Artikel 28: Gebiete, in denen Ausländer kein Eigentum erwerben können – Militärzonen, 10 % Quote

28a. Die Grundregel

Ausländische Staatsangehörige können in der Türkei mit großer Freiheit Immobilien erwerben – es gibt jedoch Einschränkungen. Wer sich dieser Einschränkungen nicht bewusst ist, kann in der letzten Phase des Eigentumsurkundeverfahrens eine Ablehnung erhalten.

28b. Militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen

Einige Gebiete in der Türkei haben den Status einer militärischen Sperrzone. Ausländischen Staatsangehörigen ist der Erwerb von Immobilien in diesen Gebieten gesetzlich untersagt. Dabei handelt es sich um Militärstützpunkte, Verteidigungsanlagen, Waffendepots und strategische Operationsgebiete. Sicherheitszonen decken einen größeren Bereich ab. Während sie teilweise für zivile Siedlungen geöffnet sind, sind sie für ausländisches Eigentum geschlossen.

So funktioniert es in der Praxis: Auch wenn in der Nähe von Militärgebieten gebaut wurde, sind diese Immobilien für ausländische Käufer nicht zugänglich. Versucht ein Ausländer wissentlich oder unwissentlich einen Kauf, wird der Antrag auf Eigentumsurkunde abgelehnt. Das Grundbuchamt prüft jede Transaktion anhand der aktuellen Karten des Verteidigungsministeriums.

28c. Geografische Beschränkungen – Sonderprovinzen

Hatay, Kilis und Mardin: Ein Beschluss des Ministerrats vom 27. Oktober 2008 verbot Ausländern den Erwerb von Eigentum in diesen drei Provinzen. Als Gründe dienen das öffentliche Interesse und die Sicherheit. Für diese Provinzen ist die Nachfrage gering, aber jeder Antrag wird abgelehnt.

Staatsangehörige von Grenzländern: Staatsangehörige von Ländern mit einer Landgrenze zur Türkei können in den an ihr eigenes Land angrenzenden türkischen Provinzen kein Eigentum erwerben. Beispielsweise ist es einem syrischen Staatsangehörigen nicht möglich, Immobilien in den an Syrien angrenzenden Provinzen zu erwerben.

28d. Die 10 %-Quote – Das Gesetz und die Realität

Nach türkischem Recht dürfen Ausländer in einem Bezirk Grundstücke bis zu einer Höhe von maximal 10 % der gesamten in Privatbesitz befindlichen Landfläche dieses Bezirks erwerben. Darüber hinaus gilt eine personengebundene bundesweite Begrenzung von 30 Hektar.

Wie das System tatsächlich funktioniert: Auf dem Papier heißt es 10 %, in der Praxis funktioniert das System jedoch nicht richtig. In Gegenden wie Mahmutlar hat die Quote ausländischer Eigentümer die offizielle Quote überschritten – in Wirklichkeit liegt die Durchschnittsquote bei etwa 20 %.

Was passiert, wenn das Kontingent ausgeschöpft ist: Wenn das Kontingent in einem Gebiet ausgeschöpft ist, kann ein Ausländer dort zwar noch einkaufen, an dieser Adresse jedoch keine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Mit anderen Worten: Sie können die Immobilie kaufen, das gesetzliche Wohnrecht entfällt jedoch möglicherweise.

28e. Welche Staatsangehörigen können nicht kaufen?

Dies ist ein sensibler Bereich und die offizielle Liste wird nicht öffentlich zugänglich gemacht. Gemäß Artikel 35 des Grundbuchgesetzes wurde diese Befugnis dem Präsidentenamt übertragen und die Liste der zugelassenen Länder wird vertraulich behandelt. Der allgemeine Rahmen ist wie folgt: Staatsangehörige von Ländern mit ernsthaften politischen Spannungen oder aktivem Konflikt mit der Türkei erhalten eine Ablehnung. Syrische, armenische und griechische Staatsangehörige können praktisch kein Eigentum erwerben. Jedes dieser Länder hat aus unterschiedlichen Gründen eine besondere historische und politische Beziehung zur Türkei. Um herauszufinden, ob Ihr Land auf der genehmigten Liste steht, ist es am sichersten, direkt beim Grundbuchamt nachzufragen – diese Prüfung erfolgt vor Beginn des Verfahrens.

28f. Persönliche Grundstücksgrenze

Ausländische Privatpersonen können bundesweit maximal 30 Hektar Grundbesitz erwerben. Diese Grenze kann per Präsidialerlass auf 60 Hektar angehoben werden. Für jeden, der eine Wohnung in einer Stadt kauft, hat diese Grenze keine praktische Relevanz – 30 Hektar entsprechen 300 Dunams.

28g. Agrarland

Eine ausländische Person kann kein landwirtschaftliches Land im eigenen Namen erwerben. Wenn jedoch ein Unternehmen in der Türkei ansässig ist und eine steuerliche Registrierung erfolgt, können landwirtschaftliche Flächen erworben und gewerblich betrieben werden. Eine Firmenstruktur ist zwingend erforderlich.

28h. Kauf über ein Unternehmen

Ausländische Handelsunternehmen können Immobilien in der Türkei erwerben – sie müssen jedoch für den Erwerb ihren Projektzweck angeben. Wird die erworbene Immobilie für einen anderen Zweck als das angegebene Projekt genutzt, kann das zuständige Ministerium ein Liquidationsverfahren einleiten. Andere juristische Personen als Handelsgesellschaften können in der Türkei keine Immobilien erwerben.

28i. Offizielle Quellen

• Generaldirektion für Grundbuchamt und Kataster (TKGM): tkgm.gov.tr
• Grundbuchgesetz Nr. 2644 Artikel 35: Ausländische Staatsangehörige erwerben Eigentum
• Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrzonen und Sicherheitszonen
• Beschluss des Ministerrats vom 27.10.2008: Verbot von Hatay, Kilis und Mardin

Fragen, die Käufer stellen

Reddit r/Türkei: Wie überprüfe ich, ob in dem Gebiet, das ich kaufen möchte, die 10 %-Quote für ausländisches Eigentum erreicht wurde?

Die Quotenprüfung erfolgt automatisch durch das Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü), wenn Ihr Kaufantrag eingereicht wird. Es gibt kein öffentliches Portal, auf dem Sie dies vorab selbst überprüfen können. In der Praxis wurde die 10-Prozent-Quote landesweit nur in sehr wenigen Bezirken erreicht; es handelt sich an den meisten Standorten um eine theoretische Obergrenze und nicht um eine aktuelle Hürde. Bevor Sie sich für eine Immobilie verpflichten, kann Ihr Anwalt eine Anfrage beim Grundbuchamt stellen, um den Quotenstatus des jeweiligen Katasterbezirks zu bestätigen. Dies ist ein standardmäßiger Due-Diligence-Schritt, der 1–2 Arbeitstage dauert und jegliche Unsicherheit ausschließt.

Quora: Gibt es Gebiete in Alanya, in denen Ausländer keine Immobilien kaufen können?

Ja, Immobilien innerhalb ausgewiesener Militär- oder Sicherheitszonen können von Ausländern nicht erworben werden. In Alanya gelten für einige Küsten- und Berggebiete, die historisch in der Nähe von Militäranlagen lagen, Beschränkungen. Die Prüfung erfolgt im Rahmen des Militärzonenfreigabeverfahrens (askeri yasak bölge kontrolü), das Ihr Anwalt im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht beim zuständigen Militärhauptquartier anfordert. Diese Prüfung dauert in der Regel 2–4 Wochen. Schließen Sie niemals einen Kauf ohne diese Genehmigung ab. Eine Übertragung einer Eigentumsurkunde, die gegen die Beschränkungen der Militärzone verstößt, kann vom Staat für ungültig erklärt werden, was bedeutet, dass Sie das Eigentum verlieren und nur sehr begrenzte Rückgriffsmöglichkeiten haben.

Facebook-Expat-Gruppe: Der Agent sagt, meine Nationalität könne man in der Türkei kaufen. Soll ich ihnen vertrauen?

Überprüfen Sie es selbst, anstatt sich auf die Zusicherung des Agenten zu verlassen. Die Liste der eingeschränkten Nationalitäten wird von der türkischen Regierung geführt und ändert, was vor drei Jahren erlaubt war, kann heute einen anderen Status haben und umgekehrt. Ihr Anwalt sollte Ihre Berechtigung als ersten Schritt der Due Diligence bestätigen, bevor Geld den Besitzer wechselt. Ein Makler hat ein finanzielles Interesse am Verkaufsverfahren und ist möglicherweise nicht vollständig über die Staatsangehörigkeitsbeschränkungen informiert. Ein Rechtsanwalt, der Ihre Berechtigung schriftlich bestätigt, übernimmt die fachliche Verantwortung für diese Bestätigung.

EXPERTENTIPP: Die Militärzonen- und Länderprüfungen werden vom Grundbuchamt automatisch durchgeführt – hier können Sie sich nicht täuschen lassen. Das eigentliche Problem, auf das Sie achten sollten, ist das Quotenproblem: In einem Gebiet, in dem das Kontingent voll ist, können Sie zwar kaufen, aber möglicherweise keine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Für landwirtschaftliche Flächen ist eine Unternehmensstruktur unerlässlich. Erkundigen Sie sich vor Beginn beim Grundbuchamt, ob Ihr Land auf der genehmigten Liste steht.

Quellen: T.R. Generaldirektion Grundbuchamt und Kataster – https://www.tkgm.gov.tr ​​​​| Grundbuchgesetz Nr. 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. Wenn Sie eine Wohnung oder Immobilie innerhalb der Stadt kaufen und diese online zum Verkauf angeboten wird, trifft das Problem der Militärzone mit ziemlicher Sicherheit nicht zu. Die Wahrscheinlichkeit ist sehr gering. Wirklich relevant wird es bei Grundstückskäufen außerhalb des Stadtzentrums. An Land wissen Sie möglicherweise nicht, was in der Nähe ist. Der sicherste Weg für jeden Grundstückskauf: Beauftragen Sie einen Anwalt. Bei einer Standard-Stadtwohnung ist diese spezielle Prüfung das geringste Ihrer Bedenken. Konzentrieren Sie Ihre Energie auf die Eigentumsurkunde, den Iskan und den Aidat.