Artikkeli 16: Miksi Konya on halpa ja Alanya kallis – ulkomaisen kysynnän vaikutus

Perustotuus

Turkki on yksi maa, mutta kaksi eri hintamaailmaa: turisti-rannikkokaupungit ja sisämaan Anatolia. Samat neliömetrit, sama laatu – mutta hinta on melkein puolet. Tähän on yksi ainoa syy: ulkomainen kysyntä.

16a. Kuinka suuri hintaero on?

Hinta, jonka maksaisit keskitasoisesta 2+1 asunnosta Anatolian sisämaakaupungeissa, kuten Konyassa, Eskişehirissä tai Kayserissä, on lähes puolet samanlaisen Alanyassa sijaitsevan asunnon hinnasta. Tämä ei koske vain kiinteistöjen hintoja vaan koko elinkustannuksia.

Rannikkokaupungeissa hintaviite on euro ja dollari. Kiinteistöt, vuokrat, remontit, ravintolat, palvelut – kaikki noteerataan ulkomaan valuutassa. Turkin kansalainen ja ulkomainen ostaja maksavat saman hinnan. Rannikkokaupungeissa valuutta on euro ja dollari – tämä ei ole liioittelua, se on jokapäiväistä todellisuutta.

16b. Ulkomaisen kysynnän paradoksi

Kun ulkomainen kysyntä kasvaa, hinnat nousevat. Hintojen noustessa yhä useammat ulkomaalaiset ovat kiinnostuneita – koska hintojen nousu merkitsee arvokasta aluetta. Kierros ruokkii itseään.

Ulkomainen ostaja ajattelee euroissa tai dollareissa. 150 000 eurolla myytävä asunto Alanyassa näyttää eurooppalaiselle halvalta. Sama asunto on kallis paikalliselle turkkilaiselle. Tämä hintakäsityksen ero työntää markkinoita jatkuvasti ylöspäin.

16c. Vuoden 2022 Venäjän ja Ukrainan vaikutus – 100-300% kasvu lyhyessä ajassa

Venäjän ja Ukrainan välisen sodan alkaessa vuonna 2022 suuri venäläisten ja ukrainalaisten siirtolaisten aalto saapui Alanyaan ja sen lähialueille hyvin lyhyessä ajassa. Tämä äkillinen kysynnän nousu nosti vuokra- ja myyntihintoja 100 %, 200 %, jopa 300 % melkein yhdessä yössä.

Tänä aikana tapahtui erittäin tuskallisia kohtauksia. Jotkut vuokranantajat häädivät omia turkkilaisia ​​vuokralaisiaan vuokratakseen ulkomaalaisille korkeammalla hinnalla. Pitkäaikaiset vuokralaiset löysivät itsensä yhtäkkiä kadulta. Tämä aiheutti suuria riitoja ja oikeudellisia ongelmia vuokralaisten ja vuokranantajien välillä.

Nämä tapahtumat paljastivat selvästi, kuinka haavoittuvainen Turkin rannikkokaupunkien paikallinen väestö on ulkomaiselle kysynnän aallolle.

16d. Paikallinen reaktio – hiljainen viha

Hintojen nousu aiheutti vakavaa epämukavuutta paikallisen turkkilaisen väestön keskuudessa. Ilmaus ulkomaalaiset lähettivät hintoja katon kautta levisi nopeasti yhteiskunnassa.

Ihmiset pakotettiin kuitenkin olemaan hiljaa. Tähän on kaksi syytä: turistialueilla ulkomainen läsnäolo muodostaa talouden perustan, ja Turkin lain mukaan ulkomaalaiset turistit hyötyvät tietyistä suojauksista. Paikallisilla ei ollut muuta vaihtoehtoa kuin kestää hinnankorotukset – he vaiensivat reaktiot, mutta eivät unohtaneet.

Tämän todellisuuden tuntevana ulkomaalaisena varovaisuus ja kunnioitus rannikkokaupungeissa asuessaan on tärkeää sekä sosiaalisesti että käytännössä.

16e. Kuplariski – todellinen vai liioiteltu?

Se on täysin todellinen riski.

Turkin maantiedettä ei voi sivuuttaa: Syyria, Irak, Iran, Lähi-idän jännitteet – sotahuhut ja alueen epävakaus ovat aina asialistalla. Turkki on hoitanut näitä saldoja menestyksekkäästi tähän asti. Mutta yksi totuus ei muutu:

Jos Turkki joutuu suoraan osalliseksi pitkittyneeseen sotaan tai kokee vakavaa epävakautta, 100 000 eurolla myyvät kiinteistöt eivät välttämättä löydä ostajia edes 50 000 eurolla.

Eurooppalainen ostaja haluaa turvaa ja vakautta. Ilman rauhaa ja turvallisuutta mikään hinta ei ole houkutteleva. Sijoituksen tekeminen tämän riskin huomioimatta ei ole realistista.

Johtopäätös: Kiinteistösijoittaminen Alanyaan ja vastaaviin matkailualueisiin tulee tehdä pitkän tähtäimen näkemyksiä ja vakauden oletuksena. Lyhyen aikavälin spekulaatioon liittyy aina riski.

16f. Kappadokia, pamukkale ja matkailuun keskittyvät alueet

Ulkomainen kysyntä näillä alueilla on matkailupainotteista – ostajat ovat pääasiassa niitä, jotka haluavat ansaita, eivät elää. Jotkut sijoittajat eri puolilla Turkkia ostavat itsenäisiä rakennuksia tai kokonaisia ​​kerrostaloja kompleksien ulkopuolelta ja yrittävät antaa lyhytaikaista vuokrausta.

Älä kuitenkaan unohda: Airbnb ja lyhytaikainen vuokraus Turkissa ovat vakavien lakien alaisia. Jos olet kompleksin sisällä, johto ei välttämättä anna lupaa. Sinun on rekisteröidyttävä verovelvolliseksi. Jokaisesta vieraasta tulee ilmoittaa poliisille. Käteismaksut ovat ehdottomasti kiellettyjä.

Ne, jotka yrittävät välttää veroa, saavat erittäin ankarat rangaistukset, kun heidät jää kiinni. Kaikkien logiikalla toimimiseen liittyy suuri riski.

16 g. Mitkä alueet ovat kalliimpia ulkomaisen kysynnän vuoksi?

Rannikkokaupungit: Alanya, Antalya, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Kaş, Kalkan, Çeşme, Kuşadası

Suuret kaupungit: Tietyt Istanbulin alueet, tietyt Izmirin alueet

Sisämaan Anatolian turistikohteet: Kappadokia, Pamukkalen ympäristö

Yhteinen piirre: Jokaisessa paikassa, jossa ulkomainen kiinnostus on ollut kovaa, on vakiintunut valuuttaperusteinen hinnoittelu.

16h. Milloin sisämaan anatoliaa tulisi suosia?

Jos elämänlaatu on etusijalla vuokratulon sijaan

Jos budjetti on rajallinen

Jos haluat paeta turistialueiden väkijoukkoja

Jos työskentelet etänä etkä ole sidottu paikkaan

Konya, Eskişehir, Kayseri – korkea elämänlaatu, kohtuulliset hinnat ja hiljaisempi. Mutta jos ostat vuokratuoton ja arvonnousua odotettaessa, rannikkokaupungit ovat aina vahvempia.

Viralliset lähteet

TUIK – Turkin kaupunkipohjaiset asuntojen hintaindeksit: tuik.gov.tr

TCMB asuntojen hintaindeksi: tcmb.gov.tr

Endeksa – alueellisten kiinteistöjen hintavertailu: endeksa.com

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkki: Onko Alanya kiinteistökulassa? Pitäisikö minun odottaa hintojen laskua?

Rehellinen vastaus on, että kukaan ei tiedä varmuudella. Korjauksen perustelut: euromääräiset hinnat ovat nousseet 200-400 % vuodesta 2019, vuokratuotot ovat painuneet hintojen noustessa vuokraa nopeammin ja joillakin alueilla, erityisesti Mahmutlarissa, on merkkejä ylitarjonnasta huonommassa laadussa. Argumentit välitöntä korjausta vastaan: ulkomaisten ostajien kysyntä pysyy rakenteellisesti vahvana, Alanyan väestö- ja turistimäärät kasvavat edelleen ja hyvällä paikalla sijaitsevan ja laadukkaan varaston tarjonta on edelleen rajallista. Mikä on selvää: vuosien 2019–2023 poikkeukselliset voitot eivät todennäköisesti toistu lyhyellä aikavälillä. Pelkästään vahvan arvostuksen vuoksi ostaminen on spekulatiivisempaa kuin kolme vuotta sitten. Ostaminen tuoton ja kohtuullisen arvostuksen ja elämäntavan vuoksi on edelleen järkevä tapa.

Quora: Miksi turkkilaiset paikalliset ovat vihaisia ​​siitä, että ulkomaiset ostajat nostavat hintoja?

Koska heidät hinnoitellaan pois heidän omasta kaupungistaan. Liiroissa tienaava turkkilainen perhe, jonka palkka ei ole pysynyt euroissa mitatun kiinteistöhintojen nousun tahdissa, ei voi ostaa kasvualueelta. Tämä ei ole ainutlaatuinen Turkille. Sama dynamiikka vallitsee Lissabonissa, Barcelonassa ja Amsterdamissa. Ero on mittakaavassa ja nopeudessa: Alanya muuttui pääosin turkkilaisomisteiselta kiinteistömarkkinoilta pääosin ulkomaalaisomisteiseksi tietyissä kaupunginosissa vuosikymmenessä. Yhteiskunnallinen jännitys on todellinen, dokumentoitu ja ymmärtämisen arvoinen ulkomaalaisena ostajana, jotta ei tarvitse tuntea syyllisyyttä, vaan ymmärtää ympäristöä, johon olet ostamassa, ja käyttäytyä siinä kunnioittavasti.

Facebook expat -ryhmä: Ajattelen ostaa sisämaakaupungista, kuten Konyasta, halvemmalla. Onko se hyvä sijoitus?

Puhtaasti sijoituksena vuokratuottoon: ei ehkä parempi kuin Alanya. Sisämaan kaupungeissa ulkomaisten ostajien kysyntä on alhaisempaa, mikä tarkoittaa alhaisempaa vuokrakysyntää kansainvälisiltä markkinoilta, jotka tuottavat vahvimman tuoton. Asuinpaikkana, jos haluat perinteisemmän turkkilaisen ympäristön halvemmalla: ehkä kyllä, jos olet käynyt talvella, puhu turkkia ja viihdyt ilman rannikkokaupunkien tarjoamaa ulkomaalaistaustaista infrastruktuuria. Spekulatiivisena sijoituksena Alanya-tyylistä arvonnousua toivoen: ei Rannikkokaupunkien hintojen nousun taustalla on ulkomainen kysyntä, jota sisämaan kaupungeilla ei ole.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT:

Lähteet: TUIK Asuntojen hintaindeksi – https://www.tuik.gov.tr ​​​​| T.R. Ympäristö-, kaupungistumis- ja ilmastonmuutosministeriö – https://www.csb.gov.tr

P.S. Tämä on vain tarjontaa ja kysyntää työssä. Rannikko Alanyassa Turkin liira on käytännössä merkityksetön kiinteistöissä, vuokrassa, ravintoloissa, palveluissa, kaikki on hinnoiteltu euroa ja dollaria vastaan. Lisää ulkomaisten ostajien kysyntä, ympärivuotinen matkailu ja rajoitettu tarjonta hyvällä paikalla olevia kiinteistöjä, ja sinulla on markkinat, jotka hinnoittelevat itsensä vastaavasti. Tämä ei ole valitus, vaan todellisuus asumisesta yhdessä Välimeren halutuimmista paikoista. Jos haluat halvempia hintoja, muuta sisämaahan. Jos haluat Alanyan, maksat Alanyan hintoja. Kysymys kuuluu, edustavatko nämä hinnat edelleen arvoa vastaaviin paikkoihin Euroopassa verrattuna. Kokemukseni mukaan tekevät.

Rannikkokaupungeissa euro ja dollari ovat kaiken mitta - tämä ei ole liioittelua, se on jokapäiväistä todellisuutta. Ulkomainen kysyntä loi nämä hinnat, ja niin kauan kuin kysyntä jatkuu, hinnat eivät laske. Mutta jos vakaus hajoaa, kuva muuttuu täysin – älä koskaan unohda tätä.