Artikla 28: Alueet, joilla ulkomaalaiset eivät voi ostaa omaisuutta – sotilasalueet, 10 %:n kiintiö

28a. Perussääntö

Ulkomaalaiset voivat ostaa kiinteistöjä Turkista suurella vapaudella – mutta rajoituksia on. Ne, jotka eivät ole tietoisia näistä rajoituksista, voivat saada hylkäämisen omistusoikeusprosessin viimeisessä vaiheessa.

28b. Sotilaalliset rajoitusvyöhykkeet ja turvavyöhykkeet

Joillakin Turkin alueilla on sotilaallisen rajoitusalueen asema. Ulkomaalaiset ovat lain mukaan kiellettyjä ostamasta omaisuutta näiltä alueilta. Kyseisiä vyöhykkeitä ovat sotilastukikohdat, puolustuslaitokset, asevarastot ja strategiset toiminta-alueet. Turvavyöhykkeet kattavat laajemman alueen. Vaikka ne ovat osittain avoinna siviiliasutukselle, ne ovat suljettuja ulkomaalaisomistukselta.

Miten se käytännössä toimii: Vaikka rakentaminen on tapahtunut sotilasalueiden läheisyydessä, nämä kiinteistöt eivät ole avoinna ulkomaisille ostajille. Ulkomaalaisen, joka yrittää ostaa – tietoisesti tai tietämättään – omistusoikeustodistushakemus hylätään. Kiinteistörekisteri tarkistaa jokaisen tapahtuman Puolustusministeriön toimittamien voimassa olevien karttojen perusteella.

28c. Maantieteelliset rajoitukset – erityiset maakunnat

Hatay, Kilis ja Mardin: Ministerineuvoston 27. lokakuuta 2008 tekemä päätös kielsi ulkomaalaisia ​​hankkimasta omaisuutta näissä kolmessa maakunnassa. Perusteet ovat yleinen etu ja turvallisuus. Näiden maakuntien kysyntä on harvinaista, mutta kaikki hakemukset hylätään.

Rajavaltioiden kansalaiset: Turkin kanssa maarajan jakavien maiden kansalaiset eivät voi hankkia kiinteistöjä oman maansa rajalla olevista Turkin maakunnista. Syyrian kansalaisen ei esimerkiksi ole mahdollista ostaa kiinteistöjä Syyrian naapuriprovinsseista.

28d. 10 %:n kiintiö – laki ja todellisuus

Turkin lain mukaan ulkomaalaiset voivat hankkia omaisuutta alueella enintään 10 % koko alueen yksityisessä omistuksessa olevasta maa-alasta. Myös henkilökohtainen valtakunnallinen 30 hehtaarin raja on voimassa.

Kuinka järjestelmä käytännössä toimii: Paperilla lukee 10%, mutta käytännössä järjestelmä ei toimi kunnolla. Mahmutlarin kaltaisilla alueilla ulkomaalaisomistus on ylittänyt virallisen kiintiön – todellisuudessa keskimääräinen kurssi on 20 prosentin tuntumassa.

Mitä tapahtuu, kun kiintiö on täynnä: Kun alueen kiintiö on täynnä, ulkomaalainen voi silti ostaa sieltä, mutta ei voi saada oleskelulupaa kyseisestä osoitteesta. Toisin sanoen voit ostaa kiinteistön, mutta laillista oleskeluoikeutta ei välttämättä seuraa.

28e. Minkä maan kansalaiset eivät voi ostaa?

Tämä on arkaluonteinen alue, eikä virallista luetteloa jaeta julkisesti. Kiinteistörekisterilain 35 §:n mukaan tämä toimivalta on siirretty puheenjohtajavaltiolle, ja hyväksyttyjen maiden luettelo pidetään luottamuksellisina. Yleiset puitteet ovat seuraavat: sellaisten maiden kansalaiset, joissa on vakavia poliittisia jännitteitä tai joissa on aktiivinen konflikti Turkin kanssa, hylätään. Syyrian, Armenian ja Kreikan kansalaiset eivät käytännössä pysty hankkimaan omaisuutta. Jokaisella näistä maista on erityinen historiallinen ja poliittinen suhde Turkkiin eri syistä. Jotta saat selville, onko maasi hyväksyttyjen luettelossa, luotettavin tapa on kysyä suoraan kiinteistörekisteriosastolta – tämä tarkistus tehdään ennen prosessin alkamista.

28f. Henkilökohtainen maan raja

Ulkomaalaiset voivat hankkia enintään 30 hehtaaria omaisuutta valtakunnallisesti. Tämä raja voidaan nostaa presidentin asetuksella 60 hehtaariin. Kaupungista asunnon ostavalle tällä rajalla ei ole käytännön merkitystä – 30 hehtaaria vastaa 300 dunamia.

28 g. Maatalousmaa

Ulkomaalainen ei voi ostaa maatalousmaata omiin nimiinsä. Kuitenkin, jos yritys on sijoittautunut Turkkiin ja verorekisteröinti hankitaan, maatalousmaata voidaan ostaa ja käyttää kaupallisesti. Yritysrakenne on pakollinen.

28h. Osta yrityksen kautta

Ulkomaiset kaupalliset yhtiöt voivat ostaa kiinteistöjä Turkista, mutta niiden on esitettävä hankinnan hankkeen tarkoitus. Jos ostettua omaisuutta käytetään muuhun kuin ilmoitettuun hankkeeseen, asianomainen ministeriö voi käynnistää selvitysmenettelyn. Muut oikeushenkilöt kuin kaupalliset yhtiöt eivät voi hankkia omaisuutta Turkista.

28i. Viralliset lähteet

• Kiinteistörekisterin ja maarekisterin pääosasto (TKGM): tkgm.gov.tr
• Kiinteistörekisterilaki nro 2644 35 artikla: Ulkomaalaiset hankkivat omaisuutta
• Sotilasrajoitusvyöhykkeiden ja turvavyöhykkeiden laki nro 2565
• Ministerineuvoston päätös 27.10.2008: Hatay, Kilis, Mardin kielto

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkey: Kuinka tarkistan, onko 10 %:n ulkomaalaisomistuskiintiö saavutettu alueella, jonka haluan ostaa?

Kiinteistötarkistuksen tekee automaattisesti kiinteistörekisteri (Tapu Müdürlüğü), kun lähetät ostohakemuksesi. Ei ole olemassa julkista portaalia, josta voit itse tarkistaa asian etukäteen. Käytännössä 10 %:n kiintiö on saavutettu hyvin harvoilla alueilla valtakunnallisesti, se on teoreettinen katto, ei nykyinen este useimmissa paikoissa. Asianajajasi voi tehdä tiedustelun kiinteistörekisteristä ennen kiinteistön sitoutumista vahvistaakseen tietyn kiinteistön kiintiötilan. Tämä on tavallinen due diligence -vaihe, joka kestää 1-2 työpäivää ja poistaa epävarmuuden.

Quora: Onko Alanyassa alueita, joilta ulkomaalaiset eivät voi ostaa omaisuutta?

Kyllä ulkomaalainen ei voi ostaa kiinteistöjä nimetyillä sotilas- tai turvallisuusvyöhykkeillä. Alanyassa joillakin rannikko- ja rinteillä, jotka olivat historiallisesti lähellä sotilaskohteita, on rajoituksia. Tarkastus tehdään sotilasalueen selvitysprosessin (askeri yasak bölge kontrolü) kautta, jonka asianajajasi pyytää asianomaiselta sotilasesikunnalta osana normaalia due diligence -tarkastusta. Tämä tarkistus kestää yleensä 2–4 viikkoa. Älä koskaan suorita ostoa ilman tätä hyväksyntää Valtio voi mitätöidä omistusoikeuden siirron, joka rikkoo sotilasalueen rajoituksia, mikä tarkoittaa, että menetät omaisuuden ja sinulla on hyvin rajoitettu oikeussuojakeino.

Facebookin ulkomaalainen ryhmä: Agentti sanoo, että kansalaisuuteni on hyvä ostaa Turkissa. Pitäisikö minun luottaa heihin?

Tarkista se itse sen sijaan, että luottaisi edustajien vakuutuksiin. Rajoitettujen kansallisuuksien luetteloa ylläpitää Turkin hallitus, ja se muuttaa sitä, mikä oli sallittua 3 vuotta sitten, voi olla erilainen nykyään ja päinvastoin. Asianajajasi tulee vahvistaa kelpoisuutesi due diligence -tarkastuksen ensimmäisenä vaiheena, ennen kuin rahat vaihtavat omistajaa. Edustajalla on taloudellinen intressi myyntimenettelyyn, eikä hän välttämättä ole täysin ajan tasalla kansalaisuusrajoituksista. Lakimies, joka vahvistaa kelpoisuutesi kirjallisesti, ottaa ammatillisen vastuun vahvistuksesta.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Kiinteistörekisteri tekee automaattisesti sotilasvyöhyke- ja maatarkastukset – et voi joutua harhaan tässä asiassa. Varsinainen ongelma on kiintiöongelma: alueella, jolla kiintiö on täynnä, voit ostaa, mutta et välttämättä voi saada oleskelulupaa. Maatalousmaan osalta yritysrakenne on välttämätön. Kysy kiinteistörekisterivirastolta ennen kuin aloitat, onko maasi hyväksyttyjen luettelossa.

Lähteet: T.R. Kiinteistörekisterin ja kiinteistön pääosasto – https://www.tkgm.gov.tr ​​​​| Kiinteistörekisterilaki nro 2644 – https://www.mevzuat.gov.tr

P.S. Jos olet ostamassa asuntoa tai kiinteistöä kaupungin sisällä, ja se on listattu avoimesti myyntiin verkossa, sotilasvyöhykekysymys ei taatusti päde. Todennäköisyys on erittäin pieni. Aidosti olennaista on maan osto keskustan ulkopuolelta. Maalla et ehkä tiedä, mitä lähellä on. Turvallisin tapa mihin tahansa maan ostoon: käytä asianajajaa. Tavallisen kaupunkiasunnon kohdalla tämä erityinen tarkistus on vähiten huolenaiheistasi, ja keskitä energiasi omistuskirjaan, iskaniin ja aidat.