bedeutet, der die höchsten Renditen generiert. Als Wohnort, wenn Sie eine traditionellere türkische Umgebung zu geringeren Kosten bevorzugen: Möglicherweise ja, wenn Sie im Winter dort waren, etwas Türkisch sprechen und sich ohne die Expat-Infrastruktur, die Küstenstädte bieten, wohl fühlen. Als spekulative Investition in der Hoffnung auf eine Wertsteigerung im Alanya-Stil: Nein. Die Preissteigerungen in Küstenresortstädten werden durch ausländische Nachfrage angetrieben, die in Binnenstädten nicht vorhanden ist.

EXPERTENBERATUNG:

Quellen: TUIK-Wohnungspreisindex – https://www.tuik.gov.tr | T.R. Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel – https://www.csb.gov.tr

P.S. Hier spielen einfach Angebot und Nachfrage eine Rolle. Im Küstengebiet von Alanya spielt die türkische Lira in der Praxis fast keine Rolle. Immobilien, Miete, Restaurants, Dienstleistungen, alles wird gegenüber dem Euro und dem Dollar bewertet. Fügen Sie die Nachfrage ausländischer Käufer, den ganzjährigen Tourismus und ein begrenztes Angebot an gut gelegenen Immobilien hinzu, und Sie haben einen Markt, der sich entsprechend bewertet. Dies ist keine Beschwerde, sondern die Realität des Lebens an einem der begehrtesten Orte im Mittelmeerraum. Wenn Sie niedrigere Preise wünschen, ziehen Sie ins Landesinnere. Wenn Sie Alanya wollen, zahlen Sie Alanya-Preise. Die Frage ist, ob diese Preise im Vergleich zu vergleichbaren Standorten in Europa immer noch einen Wert darstellen. Meiner Erfahrung nach tun sie das.

In Küstenstädten sind Euro und Dollar das Maß für alles – das ist keine Übertreibung, es ist die tägliche Realität. Die Auslandsnachfrage hat diese Preise geschaffen, und solange diese Nachfrage anhält, werden die Preise nicht fallen. Aber wenn die Stabilität zusammenbricht, ändert sich das Bild völlig – vergessen Sie das nie.