Artikkeli 9: Kat Mulkiyeti tai Kat Irtifaki – Omistuskirjan ero jokaisen ostajan tulisi ymmärtää

Yksi tärkeimmistä tiedoista turkkilaisessa kiinteistöasiakirjassa on, sanotaanko siinä kat mulkiyeti vai kat irtifaki. Tämän eron ymmärtäminen ennen allekirjoittamista säästää hankaluuksia myöhemmin – se vaikuttaa apuohjelmiin, rahoitukseen ja mahdolliseen jälleenmyyntiprosessiin.

9a. Kerrosrajattumus — rakennuspanttioikeus

Lattia helpotus (kirjaimellisesti ”kerrosrajatutus" on omistuskirjatyyppi, joka on rekisteröity ennen rakennuksen valmistumista ja ennen kuin se on saanut asumisluvan (iskan — yapi kullanma izni) kunnalta. Se ei edusta täyttä itsenäistä omistusta asuntoosi. Sen sijaan se edustaa oikeutta, joka liittyy suhteelliseen osuuteen rakennuksen maa-alueesta. Yksittäinen asuntoyksikkösi ei ole vielä laillisesti tunnustettu itsenäiseksi omaisuudeksi.

Käytännön seuraukset kat irtifaki -teon pitämisestä:

• Sähkö- ja vesiliittymät rajoittuvat usein rakennustariffiin – huomattavasti kalliimpia kuin asuinmaksut
• Turkkilaiset pankit kieltäytyvät yleensä myöntämästä asuntolainaa tai hyväksymästä kat irtifaki -kiinteistöjä vakuudeksi
• Pitkäaikaisia ​​vuokrasopimuksia ei voida rekisteröidä virallisesti kiinteistörekisteriin, mikä heikentää sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeudellista asemaa
• Jälleenmyytävä ostajajoukko on huomattavasti kapeampi – vain ostajat, jotka ovat valmiita ottamaan riskin, harkitsevat omaisuutta
• Lain nro 7464 mukaisia ​​lyhytaikaisen vuokrauksen lisenssejä on vaikeampi saada ilman kat mulkiyeti -statusta

9b. Kat mulkiyeti — täysi omistusoikeus

Kat mulkiyeti myönnetään, kun rakennus on täysin valmis ja kunta on myöntänyt asumisluvan (iskan). Asuntoomistusta koskevan lain nro 634 mukaan huoneistosi kerros, asunnon numero, brutto- ja nettopinta-ala sekä tekniset tiedot kirjataan virallisesti. Sinulla on rajoittamaton laillinen omistusoikeus – oikeus myydä, vuokrata, kiinnittää ja luovuttaa omaisuutta vapaasti.

Ulkomaisille ostajille kat mulkiyeti on ainoa omistusoikeuskirjatyyppi, joka tarjoaa täyden oikeusvarmuuden ja maksimaalisen markkinoiden likviditeetin.

9c. Iskan - mitä se on ja miksi sillä on merkitystä

Iskanin (yapi kullanma izni — rakennuskäyttölupa) myöntää kunta tarkastettuaan valmiin rakennuksen ja vahvistanut, että se on hyväksytyn rakennushankkeen ja turvallisuusmääräysten mukainen. Ilman iskania kat irtifakia ei voida muuntaa kat mulkiyetiksi. Iskanin myöntämisen jälkeen kaikkien rakennuksessa olevien yksiköiden omistajien tulee hakea yhteisvastuullisesti kiinteistörekisteriin muuntamista. Kun iskan on hankittu, muuntaminen kat mulkiyetiksi on lakisääteinen velvoite – muuntamatta jättämisestä voi seurata hallinnollisia seuraamuksia asiaankuuluvien rakennusmääräysten mukaisesti.

Tärkeää: Iskan voi kestää kuukausia tai jopa vuosia sen jälkeen, kun rakennus on fyysisesti valmis. Kehittäjä, joka sanoo ”iskan on tulossa pian” ilman varmaa päivämäärää tai asiakirjatodisteita hakemuksen tilasta tulee suhtautua varoen.

9d. Ulkomaisille ostajille ominaiset riskit

• Kansalaisuus sijoitushakemusten kautta on paljon turvallisempaa kat mulkiyetin kanssa. Vaikka jotkut kat irtifaki -ominaisuudet on hyväksytty, hylkäämisen tai viivästymisen riski on todellinen.
• Kiinteistön omistukseen perustuvat oleskelulupahakemukset edellyttävät, että kiinteistön on täytettävä vähintään 200 000 dollaria — Kat irtifaki -kiinteistön arvostusprosessissa voi olla ongelmia.
• Turkin pankit tiukensivat kat irtifaki -sopimusten lainauspolitiikkaansa edelleen vuosina 2025–2026, jolloin tuleva asuntolainarahoitus ei ole enää saatavilla näille kiinteistöille.
• DASK-vakuutus (pakollinen maanjäristysvakuutus) on saatavilla kat irtifaki -kiinteistöille, mutta jotkin lisäkotivakuutukset sulkevat ne pois.

9e. Mitä tulee tarkistaa ennen allekirjoittamista

• Pyydä varsinainen omistusoikeusasiakirja (tapu) ja lue asiakirjan tyyppi - siinä mainitaan joko kat irtifaki tai kat mulkiyeti
• Jos kat irtifaki: pyydä kunnalta asiakirjatodiste iskan-hakemuksen tilasta, ei vain suullista vakuutusta
• Tutki kehittäjän historiaa – ovatko heidän aikaisemmat projektinsa toteutuneet aikataulussa?
• Pyydä asianajajaasi tarkistamaan, onko rakennuksessa jäljellä olevia vaatimustenmukaisuusongelmia, jotka voivat viivyttää iskan
• Jos ostat kat irtifakia, kirjoita ostosopimukseen odotettu iskan päivämäärä ja viivästyskorvausmekanismi

9f. Omistan jo kat i̇rtifaklı -kiinteistön – Mitä minun pitäisi tehdä?

Jos olet jo ostanut kiinteistön kat irtifakılla kat mülkiyetin sijaan, et ole yksin — Merkittävä osa ulkomaisessa omistuksessa olevasta kiinteistöstä Turkissa on vielä tässä vaiheessa. Omat vaihtoehdot:

• Jos rakennus on valmis ja asuttu: rakennuttaja on velvollinen hankkimaan iskanin. Jos he eivät ole tehneet niin, voit kollektiivisesti painostaa heitä asianajajan tai kunnan kautta. Joissakin tapauksissa omistajat voivat hakea iskanin kollektiivisesti ilman rakennuttajaa, jos he voivat osoittaa, että rakennus täyttää määräykset.
• Jos rakennus on rakenteilla: kat irtifakı on odotettu tila – muunnos kat mülkiyetiksi tapahtuu automaattisesti iskanin myöntämisen jälkeen.
• Jos rakennus on valmis, asuttu ja iskan on pysyvästi saavuttamattomissa rikkomusten vuoksi: tämä on vakavin tilanne, joka saattaa edellyttää kaupunkimuutosmenettelyä (kentsel dönüşüm) – ota välittömästi yhteyttä kiinteistökalakijaan.

Kat irtifaklı -kiinteistön myyminen on mahdollista, mutta vaikeampaa – monet ostajat ja heidän asianajajansa vaativat kat mülkiyetiä ennen ostoa. Tämä vaikuttaa poistumisvaihtoehtoihisi.

Kysymyksiä ostajat kysyvät

Reddit r/Turkki: ”Agenttini sanoo, että kat irtifakı voi hyvin ja kaikilla on se. Pitäisikö minun uskoa niitä?"

Osittain totta, huomattavasti harhaanjohtavaa. Monet kiinteistöt Turkissa myydään kat irtifakı -vaiheessa - erityisesti uudet rakennukset, jotka ovat valmiita, mutta odottavat iskan. Tämä on normaalia ja sen odotetaan ratkeavan. Mikä ei ole hienoa: valmis rakennus, joka on ollut käytössä jo vuosia ja josta puuttuu edelleen iskan, koska se viittaa pysyvään ongelmaan - luvattomaan kerrokseen, kaavoitusrikkomukseen tai paloturvallisuuspuutteeseen, jota kunta ei korjaa. Kysy erityisesti: kuinka kauan rakennus on ollut valmis? Milloin iskan on haettu? Mikä estää sen myöntämisen? Kehittäjä, joka ei osaa vastata näihin kysymyksiin selkeästi, on kehittäjä, jonka iskan tilanne ansaitsee vakavan tarkastelun.

Quora: ”"Mitä eroa on asunnon ja lattian helpotuksen välillä yksinkertaisesti?"

Lattian helpotus on a ”rakennuspantti” — se vahvistaa, että taloon, joka on rekisteröity, mutta ei vielä valmis tai virallisesti hyväksytty, suunnitellaan tietty asunto. Se antaa sinulle omistusoikeuden, mutta rakennus ei ole vielä saanut asumistodistusta. Kat mülkiyeti on täysi osakehuoneisto — Rakennus on katsastettu, hyväksytty ja saanut iskan todistuksen. Ajattele kat irtifakıa ja kat irtifakıa myyty lopullisena omistuksena, sekä kat mületi että voi olla lopullinen omistusoikeus. mutta kat mülkiyeti on ylivoimainen asema ja se, jota sinun tulee vaatia jokaisessa valmiissa rakennuksessa.

Facebookin ulkomaalainen ryhmä: ”Rakennuksessa, jonka haluan ostaa, on kat irtifakı. Kehittäjä sanoo, että iskan tulee 3 kuukauden kuluttua. Miten suojelen itseäni?"

Kolme kuukautta on lupaus, ei takuu. Sisällytä iskan toimituspäivä sopimusvelvoitteeksi sakkolausekkeella – jos iskan ei toimiteta mainitussa ajassa, sinulla on oikeus korvaukseen tai sopimuksen purkamiseen täyden hyvityksen kanssa. Pyydä asianajajaasi tarkistamaan, että rakennuslupa on voimassa ja voimassa (luvat vanhenevat 5 vuoden kuluttua, jos rakentaminen ei ole valmis). Kysy suoraan kunnalta – ei rakennuttajalta – onko tiedossa esteitä iskanin myöntämiselle kyseiselle rakennukselle. Kehittäjällä, joka vastustaa tämän kyselyn tekemistä, on jotain salattavaa.

ASIANTUNTIJAN NEUVOT: Kohdista aina kat mulkiyeti. Jos kat irtifaki -kiinteistö on todella houkutteleva – hinnan, sijainnin tai kehittäjän maineen vuoksi – pyydä asianajajaasi vahvistamaan kirjallisesti iskan-aikajana ja sisällyttämään siihen viivästysmaksut. Omaisuus ilman iskania ei ole vain oikeudellinen haitta; se rajoittaa rahoitusvaihtoehtojasi, vuokratulopotentiaaliasi ja mahdollista jälleenmyyntiäsi. Lähteet: 634 Sayili Kat Mulkiyeti Kanunu — https://www.mevzuat.gov.tr ​​| T.C. Cevre, Sehircilik ve Iklim Degisikligi Bakanligi — https://www.csb.gov.tr ​​| T.C. Tapu ve Kadastro Genel Mudurlugu – https://www.tkgm.gov.tr

P.S. — Tekninen ero kat irtifakın ja kat mülkiyetin välillä voi olla hämmentävä, eikä rehellisesti sanottuna tarvitse muistaa kaikkia juridisia yksityiskohtia. Mutta on yksi asia, jonka haluan sinun ottavan pois tästä artikkelista, ja haluan sanoa sen niin selvästi kuin voin: älä osta mitään omaisuutta – ei mitään omaisuutta – jos iskan, omistusoikeuskirja tai jokin osa oikeudellisista asiakirjoista on epätäydellinen, puuttuu tai ”selvitetään allekirjoituksen jälkeen." Olen nähnyt tämän tarinan näytettävän useammin kuin muistan. Hinta on houkutteleva. Kehittäjä on viehättävä. Huoneisto on kaunis. Ja paperityöt eivät ole vielä täysin valmiita. Neuvoni on yksinkertainen: täydellinen, kaikki asiakirjat kunnossa - osta. Kaikki vähemmän - juokse.